Кредитование физических лиц

    Отдельно  стоит упомянуть так называемые программы по улучшению жилищных условий. Суть программы сводится к  тому, что заемщик продает квартиру, в которой он сейчас живет и приобретает более дорогой вариант, при этом он берет кредит на разницу в стоимости двух квартир. Как правило, сумма доплаты колеблется в пределах $20-40 тыс., и потребитель задумывается о том, чтобы взять не ипотечный, а потребительский кредит. В таком случае не банк, а заемщик становится собственником приобретаемого жилья, решение о выдаче кредита принимается существенно быстрее, и это при том, что ставки по потребительским кредитам ненамного выше. Например, у Сбербанка ставка по кредиту на неотложные нужды составляет 12% годовых в долларах США против 11% по ипотеке, а в Райффайзенбанке – 13% против 12%.

    Если  говорить о сегменте элитных предложений  московского рынка недвижимости, то ипотечные сделки здесь большая  редкость. По словам начальника отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алёны Бригадновой, в практике компании можно отметить считанные случаи подобных продаж, а общий объем ипотечных сделок на элитном рынке столичной недвижимости можно оценить не более чем 1-2%.

    Из-за роста конкуренции на рынке ипотеки, банки, чтобы привлечь больше заемщиков, выдают кредиты даже на покупку комнат, увеличивают сроки погашения  кредита до 20 лет. В последнее  время почти все банки убрали штрафные санкции за досрочное погашение кредита, во многих банках кредит можно получить, не имея официального подтверждения всей суммы дохода заемщика в виде справки 2 НДФЛ, а также не нужны поручители и регистрация в Москве. Еще один-два года назад средняя ставка на рынке ипотечного кредитования в России составляла около 15% годовых в долларах. Летом же 2004 года минимальные ставки по ипотеке в долларах США были 10%, а уже в середине сентября с наступлением «квартирного» сезона, минимальные ставки по рынку снизились до 9%. Порог в 10% перешли Дельтакредит и Национальная ипотечная компания, а ставки в 10% у банков Зенит, Райффайзенбанк и Первый ОВК.

    Несмотря  на разнообразие предложений по ипотечным  кредитам, в конечном счете, различия в программах минимальны. Как видно  из рейтинга, составленного на основании данных сайта РБК (Приложение 4), кредит предоставляется, как правило, на 10-15 лет под 11-13% годовых в долларах США или 14-17% в рублях при первоначальном взносе 20-25% от стоимости квартиры. Дополнительные расходы - 2,5% на страхование и нотариуса, незначительные суммы (до 10 тыс. рублей) за оформление и регистрацию договора, оценку недвижимости, банковскую ячейку. Банки «играют» в основном на снижении расходов, сопутствующих ипотечной сделке.

    Желающему получить ипотечный кредит стоит  помнить, что значительных отклонений от среднестатистических условий быть не может – при ощутимо низкой ставке за кредит может быть высокая комиссия за открытие и ведение ссудного счета; если банк не требует подтверждения официальных доходов, ставка будет значительно выше или первоначальный взнос достигнет 50%.

    Тесно с рынком ипотеки развивается  рынок ипотечного страхования. По приблизительным  оценкам экспертов, объем рынка  ипотечного страхования на сегодняшний  день составляет порядка $100 млн. Самыми заметными игроками на этом рынке являются страховые компании, длительное время работающие в страховой отрасли, такие как «Ингосстрах», «Военно-страховая компания», «РОСНО», «Спасские ворота», «Инвестстрах», «УралCиб».

    Представители банков не видят в ближайшем будущем проблем со спросом на ипотечные кредиты. Цены на недвижимость продолжают расти, и все еще выгоднее взять кредит и купить квартиру, а не арендовать ее. Стремительного роста рынка ипотеки никто не прогнозирует, напротив, чтобы поддержать ликвидность, многие универсальные банки вынуждены уменьшить количество выданных кредитов или пересмотреть их условия.

    Эксперты  прогнозируют, что после падения  ставок на рынке ниже 10% ежегодный  спрос населения на ипотечные  кредиты вырастет до $2-3 млрд. Создание рынка доступного жилья в России было объявлено президентом России Владимиром Путиным одной из приоритетных задач. Необходимость принятия данного пакета законопроектов вызвана остро стоящим квартирным вопросом в стране. Так, на сегодняшний день к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий себя причисляют 62% населения. На одного человека в нашей стране приходится 19,7 кв. м площади, в то время как в Европе – 40-50 кв. м, а в США – свыше 70.

    Государство разрабатывает специальные программы, призванные облегчить бремя погашения кредита определенным социальным группам граждан. Для примера рассмотрим Московскую целевую программу "Молодой семье – доступное жилье", реализуемой в рамках федеральной программы "Обеспечение жильём молодых семей".

    Московская  целевая программа "Молодой семье - доступное жилье" разработана на 2003-2005 годы. Программа рассчитана на активное участие молодых граждан в решении своих жилищных проблем при условии первоначальной помощи со стороны города. В рамках Программы планируется построить не менее 600 тыс. кв. метров жилья, улучшить жилищные условия не менее 12 тыс. молодых семей москвичей.

    Участником  подпрограммы может стать молодая  семья, в которой возраст каждого  из супругов не превышает 30 лет. 
 
 

    Программа предусматривает несколько способов реализации:

1. покупка квартиры через накопительные системы с использованием безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилища, в том числе с предоставлением для временного проживания квартиры по договору найма.
2. купля-продажа квартиры с рассрочкой платежа. Город заключает с участником программы договор купли-продажи с рассрочкой платежа на 5 лет. На основании договора участнику программы предоставляется квартира, являющаяся собственностью города.

