Контрольная работа по "Ипотечному кредитованию"

Двухуровневая модель ипотечного кредитования.

     Двухуровневая (американская) схема ипотечного кредитования (см. рис. 2) преимущественно применяется в странах англо-американской системы права. Возникновению этой схемы в США способствовали две основные причины:  
необходимость экономического стимулирования жилищного строительства за счет частного капитала, но при всесторонней поддержке государства;  
отсутствие на федеральном уровне единообразия в сделках с ипотечными кредитами, поскольку к обеспечению ипотечных кредитов законодательствами различных штатов предъявляются разные требования. Суть двухуровневой схемы ипотечного кредитования состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным агентствам (операторам). Роль агентств заключается в перераспределении ресурсов и достижении единообразия ипотечных сделок, повышении ликвидности ипотечных кредитов, перераспределении рисков.

     Зарождение  двухуровневой модели в США основано на особенностях англо-американского  права, которое предполагает установление на одно и то же недвижимое имущество  нескольких титулов собственности, разделение содержания права собственности  между несколькими лицами. Существенная роль в становлении национальной ипотечной системы США принадлежит государству.

     Основными недостатками этой схемы являются: 
сложность структуры построения; 
невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; 
дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заемщика; 
сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом; 
тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.

     Положительными  моментами двухуровневой схемы  в первую очередь являются:  
существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию;  
перераспределение рисков между кредиторами;  
возможность перераспределения ресурсов между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России.

Аннуитетный кредит

     Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной  процентной ставкой, который выплачивается  равными по сумме ежемесячными платежами  на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным. Каждый месячный платеж по аннуитетному кредиту распадается на две компоненты - выплату процентов и части основного долга - согласно определенной формуле. Поскольку проценты на конец месяца начисляются на остаток ссудной задолженности на начало месяца, то сумма процентных платежей сокращается с течением времени. Доля же выплат в счет погашения основного долга соответственно возрастает с каждым платежом. На конец периода кредитования остаток ссудной задолженности равен нулю. В силу того, что описанная схема равномерных выплат автоматически обеспечивает полное погашение основного долга к концу периода кредитования, этот вид кредита также называется самоамортизирующимся.

Кредиты с переменными  выплатами

     Весьма  распространены и кредиты с переменными  выплатами. С точки зрения банков удобным инструментом, позволяющим  снизить процентный риск, является кредит с переменной процентной ставкой (adjustable-rate mortgage), уровень которой привязывается к определенному индексу, часто к ставке либор или ставке по государственным облигациям. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется при заключении кредитного договора и, как правило, составляет полгода или год. Нередко устанавливаются границы изменения процентной ставки по отношению к первоначальной: процентные ставки с ежегодным пересмотром обычно не могут отклоняться больше чем на 2%.

     В качестве первичных кредиторов, предоставляющих  ипотечные кредиты, чаще всего выступают  ссудосберегательные организации, коммерческие и ипотечные банки, а также компании по страхованию жизни и пенсионные фонды (здесь условно - банки). Для получения кредита заемщик обращается в уполномоченный банк, где заполняет необходимые документы и предоставляет о себе требуемую информацию финансового и нефинансового характера, которая впоследствии проверяется банком. На основании полученных данных банк оценивает кредитоспособность заемщика, т.е. проводит андеррайтинг кредита.

Основные критерии андеррайтинга:

• во-первых, отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (payment-to-income ratio - PTI). Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность;
• во-вторых, отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV). Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;
• в-третьих, абсолютная величина кредита не должна превышать определенное пороговое значение. Типичные ипотечные кредиты в США выдаются на условиях до 28% PTI, до 80% LTV и в размере до 200 тыс. долл.

   Обязательный  элемент ипотечного кредитования на этапе выдачи кредита - страхование  заложенной недвижимости и титула. Распространенным необязательным видом  страхования является страхование  жизни и трудоспособности заемщика. По согласовании всех условий кредитования банк заключает с заемщиком договор о предоставлении ипотечного кредита. После выдачи кредит начинает обслуживаться либо выдавшим его банком, либо другой обслуживающей компанией.

Cекьюритизация.

     Новое развитие вторичный ипотечный рынок  США получил с начала 70-х годов  с появлением механизма секьюритизации (securitization) ипотечных кредитов. Под термином "секьюритизация" понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

     В пул обычно собираются однотипные ипотечные  кредиты, совпадающие по условиям кредитования - периоду, схеме выплат, категории  заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация, или "Джинни Мэй" (Government National Mortgage Association, Ginnie Mae) и Федеральная жилищная ипотечная корпорация, или "Фредди Мак" (Federal Home Loan Mortgage Corporation, Freddie Mac).

     Переводные  ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность  и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким  образом, при помощи переводной бумаги платежи по ипотечным кредитам переводятся  от заемщика к конечному инвестору  за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - переводная ценная бумага). Поскольку платежи по ипотечным  кредитам включают в себя поступления  в счет досрочного погашения, то главной  особенностью переводных ипотечных  бумаг является перенос на конечного  инвестора риска досрочного погашения  как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее  не известна сумма ежемесячных поступлений  и, как следствие, точный период до погашения. Переводные бумаги создаются двумя  основными способами, в каждом из которых посреднические структуры  играют разную роль.

В первом случае переводные бумаги эмитируются непосредственно банком - первоначальным кредитором на основе его портфеля ипотечных кредитов. Эта схема может предполагать участие "Джинни Мэй" как государственной организации, предоставляющей гарантии правительства США по переводным бумагам. Тем самым переводные бумаги, гарантированные "Джинни Мэй", рассматриваются в качестве безрисковых с точки зрения кредитного риска, так же как и государственные ценные бумаги США. 
Во втором случае переводные бумаги эмитируются посредником на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-кредиторов. Эта схема реализуется с участием "Фэнни Мэй" или "Фредди Мак". Последние предоставляют собственные гарантии по своим переводным бумагам.

