Виды инфляции и ее классификации по странам. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита. Характеристика специализиров

      Предметом ипотеки (залога недвижимости) в России могут выступать объекты недвижимого  имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, помещения, а также  объекты незавершенного строительства. Особенности ипотеки как разновидности залогов обусловлены спецификой статуса объектов недвижимости в Российском праве, а именно: права на эти объекты, как правило, возникают с момента их государственной регистрации в специализированной базе данных – Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), являющемся общероссийским информационным ресурсом с открытым для всех желающих доступом. Регистрации подлежит также и переход прав на недвижимое имущество, а в некоторых случаях и сама сделка. Договор ипотеки, заключенный в отношении объекта недвижимости, находящегося в России, также подлежит государственной регистрации. При этом ипотека учитывается как обременение прав собственника на соответствующее имущество, о чем делается запись в ЕГРП и Свидетельстве о праве собственности на объект.

     Существенным  свойством ипотеки является право  следования за имуществом, составляющим предмет залога, которое выражается в формуле "Лицо, которое приобрело  заложенное... имущество в результате его отчуждения или в порядке  универсального правопреемства... становится на место залогодателя и несет  все обязанности последнего по договору об ипотеке". Таким образом, предоставляемое  по договору о залоге недвижимости обеспечение имеет не личный, а  реальный (вещный) характер. Ипотека, таким  образом, является одним из обременений  недвижимости и в силу этого подлежит государственной регистрации.  

     Ипотека как разновидность залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется  в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному  залогом, не последовало передачи средств  должнику, то не возникает и реального  требования кредитора к должнику. Ипотечное правоотношение (как и  любое залоговое) может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного правоотношения.

     С учетом особых характеристик объектов недвижимости (долговечность и затруднительность  их перемещения в пространстве), а также наличия государственного контроля и учета сделок с ними, ипотека представляет один из наиболее надежных способов обеспечения исполнения обязательств. Стоимость закладываемой по договору ипотеки недвижимости, как правило, превышает сумму долга, что гарантирует погашение его в случае неисполнения основного обязательства. К тому же недвижимость менее подвержена инфляционным процессам, и объем обеспечения в большинстве случаев не уменьшается, а ее ликвидность достаточно высока. Страх потерять недвижимость сам по себе является очень сильным стимулом для надлежащего исполнения должником своих обязательств по основному договору.

     Заключение  договора ипотеки может сопровождаться выдачей закладной, которая представляет собой ценную бумагу и удостоверяет безусловное право залогодержателя  на получение денежных средств по обязательствам, обеспеченным ипотекой, а также право залога на имущество, обеспеченное ипотекой.  В свою очередь, закладная, будучи ценной бумагой, в дальнейшем может являться предметом самостоятельных сделок, в том числе быть предметом залога.

     Существует  и целый ряд других ограничений  относительно круга объектов недвижимости, которые могут быть заложены по договору об ипотеке. Согласно п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке предусматривается возможность залога земельных участков, предприятий, зданий, жилья и другой недвижимости постольку, поскольку оборот соответствующего имущества допускается федеральными законами, что корреспондирует ст. 129 ГК РФ. Оборотоспособность недвижимости регулируется рядом актов. В частности, ограничения на ипотеку отдельных объектов недвижимости установлены Лесным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Законом о недрах.

     Запрещается ипотека имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Перечень такого имущества установлен ст. 446 ГПК РФ. Согласно указанной статье взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее  имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности. 

     В Законе об ипотеке (п. 2 ст. 6) указано, что  отдельные виды недвижимого имущества  в принципе не могут быть предметом  ипотеки. В частности, к ним относятся  природные ресурсы, недра, атомные  электростанции и другое имущество, являющееся объектом исключительной собственности  государства. Не подлежит ипотеке имущество, подлежащее приватизации. К имуществу, подлежащему приватизации, относится имущество, в отношении которого должно быть принято решение о приватизации либо решение уже принято и возникает обязанность соответствующих органов и юридических лиц его исполнять. Другими словами, государственные и муниципальные образования гарантируют, что принадлежащее им имущество будет в установленном законом порядке передано в частную собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется заранее в соответствующих программах приватизации.  

     Предметом договора ипотеки всегда является недвижимое имущество, поэтому его идентификация  всегда начинается с указания на то, к какой именно разновидности  недвижимого имущества оно принадлежит (земельный участок, квартира, жилой  дом и т.д.). Если у недвижимого  имущества есть индивидуальное название, то оно также указывается. Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового (в частности, если речь идет о земельных участках или сооружениях) - привязкой к определенной местности.  

     В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

     Самым эффективным инструментом воздействия  на залогодателя, уклоняющегося от выполнения обязанностей по обеспечению  сохранности имущества, и одновременно надежной гарантией интересов залогодержателя  является право последнего потребовать  досрочного исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства в соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке и обратить взыскание на заложенное имущество.

     Срок  исполнения требования о досрочном  исполнении составляет один месяц, если стороны не предусмотрят иное в договоре ипотеки. В том случае, если в удовлетворении такого требования отказано либо оно  не удовлетворено в предусмотренный  срок, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

     Реализация  заложенного имущества производится путем продажи с публичных  торгов в порядке, определенном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п.1 ст.350 ГК РФ). По просьбе залогодателя суд вправе отсрочить его продажу на срок до одного года. Отсрочка не освобождает  должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора  и неустойки. Залогодатель имеет  возможность в любой момент до продажи заложенного имущества  прекратить обращение взыскания  на предмет залога, если он исполнит обеспеченное залогом обязательство  либо ту его часть, исполнение которой  оказалось просроченным. Таким образом, мнение о том, что в рамках действующего законодательства можно реализовать заложенное недвижимое имущество, передав его кредитору-залогодержателю, несостоятельно, хотя, возможно, и перспективно в будущем. Кроме того, указанные условия, включенные сторонами в договор залога, в условиях нынешнего правового режима могут привести к негативным последствиям для залогодержателя, так как у недобросовестного залогодателя есть возможность признать договор залога с условием о реализации заложенного недвижимого имущества притворным, то есть прикрывающим намерения сторон в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства прибегнуть к отступному, а не к реализации прав залогодержателя, как они определены действующим законодательством. Следовательно, в этом случае кредитор должен знать, что при таких условиях у него будет право использовать положения об отступном, а не положения о залоге. И в данной ситуации он не получит соответствующих преимуществ в отношении заложенного недвижимого имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ХАРАКТЕРИСТИКА  СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ НЕБАНКОВСКИХ ИНСТИТУТОВ 
 

      Специализированные  небанковские институты возникли в XIX в. Длительное время они играли в денежно-кредитной сфере подчиненную роль, уступая коммерческим банкам. Однако их роль резко возросла в странах с рыночной экономикой после Второй мировой войны. Это произошло, с одной стороны, из-за усиления значения операций, на которых специализировались эти институты, а с другой — из-за проникновения этих финансово усилившихся специализированных институтов в сферу действия коммерческих банков. Примером могут служить пенсионные фонды, капиталы которых сильно возросли в последние десятилетия и которые на Западе являются одними из крупнейших покупателей ценных бумаг.

     Основные  формы деятельности этих учреждений на рынке ссудных капиталов сводятся к аккумуляции сбережений населения, предоставлению кредитов через облигационные  займы корпорациям и государству, мобилизации капитала через все  виды акций, предоставлению ипотечных  и потребительских кредитов, а  также кредитной взаимопомощи. При наличии в стране разных финансовых посредников граждане с относительно небольшими сбережениями могут направить свои средства на денежный рынок, предоставив их в распоряжение заслуживающему доверия посреднику, не обязательно банку. Тем самым они снижают потери, связанные с ложным выбором. Финансовые посредники выплачивают вкладчикам процент и предоставляют другие значительные услуги, получая при этом доходы.