    В случае выхода молодой семьи из Программы, например по причине неплатежеспособности, внесенные паевые накопления или платежи в счет выкупа будут им полностью возращены. Они вернутся в то жилое помещение, в котором проживали до момента вступления в Программу.

    Кроме того, программа предусматривает выделение субсидии (компенсации части стоимости приобретаемого жилья) молодой семье в случае рождения (усыновления) детей.

    Подобная  программа есть почти в каждом регионе РФ. Государство надеется, что созданные за счет специальных  программ льготные условия ипотеки помогут расширить ипотечное кредитование и улучшить жилищные условия россиян.

    Сбербанк  РФ также реализует специальную  ипотечную программу. Кредит "Молодая  семья" может получить семья, в  которой хотя бы один из супругов не достиг 30-ти летнего возраста. В целом условия кредитования соответствуют среднестатистическим для ипотечного рынка, но есть и особенности. Во-первых, это маленький первоначальный взнос: для молодой семьи с ребёнком (детьми) он составляет 10% рыночной стоимости объекта недвижимости. Во-вторых, по желанию семьи банком предоставляются отсрочки в погашении основного долга на общий срок не более 5 лет (с увеличением срока кредитования):

• на период строительства объекта недвижимости (не более чем на два года);
• при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора (до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет).

    Но  отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

    Ипотечное кредитование мало развито, но очень  перспективно. Интерес к нему со стороны граждан РФ растёт с каждым днём. Предложения банков также различаются многообразием. Отметим, на что необходимо обратить внимание при выборе ипотечного банка:

• размер ставки кредита и срок, на который он выдается;
• возможность досрочного погашения кредита, наличие ограничений и штрафов;
• будете ли вы являться собственником квартиры до полного погашения долга;
• какова полная стоимость всех процедур по оформлению;
• действия банка в случае невозможности временно осуществлять выплаты и др.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Автокредит. 

    Автокредит - целевой кредит на покупку автомобиля. Автокредитование - составная часть  потребительского кредитования.

    Российский  рынок автокредитования растет лавинообразно. По разным оценкам, на конец 2003 года доля автомобилей, проданных в кредит, составляла 13—15%, а в конце прошлого года эксперты говорили уже о 30-процентной доле. При этом двукратный рост сопровождается существенным смягчением условий кредитования. В этом году банкиры надеются увеличить объемы автокредитования до 5-6 млрд. долларов.

    Как отмечают специалисты, по мере развития автокредитования в России условия  банков по данному продукту все больше стандартизируются. Ориентироваться  в условиях предоставления кредита  на автотранспортное средство поможет  таблица, представленная в Приложении 5.

    Как уже было указано, кредиты на покупку  транспортных средств выделяются банками  в отдельную группу. Это вызвано  рядом особенностей. Возникает необходимость  страхования транспортного средства и автогражданской ответственности  заёмщика. Страховка может повлиять на размер кредита.

    Например, Собинбанк оговаривает, что размер кредита может быть увеличен на страховую  премию за первый год страхования. В  дальнейшем страховка может оплачиваться в рассрочку каждые полгода.

    Кроме того, некоторые банки указывают также перечень страховых компаний или называют только одну компанию, в которой потенциальный заемщик должен застраховать свой автомобиль.

    В Конфедерации обществ потребителей полагают, что надо ввести запрет на навязывание конкретных поставщиков дополнительных услуг (страхование). Сами банкиры считают, что сотрудничество с одним или несколькими надежными партнерами-страховщиками защищает не только их интересы, но и интересы заемщиков. Ведь они работают только с теми страховыми компаниями, которые считают надёжными, следовательно, клиенты банка могут спокойно довериться этим компаниям. Эксперты полагают, что банки не уберут из условий автокредитования требование о том, чтобы заемщик страховался в определенной страховой компании. Единственное, что может утешить потенциального автовладельца: большинство банков отказалось от условия обязательного страхования жизни и трудоспособности заемщика, что позволяет сократить расходы по кредиту.

    Автокредит, в отличие от других потребительских  кредитов, может предоставляться как на новый автомобиль, так и на поддержанное транспортное средство.

    По  данным Министерства промышленности и  энергетики, в 2004 году в России в  кредит продано 15-20% новых автомобилей. По прогнозам министерства на 2005 год  эта цифра составит уже 25-35%. Правда, на заемные средства граждане покупают в основном новые иномарки, и банки вместе с автопроизводителями стимулируют этот процесс при помощи бонусов и спецпрограмм. На отечественные автомобили подобные программы только начали появляться.

    Благодаря сотрудничеству автодилеров с банками  клиенты получили возможность воспользоваться  спецпрограммами на покупку определенных моделей или марок машин. В  некоторых случаях в разработке программ принимают участие автопроизводители  или их финансовые структуры. Они договариваются с банками о наиболее выгодных условиях для покупателей своих автомобилей. Таким образом, некоторые иномарки можно приобрести в кредит по ставкам ниже среднерыночных.

    Процентные  ставки ниже рыночных, как в США  и в Европе, субсидирует сам производитель. Ford и Hyundai официально признали это, не раскрыв, впрочем, ни конкретного механизма субсидирования, ни цены этой программы для производителя или импортера. Отметим, что только треть автопроизводителей, работающих на российском рынке, имеют собственные программы кредитования, разработанные ими совместно с российскими банками. В основном кредитная политика отдана на откуп дилерам.

    В представленной ниже таблице показаны действующие программы кредитования от производителей автотранспорта на российском рынке. Изучив Таблицу 4, можно сравнить процентные ставки, разработанные по специальной программе кредитования со ставками, действующими при покупке авто через диллеров. 
 
 

Таблица 4.

Программы кредитования от производителей.