Обмен и мена жилыми помещениями

 

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное учреждение высшего  учебного образования

«Забайкальский  государственный университет»

(ЗабГУ)

Факультет технологии, транспорта и связи

Кафедра «Технологических и биотехнологических систем, автоматики и управления»

Секция  «Экономика и управление на предприятии  машиностроения» 
 
 
 
 
 
 

Доклад 

Обмен и мена жилыми помещениями 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

          Выполнил: ст. гр. ЭУМ-09

                                                                                                   Бурлакова Е. Н.

                                                                          Проверил: Михайлова Н.М.

                                                         
 

Чита 2011 
 
 

Понятие.

Обмен и мена жилых помещений, пожалуй, самые доступные способы улучшения своих жилищных условий. Желание обменять квартиру может возникнуть по самым различным причинам: приблизиться к месту работы, поселиться в одном доме с тещей или, наоборот, разъехаться с ней, перебраться в другой населенный пункт и т.д. и т.п.

Термин «обмен»  используется по нормам жилищного законодательства в том случае, когда сторонами  сделки выступают наниматели (арендаторы) жилых помещений в домах государственного, муниципального и т. п. фондов.

Термин «мена» применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами (или одной из сторон) договора выступают собственники жилья (приватизированных квартир; собственных домов; квартир ЖСК, оформленных в собственность).

Договор мены заключается  в письменном виде с удостоверением в нотариальной конторе. В новейшем жилищном законодательстве обмену жилых помещений посвящена всего одна статья (ст. 20) Закона «Об основах федеральной жилищной политики». Основные положения об обмене сосредоточены в ЖК РСФСР (ст. 67-74, ч. 2 ст. 98, ст. 119). До сего времени продолжает действовать Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утвержденная Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.

Целый ряд разъяснений, касающихся обмена жилых помещений, содержится в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5, а также в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 и от 11 октября 1991 г № 11. (Надо иметь в виду, что указанные выше акты подлежат применению лишь в части, не противоречащей новейшему жилищному и гражданскому законодательству. )

В качестве участников обмена в соответствии с законом  могут выступать кроме нанимателей  и членов ЖСК арендаторы жилых  помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, а также собственники приватизированного, кооперативного и индивидуального жилья. Наниматель или арендатор жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

Обмен жилых  помещений, где проживают только одни несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, производится их законными представителями с  разрешения органов опеки и попечительства.

По нормам Жилищного  кодекса для производства обмена наниматель (арендатор) жилого помещения  обязан получить согласие того органа, в чьем ведении находится данное жилое помещение, расположенное  в государственном, муниципальном  или общественном жилищном фонде. По новому закону такого согласия не требуется, если обмен производится между нанимателями или арендаторами жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, достаточно одного лишь согласия проживающих совместно с нанимателем (арендатором) совершеннолетних членов его семьи.

Обмен жилых  помещений не допускается только в случаях, прямо предусмотренных  в законе. Жилищное и гражданское  законодательство запрещают обмен, если:

— к нанимателю или собственнику жилого помещения  предъявлен судебный иск, затрагивающий  право пользования (собственности) этим помещением;

— жилое помещение  является предметом ипотеки и  в ипотечном договоре содержится прямое запрещение на отчуждение заложенного жилища;

— обмен носит  фиктивный характер;

— дом (жилое  помещение) подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях;

— жилой дом  подлежит капитальному ремонту с  переустройством и перепланировкой  жилых помещений;

— в связи  с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. Правда, данное условие не действует для договоров мены.

Если жилое  помещение является служебным или находится в общежитии, оно также не подлежит обмену, хотя из данного правила существуют исключения. Однако в последнем случае не все однозначно.

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. 
 
Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, арендатора, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, имеющего право на часть паенакопления, а также собственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой, совместной).

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями, арендаторами, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах г. Москвы, так и за ее пределами.

Обмен жилого помещения, находящегося на территории г. Москвы, на иное жилое помещение государственного, муниципального, общественного жилищного фонда в пределах Российской Федерации или СНГ может быть совершен с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения. 

Порядок регистрации. При вселении в получаемое по обмену жилое помещение наниматель, арендатор, член жилищного или жилищностроительного кооператива сдает ордер в жилищно-эксплуатационную организацию в течение 10 дней, а при ее отсутствии – в соответствующую коммерческую или некоммерческую организацию либо в правление жилищного или жилищностроительного кооператива. Одновременно предъявляются паспорта или документы, удостоверяющие личности членов семьи, включенных в ордер, с отметкой о снятии с регистрационного учета по прежнему месту жительства. Обменный ордер хранится как документ строгой отчетности.

