Договор купли-продажи

Права и обязанности сторон.

Основная обязанность продавца — передача недвижимости покупателю. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК). Однако у приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может  служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

     Особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению — для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК);наниматели жилого помещения и члены их семей ( ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК 1964 г.).Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции. Однако, пока не принят закон о регистрации, фактически она осуществляется различными органами, созданными в соответствии с нормативными актами, принятыми субъектами Российской Федерации.

     3. Договор продажи предприятия

    Понятие договора продажи предприятия. Одной из разновидностей договора купли-продажи недвижимости является продажа предприятия. Специфика предмета этого договора обусловливает и особенности его регулирования. Понятие «предприятие» используется ГК в двух значениях: как субъект права (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия) и как объект права. В последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обладающий специфическими свойствами.

Во-первых, предприятие — это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому обычно оно принадлежит предпринимателю: индивидуальному или коллективному.

Во-вторых, предприятие — это        имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих тому же предпринимателю.

В-третьих, предприятие — это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одну  непотребляемую, сложную (совокупную) вещь.

Наконец, предприятие — это вещь  недвижимая. Сделки, предметом которых оно является, подчиняются особым требованиям. Возможность использования предприятия для ведения коммерче­ской деятельности

приобретается различными способами. Первый связан с приобретением не собственно предприятия (как вещи), а прав контроля над ним. Это происходит в результате покупки акций или долей участия в уставном (складочном) капитале юридического лица. Другой способ — покупка самого предприятия как вещи. Эти варианты существенно различаются и по своей юридической форме, и с точки зрения наступающих последствий. Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

     Элементы договора продажи предприятия.

Стороны договора продажи предприятия — обычно предприниматели: граждане или коммерче­ские организации. При продаже государственных или муниципальных предприятий в ходе приватизации. Продавцами выступают соответствующие фонды имущества (федеральные или местные).

     Предмет договора продажи предприятия является его существенным условием. Аналогично ст. 554 ГК законодатель установил повышенные требования к пределению предмета этого договора: в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. Одной из важнейших особенностей предмета договора является наличие в его составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продажа предприятия — это единственный вид купли-продажи, допускающий возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом — кредитором) с продавца на покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК). Существенным условием договора продажи предприятия является его цена, т.е. стоимость предприятия, которая определяется соглашением сторон. Срок договора продажи предприятия законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон. Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа (п. 1 ст. 560 ГК). Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств (п. 2 ст. 561 ГК).

Так же как и продажа жилых помещений, договор продажи пред­приятия подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения (п. 3ст. 560 ГК). Содержание договора продажи предприятия. Обязанности продавца предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц. Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, в том числе — составить и представить на подписание покупателю передаточный акт (абз. 2 п. 1 ст. 536 ГК). В передаточном акте фиксируются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не может быть передано ввиду его утраты (абз.1 п. 1 ст. 563 ГК).

     С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Количество (комплект) и качество имущества, подлежащего передаче, определяются документами, прилагаемыми к договору продажи.

Основная обязанность покупателя по договору — оплата полученного предприятия. Порядок и сроки оплаты определяются аналогично общим

положениям о купле-продажи. Обязанность принять товар применительно к продаже предприятий ГК специально не регулируется. Однако такая обязанность существует.

                                  Список литературы

1.      Гражданское право. Учебник / Под.ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. –

М.: Издательство ТЕИС, 1996.

2.      Гражданский кодекс РФ,часть первая (с дополнениями на 12 августа 1996 года), часть вторая (с изменениями и дополнениями 23 декабря 1997 года).

3.      Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая от 31 июля 1998

г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ.