Глава 2. Отражение ипотечных кредитов на балансе кредитной организации

       2.1 Общие положения о предоставлении  кредитов юридическим и физическим лицам

 

       Бухгалтерский учет операций по ипотечному кредитованию в кредитных организациях регулируется следующими нормативными документами:

1. Положением ЦБ РФ от 5 декабря 2002 г. №205-П "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации";
2. Положением ЦБ РФ от 31 августа 1998 г. № 54-П "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" с учетом изменений и дополнений";
3. Положением ЦБ РФ от 26 июня 1998 г. № 39-П "О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета";
4. Положением ЦБ РФ от 26 июня 2004 г. № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности".

       Кредитные организации могут предоставлять  краткосрочные, долгосрочные и среднесрочные  кредиты юридическим и физическим лицам, резидентам и нерезидентам, в  валюте РФ и в иностранной валюте. Физическим лицам кредиты могут  предоставляться как наличными  деньгами, так и безналичным путем. Юридическим лицам кредиты предоставляются только безналичным путем. Кредиты могут выдаваться как клиенту банка-кредитора, так и клиенту другого банка.

       Предоставление  займов кредитными организациями должно базироваться на следующих основных принципах кредитования:

• Возвратность;
• Платность;
• Срочность;
• Целевой характер кредита;

• Обеспеченность (залогом, поручительством, гарантией, страхованием);

• Оценка кредитоспособности клиента (документы финансовой отчетности, справки о доходах).

       Согласно  положению 54-П предоставление банком кредитов может осуществляться способами:

1. Разовым зачислением денежных средств на банковский счет юридических и физически лиц или выдача наличных денежных средств физическим лицам;
2. С открытием кредитной линии, т.е. заключением соглашения, на основании которого заемщик приобретает право на получение и использование в течение определенного срока денежных средств, при соблюдении одного из следующих условий:

 
             

3. Если общая  сумма предоставленная клиенту  не превышает максимального размера – лимита, то такой кредит выдается под лимит выдачи.
4. Если в период действия договора размер единовременной задолженности заемщика не превышает установленного ему данным договором лимита, то кредит считается  выданным под лимит задолженности.

 
             

5. Кредитование  банковского счета при недостатке или отсутствии на нем денежных средств, т.е. овердрафт;
6. Участие банка в предоставлении денежных средств на синдицированной, т.е. консолидированной основе.

       2.2 Синтетический и аналитический учет операций по ипотечному кредитованию

 

       Ипотечный кредит может быть предоставлен разовым  зачислением (либо выдачей наличными) денежных средств (разовый ипотечный  кредит) или в виде кредитной линии  под лимит выдачи (КЛВ) - общая  сумма предоставляемых денежных средств в течение срока действия договора не превышает установленного "лимита выдачи". Как правило, предоставление кредита в виде кредитной линии практикуется для финансирования долевого строительства объекта недвижимости.

       Проценты  по ипотечным кредитам начисляются в соответствии с расчётным периодом, установленным в кредитном договоре, начиная со дня, следующего за днём фактического предоставления, на остаток ссудной задолженности, из расчёта процентной ставки, установленной договором, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов.

       Ипотечные кредиты, как правило, предоставляются  на длительный срок (от 5 лет и выше). Погашение ипотечного кредита, как  правило, осуществляется ежемесячно, либо аннуитетными платежами, либо по принципу равномерного погашения, при котором одинаковы не общие суммы платежей, а только их части, погашающие основной долг.

       При составлении графика частичных  платежей по методу равномерного погашения  рассчитывается фиксированная сумма  погашения основного долга и  сумма процентов, подлежащих уплате за каждый расчётный период. Процентная часть считается по ставке, определённой кредитным договором, за каждый расчётный период с учётом изменений суммы основного долга. Размер каждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей.

       Ипотека это один из видов кредита, поэтому  учет операций по ипотечным кредитам ведется с использованием тех  же счетов, что и учет операций по кредитованию юридических и физических лиц.

Учет операций по предоставлению и погашению ипотечных кредитов

       Задолженность по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам учитывается на активных балансовых счетах главы А:

       45507 -  «Кредиты, предоставленные физическим лицам на срок свыше 3 лет";

       45706 – «Кредиты, предоставленные физическим лицам - нерезидентам на срок свыше 3 лет».

       В аналитическом учёте открываются  лицевые счета в разрезе каждого  кредитного договора. Лицевые счета  открываются в момент фактического предоставления кредита.

