Экологический фактор в проектно – инвестиционном анализе

К зонам с  особыми условиями использования  земель относятся:

- территории природоохранного, заповедного, рекреационного, историко-культурного назначения;

- охранные зоны территорий природно-заповедного режима;

- зоны с разными природоохранными режимами в границах особо охраняемых территорий;

- зоны санитарной охраны курортов;

- водоохранные зоны водозаборов, гидротехнических, водоохранных сооружений и иных водных объектов;

- водоохранные и прибрежные полосы вдоль рек;

- санитарно-защитные полосы вдоль железных и автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередач, телефонной связи;

- охранные зоны вокруг земель, загрязненных радиоактивными и химическими веществами;

- санитарно-защитные зоны промышленных объектов;

- территории традиционной хозяйственной деятельности и природопользования коренных и малочисленных народов и этнических общностей;

- функциональные зоны внутри городов;

- территории лесного фонда с различными категориями защищенности лесов.

Границы и площади  таких зон, а также режимы использования  земель в них устанавливаются  специальными нормативными правовыми  актами. Информация о них находится в земельных комитетах в материалах землеустройства или кадастровых материалах, администрациях особо охраняемых территорий, органах архитектуры и территориальных органах министерства природных ресурсов России.

Особый режим  использования земель в зонах может включать:

1. Запрет продажи земельных участков в частную собственность;
2. Различные ограничения в лесопользовании;
3. Ограничение или запрещение строительства различного рода объектов;
4. Ограничение или запрещение тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон;
5. Собственно обременение земельных участков.

По условиям функционирования земель и характеру  устанавливаемых обременений и  ограничений в их использовании  можно выделить следующие группы зон:

-   зоны санитарно-защитного и охранного назначения (зоны связанные с негативным антропогенным воздействием);

-  зоны природоохранного и природно-заповедного назначения (зоны, связанные с проблемами охраны и защиты природной среды и природных ресурсов);

- зоны оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (зоны, выделяемые в связи с культурной и социальной сферой жизни человека). Установление зон и ограничений в использовании земельных участков регламентируется природоохранным, земельным, лесным, водным и градостроительным законодательством.

Наиболее существенным моментом, влияющим на экономические  показатели деятельности предприятий  и в настоящее время являются риски возмещения ущерба, который  может быть причинен в будущем  в связи с производственной деятельностью объекта, например вследствии аварий на нефтепроводах, газопроводах, электростанциях и т.п. Особенно остро стоит проблема оценки экологического вреда и компенсации негативных последствий, причиненных разливами нефти. В связи с принятием новых норм экологической ответственности, обязывающих возмещать ущерб в полном объеме, это направление будет довольно активно развиваться.

4. ВЛИЯНИЕ ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ФАКТОРА НА ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Учет или  неучет экологического фактора в  различного рода управленческих решениях может оказывать достаточно большое влияние на эффективность использования недвижимости и на формирование представления о наиболее эффективном использовании земли в конкретном районе. Обычно такие последствия бывают связаны с принятием решений местными администрациями в вопросах планирования развития определенной местности или территории. Особенно сильно проявляются негативные последствия невнимания к влиянию экологических факторов на стоимость недвижимости в тех случаях, когда власти (федеральные, региональные или муниципальные) одновременно являются собственником основной части недвижимого имущества, например, земли в Москве или вновь строящихся квартир.

В качестве примера, показывающего связь между решениями  властей, основанных на учете экологического фактора, и повышением доходов от недвижимости можно привести ситуацию с увеличением стоимости земли после создания парка в одном из районов Сан-Франциско, являющимся крупным деловым и торговым центром на тихоокеанском побережье Соединенных Штатов Америки.

