Ипотека. Ипотечное кредитование

2. Схема кредитования  с оформлением Договора купли-продажи  и трехстороннего договора с  участием Банка, клиента и риэлторской фирмы. 

Настоящая схема  по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения. 

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается  Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. 

Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. 

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный  договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. 

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская  фирма реализует жильё на рынке  недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. 

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности  связанной риэлторской фирмы  гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной. 

3. Схема ипотечного  кредитования, разработанная Центральным  Банком России, через выпуск банками  ипотечных облигаций. 

Данная схема  заключается в следующем: 

1. Клиент берёт  в банке ипотечный кредит и  закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку; 

2. Банк выпускает  ипотечные облигации, которые  работают на вторичном рынке  (для этого необходимо жёстко  закрепить за ипотечными облигациями  залоговое обеспечение недвижимостью,  при продаже облигации права  на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически); 

3. На вырученные  от реализации облигации средства  банк может выдать очередной  ипотечный кредит и т.д.; 

4. Клиент гасит  кредит банку, а банк гасит  соответствующую облигацию её  нынешнему держателю; 

5. Ипотечные  облигации, в случае банкротства  банка-эмитента, не будут включаться  в конкурсную массу и недвижимость  переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном  погашении им облигации. 

Список использованной литературы 

1. Владимир Пономарёв.  Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь  2003.// 

2. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование  и его участники на рынке  жилья США.— Екатеринбург: Урал. Гос. Экон. Ун-т, 1998.—97с. 

3. Н.Г. Журкина.  Современная ипотека: состояние,  проблемы, решения.//Финансы 2002, №6//. 

4. Н.П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования  в России.//Деньги и кредит 2001, № 1//.