Виды ипотечного кредита и условия его развития

Важно, что с введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке — она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога.

1.2.Сущность ипотечного кредитования

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие.

                 Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.

                 Недвижимость, прежде всего, — это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.

                 Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.

                 Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.

                 В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.

                 Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.

Целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.

Преимущества привлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

                 Приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки.

                 Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.

                 Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.

                 Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.

Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки.

                 Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.

                 Ипотечный кредит – это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.

                 Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левериджу.

                 Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.

Кредитор принимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов:

                 Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.

                 Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.

                 Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.

                 Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.

                 Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.

Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой характерно:

                 предоставление денежных средств на длительное время,

                 кредитование сделки по приобретению недвижимости,

                 в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Глава 2. Виды ипотечного кредитования

2.1. Инструменты ипотечного кредитования

Существует несколько финансовых инструментов ипотечного кредита ( рис. 2.1.).

Рис. 2.1. - Виды ипотечных кредитов

Наиболее распространенной является стандартная (или типовая) ипотечная ссуда (рис. 2.2).

Например, продавец покупает некоторое имущество за назначенную цену (120 тыс. руб.). Покупатель для оплаты получает  ссуду под залог этого имущества (100 тыс. руб.) и добавляет 20 тыс. руб. собственных средств.

Рис. 2.2. - Стандартная ипотечная ссуда

Погашение производится ежемесячными (в конце месяца) платежами в сумме 1,43471 тыс. руб. Выплачиваются также проценты по ссуде, исходя из 12% годовых, начисляемы помесячно (рис.2.3).

Рис. 2.3. - Динамика остатка и погашения

задолженности по стандартной ипотечной ссуде

Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными, взносами. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизи – рующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки, как правило, большой – в России до 30 лет. Платежи по обслуживанию долга могут вноситься в конце каждого периода или в его начале.

В современной практике применяются кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относят:

                 Кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный итоговый (шаровой) платеж. Он подразделяется на:

—     Кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких – либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производятся в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено;

—     Кредиты с выплатой только процентов – разновидность шарового платежа; предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;

—     Кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом – также разновидность кредитов с шаровым платежом, которые предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.

                 Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в последующие три года выплачиваются проценты и основной долг;

                 Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся кредиту, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть разным:

—     Кредит с участием в доходах, когда кредитор может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода;

—     Кредит с участием в приросте стоимости, когда кредитор может претендовать на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

                 Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим, величина основного долга в некоторое время увеличивается, а далее — уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом. 

                 Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

                 Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки, или канадского ролловера. Схема этой ссуды предполагает, что стороны каждые 3—5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки. Разновидность этого вида кредита — кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некоторая возможность адаптации сделки к имеющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.

                 Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

                 Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (например, автомобилей) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.