Парк был  разбит в прибрежной зоне на месте  бывшей военно-морской базы. Для  того, чтобы довольно узкой полоске  земли на берегу океана придать вид  естественного для этого места  ландшафта, было проведено благоустройство  территории «наоборот»: был снят асфальт, демонтирована автозаправочная станция, восстановлена естественная растительность, разбиты небольшие лагуны. Все работы по приведению территории в состояние близкое к естественному стоили около 34 млн долларов. Что это дало городу? Если не упоминать о таких вещах, как получение еще одного места отдыха для жителей со всеми вытекающими отсюда социальными и экономическими эффектами, то это затратное, на первый взгляд, мероприятие обеспечило возможность увеличения доходов местного бюджета практически на сумму произведенных затрат, причем ежегодно. Произошло это следующим образом. Стоимость земли и жилых домов в этом районе после создания парка резко возросла и достигла почти 20-30 млн долларов за гектар. Это, в свою очередь, привело к увеличению налогооблагаемой базы при определении налога на недвижимость — в США такой налог устанавливается в процентах от рыночной стоимости недвижимого имущества. Расчеты показывают, что при действующей ставке налога 1,2% объем потенциальных налоговых поступлений в местный бюджет с территории непосредственно примыкающей к парку общей площадью 150 гектар должен составить не менее 45 млн долларов ежегодно:

Для иллюстрации  реальной экономической значимости экологического фактора в сфере  управления недвижимостью в нашей  стране можно рассмотреть пример с противоположным эффектом снижения стоимости недвижимости и значительных финансовых потерь собственника. В качестве собственника выступает Москва. Недвижимостью является коммерческое жилье, которое строится за счет бюджета города Москвы и реализуется по рыночным ценам. Так, рыночная стоимость квартир в Москве колеблется в среднем от 600 до 1500 долларов США за квадратный метр. В районах с худшей экологической ситуацией на юго-востоке города рыночная стоимость нового типового жилья в среднем равна 600-700 долларов США за квадратный метр. В западных и юго-западных районах города с лучшей экологической обстановкой и на таком же расстоянии от центра данная величина составляет уже около 800-900 долларов за квадратный метр. Соответственно, разница, обусловленная представлениями покупателей о состоянии окружающей среды, составляет около 200 долларов за квадратный метр. При ежегодном вводе в эксплуатацию около 1000 тыс. м2 коммерческого жилья, продаваемого Правительством Москвы в юго-восточных районах города только прямые ежегодные потери городского бюджета можно оценить, как минимум, в 200 млн долларов США (1000 × $200 = $200 000), что по объему в 2 раза превышает все земельные платежи (аренда и земельный налог в 2001 г. составили около 100 млн долларов США), собираемых с огромным напряжением. Таким образом, невнимание городских властей, выступающих в лице собственника городской недвижимости приводит к снижению ее эффективного использования и оборачивается финансовыми потерями равнозначными по своей величине десятой части столичного бюджета.

2. Учет экологического фактора в проектно - инвестиционном анализе в современных западных методиках

В международной  практике и теории оценки стоимости  уделяется большое внимание вопросам влияния на инвестиционный проект, недвижимость и финансовое состояние оцениваемого объекта факторов окружающей среды. Они выделяются в самостоятельную группу факторов, формирующих рыночную стоимость наряду с социальными, экономическими, и факторами государственного регулирования. Считается, что данные факторы являются такими же существенными как и перечисленные и в совокупности с ними определяют стоимость любой недвижимости.

Из-за жестких  природоохранных норм, установленных  в законодательствах западных стран  и возможного вследствие этого привлечения к серьезной финансовой ответственности за загрязнение участка покупатели, продавцы и кредитные учреждения стали проводить оценку экологического состояния участка или объекта до заключения сделки. Экологические проблемы также стали оказывать существенное влияние на использование объекта недвижимости в качестве залогового обеспечения. Кредиторы могут не предоставить кредит, если объект имеет экологические проблемы, из-за боязни возникновения больших расходов по устранению загрязнения или продажи данного объекта за долги по экологическим обязательствам. Считается, что фактор загрязнения среды может вызвать настолько отрицательную реакцию у покупателей и кредиторов, что это может привести к фактическому аннулированию ипотечного кредитования целого региона.

3. Международные стандарты оценки (МСО 99 и 2000)

В международных  стандартах оценки вопросам окружающей среды посвящено 2 документа:

Стандарт 1;

Руководство по применению и исполнению № 7.2 «Оценка  при наличии опасных и токсичных  веществ».

В Стандарте 1, определяющем рыночную базу оценки указывается, что  отрицательную рыночную стоимость  могут иметь некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения  окружающей среды.

