Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Зарубежный  опыт ипотечного кредитования. В зарубежной практике ипотечного кредитования сложились две основные модели - модель ипотечной компании и сберегательного банка. Модель ипотечной компании основана на ипотечных ценных бумагах.

Ипотечная облигация - долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель может быть одно - и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран (Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии, Швеции и др.).

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном  ипотечном рынке, в роли которых выступают специализированные кредитные организации. В США к таковым относятся Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация, в Канаде - Канадская ипотечная и жилищная корпорация, в России - Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в Гане - Компания жилищного финансирования.

Основная  функция данных кредитных организаций  заключается в скупке ипотечных  кредитов, формировании последних в пулы по стандартным качественным характеристикам

и выпуску на их основе ипотечных ценных бумаг.

Модель  сберегательного  банка основана на сберегательно-ссудном принципе.

Кредитор  предоставляет ипотечный кредит только после предварительного накопления будущим заемщиком в течение определенного периода времени соответствующей суммы.

Как правило, она составляет 30 % требуемой суммы  кредита. По данной схеме действуют

ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные  союзы. В качестве

источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, заемщиков в виде платежей по ссудам, а также

государственные премии (дотации).

Предоставления  ипотечного кредита  на покупку жилья. В настоящее время основной сферой использования ипотечных кредитов во всех странах является финансирование покупки жилья. Независимо от модели предоставление ипотечного кредита состоит из шести основных этапов:

- этап 1 - предварительная квалификация  клиентов и оформление заявления на кредит;

- этап 2 - сбор и подтверждение полученной  информации;

- этап 3 - оценка вероятности погашения  кредита потенциальным заемщиком  (андеррайтинг заемщика);

- этап 4 - принятие решения кредитным  комитетом о предоставлении кредита;

- этап 5 - заключение кредитной сделки;

- этап 6 - обслуживание ипотечного кредита.

При предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья  кредитор обращает

внимание  на следующие основные моменты.

1. Уровень платежеспособности заемщика - его способность своевременно погасить

кредит  на основе анализа его доходов  и расходов. Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные отношения:

а) ежемесячного (аннуитетного) платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту

к совокупному  доходу, оно не может превышать 40 %;

б) ежемесячных  долгосрочных обязательств заемщика, за вычетом страховых,

налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу, к совокупному доходу, оно не может превышать 60 %.

2. Уровень кредитоспособности заемщика - его готовность выполнять принимаемые

финансовые  обязательства на основе анализа  его кредитной истории. На основе изучения

кредитной истории заемщика определяется, насколько  клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливается сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет его погашения.

3. Минимальный допустимый размер первоначального взноса должен составлять 30 %

стоимости приобретаемого недвижимого имущества (контрактной стоимости). Кроме того, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке. Это комиссии банку, выплаты страховой компании, риэлтору, оценщику; расходы, связанные с регистрацией и нотариальным удостоверением договора купли-продажи и ипотеки квартиры, а также получением других документов, необходимых для совершения сделки.

4. Отношение суммы предоставляемого кредита к стоимости залогового имущества не

должно  превышать 70 % оценочной стоимости  или продажной цены приобретаемого имущества, в зависимости от того, какая величина меньше. Банк проверяет законность права собственности на предмет залога, его физическое состояние, его стоимость.

Только  при соблюдении всех этих условий  может быть принято решение о  предоставлении ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.