     Переводные  бумаги, гарантированные "Джинни Мэй", "Фэнни Мэй" и "Фредди Мак", называются агентскими переводными бумагами (agency pass-throughs). Обеспечением последних могут служить только кредиты, удовлетворяющие рассмотренным выше критериям андеррайтинга, пороговые значения которых определяются гарантами. Такие кредиты носят название квалифицированных (confirming mort-gages).

     Неквалифицированные кредиты (nonconfirming loans) могут быть секьюритизированы в переводные бумаги частных компаний, называемые договорными, или частными переводными бумагами (conventional/private label pass-throughs). Договорные бумаги выпускаются ссудосберегательными ассоциациями, коммерческими банками и частными кондуитами (последние выполняют роль специализированных институтов вторичного рынка для неквалифицированных кредитов). Кредитный риск договорных бумаг оценивается рейтинговыми агентствами, такими как Moody's и Stan-dard & Poor's.

Механизм  секьюритизации в сравнении с программами рефинансирования за счет долговых обязательств позволил:

• привлечь больший объем частного капитала в жилищную сферу посредством предоставления своеобразных финансовых инструментов, пользующихся спросом на рынке;
• снизить стоимость привлеченных ресурсов (а следовательно, стоимость ипотечных кредитов) вследствие конкуренции среди инвесторов;
• повысить стабильность жилищной финансовой сферы посредством гибкого распределения рисков, связанных с ипотечным кредитованием.

Особенности переводных ценных бумаг для инвесторов по сравнению с традиционными  финансовыми инструментами становятся очевидными при рассмотрении различных  видов рисков, связанных с инвестированием  в переводные инструменты.

Ипотечное кредитование молодых  семей

     В США отдельного ипотечного кредитования для молодых семей в том виде, каким его пытаются внедрить в России, не существует. Однако там есть ряд программ льготного жилищного кредитования для малоимущих граждан, к которым при определенных условиях могут относиться и молодожены. Причем эти программы действуют на федеральном уровне и реализуются во всех штатах. На практике этим вопросом занимаются два ведомства: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) и Федеральная корпорация по жилищному кредитованию. Надзор и контроль за их деятельностью осуществляются федеральным советом по жилищному финансированию, являющимся структурным подразделением администрации США. ФНИА с момента своего образования в 1968 году помогла обзавестись собственным жильем почти 50 миллионам американских семей. В рамках помощи малоимущим она реализует программы льготного кредитования для неполных и многодетных семей. В марте 2000 года компания приступила к осуществлению нового масштабного социально-ориентированного проекта: в течение 10 лет обеспечить жильем дополнительно 18 миллионов семей. Стоимость программы, которая, кстати, называется "Осуществление американской мечты", оценивается в два триллиона долларов. Суть этой программы в том, чтобы реализовать такие механизмы ипотечного кредитования, которые бы позволили заемщику уменьшить свой первоначальный платеж при приобретении недвижимости до 3 процентов (для сравнения - обычно заемщик должен вносить 20 процентов).

Заключение.

     В системе жилищного ипотечного кредитования значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий. Выбор  инструментов и технологий определяется условиями, включающими в себя экономическую  ситуацию, финансовые возможности, вид  операций, предпочтения кредитора и  заемщика, риски. На данный момент известно огромное количество разнообразных кредитных инструментов и технологий. К таким инструментам можно, в частности, отнести: ипотеку с фиксированной ставкой, кредиты с шаровым платежом, кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга, кредиты с нарастающими платежами и другие.

     При этом каждый кредитный инструмент отличается уровнем процентной ставки и порядком погашения основного долга и  процентов. Следовательно, правильность выбора кредитного инструмента - одна из наиболее сложных задач для  финансово-кредитного института, занимающегося  ипотечными операциями. А на стабильности, малой степени рискованности  технологий в достаточно долговременном периоде, определении эффективного источника постоянной пополняемости кредитно-финансовых ресурсов для ипотечных операций и всей совокупности выше перечисленных факторов базируется выбор модели ипотечной схемы жилищного инвестирования. 
 
 
 
 

     Список  литературы

1.Секьюритизация  ипотеки. Мировой опыт, структурирование  и анализ: Перевод с английского  Дэвидсон Э., Сандерс Э, Вольф Л. Л. и др.Издательство: "Вершина" 2007, 592 с.

2.Все  об ипотеке: получение и возврат  кредита. Афонина А. В. Издательство: "Омега-Л" 2007, 170 с.

3.Залог  и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. Попова О.В. Издательство: "Альфа-Пресс" 2006, 391 с.

4.Ипотека.  Руководство к действию. Назаров  В. Б. Издательство: "БХВ-Петербург" 2007, 208 с

5Ипотека  в вопросах и ответах. Кириенко  А. А. Издательство: "Юридический  Дом "Юстицинформ"" 2007, 208 с.

6.Ипотека: 100 вопросов и ответов. Симионов Ю.Ф., Далаксакуашвили И.Л., Ясько В.Л. и др. Издательство: "Феникс" 2006, 252 с.

7.Савруков  А.Н. Ипотечное кредитование. СПб.: Политехника, 2003. - 92 с.

8. Савруков А.Н. Методические указания по дисциплине «Ипотечное кредитование». - Чебоксары: 2006. - 102 с.