Ордер может быть признан недействительным на основании решения суда. 
При отказе от обмена одной из сторон принудительное соглашение об обмене жилыми помещениями производится в судебном порядке.

При обоюдном отказе сторон от обмена в МГКА «Мосжилсервис» подаются заявления от сторон, участвующих в обмене, с приложением обменных ордеров.

Ордера аннулируются в месячный срок на основании решения  МГКА «Мосжилсервис».

Обмен жилого помещения  не допускается:

• если нанимателю предъявлен иск о расторжении  или изменении договора найма жилого помещения;

• если обмен  носит корыстный или фиктивный  характер;

• если дом (жилое  помещение) грозит обвалом, подлежит сносу  или переоборудованию для использования  в других целях либо передается для  государственных или общественных нужд;

• если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством  и перепланировкой жилых помещений;

• если помещение  является служебным или находится  в общежитии;

• если в связи  с обменом жилищные условия одной  из обменивающихся сторон существенно  ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством  Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями  может быть судом признан недействительным;

• если он произведен с нарушением требований, предусмотренных  Жилищным кодексом РФ;

• по основаниям, установленным гражданским законодательством  для признания сделки недействительной (например, обмен совершен под влиянием насилия, обмана, недееспособным лицом и др.).

В случае признания  обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.  

Принудительная  мена жилья. Как уже было упомянуто, если между членами семьи не достигнуто добровольное соглашение об обмене, то любой из них, в соответствии со ст. 68 ЖК РСФСР, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемой квартиры на помещения в разных домах (квартирах).

Как показывает практика, наиболее часто подобные ситуации возникают либо у бывших супругов, расторгнувших брак, но продолжающих проживать в одной квартире, либо между супругами, проживающими совместно с их родителями (родителем). Однако подобное решение во- -проса возможно только в неприватизированной квартире. Вот почему после принятия Закона «О приватизации жилищного фонда» дел о принудительном обмене в судах несколько поубавилось.

Чтобы надеяться  на удовлетворение иска о принудительном обмене, необходимо, чтобы предлагаемое для переселения жилое помещение  не ухудшало жилищных условий лиц, возражающих  против обмена. Помимо требований, предъявляемых  к жилому помещению (метраж, этажность, наличие лифта, центрального отопления, горячего водоснабжения и других удобств, применительно к населенному пункту, в котором расположена квартира), существуют и другие обстоятельства, которые могут оказаться причиной отказа судом в иске о принудительном обмене.

Жилое помещение, предлагаемое к обмену, должно находиться в черте города либо населенного  пункта, где расположено обмениваемое жилое помещение. Что касается больших  населенных пунктов, это означает —  в черте города; имеет значение и район, в котором находится жилая площадь. Переселение лица из одного района в другой, как правило, не считается ухудшением жилищных условий. Однако в судебной практике встречаются случаи, когда переселение в другой район признавалось судом обстоятельством, ухудшающим жилищные условия, и на этом основании в иске было отказано.

Если жилая  площадь, предлагаемая к обмену, представляет собой комнату или несколько  комнат в коммунальной квартире, количество соседей в такой квартире не должно превышать количество членов (или бывших членов) семьи, которая разъезжается. Суд может отказать в иске о принудительном обмене в случае проживания в коммунальной квартире лиц, злоупотребляющих алкоголем, нарушающих правила общежития. Это обстоятельство может быть признано судом ухудшающим жилищные условия.

Бытует мнение (даже в среде юристов), что с  иском о принудительном обмене в  суд можно обращаться с двумя  или более вариантами обмена. Это  заблуждение, так как законодательство таких требований не предъявляет. Если подходящий по мнению истца вариант обмена найден в единственном числе, он может обращаться в суд, который должен принять исковое заявление к рассмотрению.

В практике встречаются  обращения к адвокату с вопросом: можно ли предлагать к обмену приватизированную  жилую площадь? Нет, так как гражданина нельзя в принудительном порядке заставить стать собственником жилого помещения. Точно так же будет неправомерным обращение в суд с иском о принудительном обмене к лицу, имеющему право собственности на спорное жилое помещение.