       Для учёта обеспечения, принятого по ипотечному кредиту, используются следующие внебалансовые счета бухгалтерского учёта:

       91311 – «Ценные бумаги, принятые в обеспечение по размещенным средствам»;

       91312 – «Имущество, принятое в обеспечение по размещенным средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов»;

       91414 – «Полученные гарантии и поручительства».

       Счета активные. Лицевой счёт для учёта  обеспечения открывается в разрезе  каждого договора на обеспечение  размещаемых средств.

       Предоставление  ипотечного кредита отражается следующими проводками:

       1. Перечисление средств на счет физического лица

       Дт 45507, 45706

         Кт 40817

       2. Выдача кредита наличными деньгами  из кассы банка

       Дт 45507, 45706

       Кт 20202

       3. Создание резерва на возможные  потери по ссудам

       Дт70606

       Кт 45515

       В соответствии с положением Банка  России 54-П погашение, то есть возврат предоставленной ранее банком ссуды может производится следующими способами:

       Списание  денежных средств с банковского счета клиента заемщика по его платежному поручению;

       Списание  денежных средств в порядке установленной  законом очередности платежей с банковского счета заемщика, являющегося клиентом другого банка на основании платежного требования кредитора;

       Списание  денежных средств заемщика, являющегося  клиентом данного банка на основании  платежного требования банка кредитора;

       Перечисление  средств со счетов клиентов-заемщиков физических лиц на основании письменных распоряжений, перевод денежных средств через органы связи и другие кредитные организации, взнос наличными деньгами в кассу банка на основании приходного кассового ордера, удержание сумм из заработной платы работников банка.

       В учете это оформляется следующими проводками:

       1. Заемщик погасил задолженность  в установленный срок

       Дт 20202, 40817

       Кт  45507

       2. В связи с погашением долга  банк возвращает клиенту гарантии  и залог

       Дт 91311,91312

       Кт 99998

       Дт 91414

       Кт 99999

  Учёт обеспечения по ипотеке

       Поручительства, принятые по ипотечным кредитам, учитываются  на внебалансовом счёте 914 14, в день фактического предоставления кредита  либо в день предоставления транша по кредитной линии:

        Д-т сч.91414 - гарантии, поручительства, полученные банком;

       К-т сч.99999 - счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи

       Проводка  составляется на сумму поручительства

       Учёт  залога недвижимости, принятой в обеспечение  ипотечного кредита без оформления закладной, производится на внебалансовом счёте 91312. Учёт обеспечения производится в день получения документов заёмщиком или его представителем из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и передачи их в банк:

       Дт 91312 - на сумму закладываемого имущества.

       Кт 99998

       Учёт  закладной, оформленной по ипотечному кредиту, производится на внебалансовом  счёте 91311. Учёт обеспечения производится в день получения документов из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

       Дт 99998

       Кт 91311 - на сумму закладной

       В том случае, если права на закладываемое  имущество удостоверены закладной, внебалансовый учёт залога недвижимости на счёте 91312 не производится.

Кредиты, предоставленные  в форме кредитной  линии

       Ипотечные кредиты физическим лицам могут  быть предоставлены путем открытия кредитной линии. При открытии кредитной линии заемщику аналитический учет предоставленных кредитов ведется в лицевых счетах, открываемых в разрезе каждой части выдаваемого кредита (транша) на балансовых счетах, соответствующих фактическому сроку предоставления (размещения) денежных средств. Для учета открытых кредитных линий используются следующие счета:

       91316 – «Неиспользованные кредитные линии по предоставлению кредитов»;

       91317 – «Неиспользованные лимиты по предоставлению средств в виде «овердрафт» и под «лимит задолженности».

       Предоставление  кредитов отражается в учете следующими проводками:

       Открытие  заемщику кредитной линии на основании  заключенного кредитного договора

       Дт 99998

       Кт 91316, 91317 

       Отражение использования частично или полностью  кредитной линии отражается за балансом:

       Дт 91316, 91317  - на использованную сумму

         Кт 99998        

         И одновременно перечисление средств заемщику

         Дт 45507

         Кт 20202, 40817 

       Погашение кредита в форме кредитной  линии в срок:

       Дт 20202,40817

       Кт 45507

         И одновременно закрытие внебалансового  учета:

         Дт 91316, 91317

         Кт 99998

Учет  процентов по ипотечным  кредитам

          За пользование ссудой заемщик уплачивает банку проценты. Проценты зачисляются в доходы банка. Размер процентов и периодичность их взыскания устанавливается в кредитном договоре.