В Руководстве  по оценке при наличии опасных  и токсичных веществ определяется:

1)         что считать опасными и токсичными  веществами;

2)         как проводить оценку при наличии  вредных и токсичных веществ;

3)         к каким видам имущества применяется  данное руководство;

4)         в каких случаях приглашать  специалистов;

5)         как результаты оценки, полученные  при наличии токсичных и опасных  веществ, взаимосвязаны с финансовой  отчетностью.

К опасным или  токсичным веществам относятся  особые материалы, присутствие или  близкое соседство которых может  отрицательно сказываться на стоимости имущества из-за их потенциальной способности приносить вред всему живому. Применительно к оценке опасное вещество определяется следующим образом: любой материал внутри, вокруг или поблизости от оцениваемого объекта имущества, форма, количество и биологическая доступность которого достаточны для того, чтобы оказать отрицательное воздействие на рыночную стоимость имущества.

Понятие токсичный  определяется как: состояние материала, будь оно газообразным, жидким или  твердым, в котором он по своей форме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает способностью наносить вред всему живому.

Руководство применяется  ко всем оценкам имущества, включая  установки, машины и оборудование. В нем указывается, что при оценке необходимо учитывать такие вопросы, как затраты на санацию или восстановление, затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт, затраты на мониторинг, обязательства перед третьими сторонами, ответственность перед регулирующими органами и т. п. Имея дело с опасными или токсичными веществами, оценщик должен исследовать все связанные с этим проблемы в обстановке конфиденциальности, чтобы не породить ненужных спекуляций относительно данного имущества.

В руководстве  также указывается, что раскрытие  данных о наличии каких-либо опасных и токсичных веществ, которое может отрицательно сказаться на стоимости имущества, входит в число общих требований к отчету, установленных в Стандарте 1 МКСО. Требуется также, чтобы оценщик указал, как он рассматривал этот фактор при выполнении задания.

4. Европейские стандарты оценки (ЕСО 2000)

В европейских  стандартах оценки вопросам окружающей среды также уделяется достаточно большое место.

В частности, Стандартом 9, регламентирующим содержание сертификата  и отчета об оценке, предписывается рассматривать проблемы, связанные с окружающей средой, включая оценки риска.

Это делается для  того, чтобы:

- гарантировать полный охват всех важнейших областей, влияющих на стоимость;

- обеспечить невозможность неправильного истолкования реальной ситуации со стоимостью имущества;

- избежать возникающих дополнительных обязательств;

- избежать финансовых потерь, связанных либо с потерей стоимости имущества при обнаружении негативного экологического воздействия, либо необходимостью осуществления затрат, связанных с выполнением природоохранных требований и норм, обязывающих компенсировать экологический ущерб и восстанавливать нарушенное качество природной среды. В данном стандарте предписывается описывать состояние имущества и любые проблемы, связанные с окружающей средой и указывать, было ли проведено обследование для выявления присутствия или иного влияния токсических или опасных материалов или нет. В отчете также должно быть указано: как был выполнен отчет — в предположении отсутствия загрязнения или на основе обследования; и следует ли провести формальную оценку окружающей среды или иное техническое обследование; было ли проведено консультирование о возможном существовании опасных природных явлений, например сейсмических, климатических и др. Считается, что отсутствие подробных исследований требует специального заявления на этот счет.

Влиянию экологии придается столь большое значение, что даже если специальное обследование на предмет выявления экологических факторов не проводилось, в отчет все равно предлагается включать раздел «факторы окружающей среды», где указывается, что исследования на предмет присутствия или иного влияния токсических или опасных веществ не проводилось, и поэтому нельзя сделать выводы о возможных влияниях факторов окружающей среды на оценку. В стандартах даже предлагается специальная формулировка, содержащая оговорку того факта, что факторы окружающей среды не учитывались: «стандартные проверки не показали, что загрязнение естественного или химического происхождения затрагивает рассматриваемое или соседствующее имущество, и влияет на его стоимость. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует на объекте оценки или на соседнем участке земли или, что использовались или используются помещения, которые загрязнены, то это может снизить отчетную стоимость».