     Финансовые  посредники, в том числе и банки, играют ключевую роль в обеспечении  экономической эффективности, поскольку  облегчают переход средств от кредиторов к заемщикам с производительными  инвестиционными возможностями. В  отсутствие хорошо функционирующих финансовых посредников экономике сложно должным образом реализовать свой потенциал

     Специализированные  небанковские институты обслуживают главным образом ту часть рынка, которая не обслуживается (недостаточно обслуживается) банковской системой. Это:

- лизинговые  фирмы;

- ссудно-сберегательные  общества;

- кредитные  союзы;

- инвестиционные  компании (фонды);

- факторинговые  компании;

- финансовые  компании;

- страховые  общества;

- взаимные (паевые) фонды;

- пенсионные  фонды;

- инкассаторские  фирмы;

- ломбарды;

- организации  финансовых рынков;

- трастовые  компании;

- расчетные,  клиринговые центры;

- пункты  проката;

- дилинговые  предприятия;

- иные  кредитно-финансовые организации.

     Указанные институты ведут острую конкуренцию  между собой как за привлечение  денежных сбережений, так и в сфере кредитных операций. 
Страховые компании конкурируют с пенсионными фондами за привлечение пенсионных сбережений и вложение их в акции. Ссудосберегательные ассоциации ведут борьбу со страховыми компаниями в сфере ипотечного кредита и вложений в недвижимость, а также в области инвестирования в государственные ценные бумаги. Финансовые компании соперничают со страховыми компаниями в сфере потребительского кредита.

     Инвестиционные  и страховые компании, пенсионные фонды конкурируют между собой  за вложения в акции. Кроме того, все виды этих учреждений конкурируют  с коммерческими и сберегательными  банками за привлечение сбережений всех слоев населения. При этом необходимо отметить, что конкуренция как  между специализированными небанковскими  учреждениями, так между ними и  банками носит так называемый неценовой характер.

     Это объясняется прежде всего спецификой пассивных операций каждого вида кредитно-финансовых учреждений. Так, в банковском деле действует процентная ставка по вкладам (депозитам) и предоставляемым  кредитам, в страховом деле - страховой  тариф, который определяет размер страховой  премии и страхового возмещения, у  инвестиционных компаний - курсовая разница  выпускаемых и приобретаемых ими акций.

     Результатом финансовой деятельности страховых  компаний являются прибыль и резервы  страховых взносов как разница  между страховой премией и  выплатой страхового возмещения плюс расходы по ведению операций. Прибыль  навсегда оседает в компании, а  резервы взносов как будущие  обязательства перед полисодержателями направляются в инвестиции.

     Организационная структура пенсионного фонда  отличается от структуры других кредитно-финансовых учреждений тем, что не предусматривает  акционерной, кооперативной или  паевой формы собственности. Как  правило, пенсионные фонды создаются  в частных корпорациях, которые  юридически и фактически являются их владельцами.  
Однако пенсионный фонд передается на управление в траст отделы коммерческим банкам или страховым компаниям. Такой пенсионный фонд называется незастрахованным. Основой пассивных операций пенсионных фондов являются ресурсы, поступающие от корпораций, предприятий, а также взносы рабочих и служащих, обычно составляющие 20-30% всех поступлений. Доля взносов существенно колеблется по различным корпорациям, предприятиям и странам. Чем мощнее и богаче корпорация, тем меньше доля взносов рабочих и служащих. Особенность накопления капитала пенсионных фондов заключается в том, что он формируется в основном за счет взносов предпринимателей, рабочих и служащих, аккумулируемых как и при страховании жизни на довольно длительные сроки - 10 и более лет. Пенсионные фонды обладают долгосрочными денежными средствами и вкладывают их в правительственные и частные ценные бумаги. Почти 80% активов пенсионных фондов составляют ценные бумаги частных корпораций. При этом свыше 30% активов приходится на обыкновенные акции, что позволяет пенсионным фондам активно влиять на политику корпораций. Кроме того, пенсионные фонды вкладывают денежные средства в акции собственных корпораций, главным образом в обыкновенные акции.