Ипотечные банки и их операции

Инфляционные потери ОАО «ВТБ24» при кредитовании с плавающей процентной ставкой описаны формулами (5)-(6).

.                                                                       (5)

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

.                                                                (6)

В таблице показано получение более высокого дохода ОАО «ВТБ24» вследствие фиксирования процентных ставок (в условиях заданных параметров). В данном случае, при объеме (сумме) предоставляемого кредита равного 1000 тыс. руб., процентная ставка снижается от 21% до 16%.

Таблица 6. – Эффект ипотечного кредитования для ОАО «ВТБ24» при фиксировании процентных ставок

Частично ОАО «ВТБ24» может компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки – ее эффект равен 36,67 тыс. руб. (за первый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может снижаться только в последующие годы).

С одной стороны, полученный доход банка при использовании фиксированной процентной ставки в сравнении с применением плавающей незначителен, но с учетом роста масштабов кредитования (например, до 200 млн. руб.) картина меняется).

Таблица 7. – Инфляционные потери ОАО «ВТБ24» в процессе

ипотечного кредитования в целом по портфелю кредитов

В таблице показаны инфляционные потери при фиксированной ставке 21% и сумме кредита 200 млн. руб., в таблице 7 при той же сумме кредита ставка снижается от 21% до 16%.

Таблица 8. – Эффект ипотечного кредитования для банка при

фиксировании процентных ставок в целом по портфелю кредитов

Таким образом, представленная методика позволяет на основе ситуационного анализа, изменяя параметры схем банковского ипотечного кредитования, прогнозировать доходы, расходы и потери банка. При этом следует отметить, что банком практикуется продажа закладных.

Заключение

Ипотека – это долгосрочная ссуда, выдаваемая банком под залог недвижимости. Ипотека позволяет предпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам – финансировать покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на возведение современных производственных построек и сооружений, физическому лицу – улучшать свои жилищные условия: покупать новое и дополнительное жилье.

Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производственного капитала путем выпуска первичных и вторичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства.

При осуществлении гражданско-правовых сделок с закладными следует помнить, что каждая закладная, основанная на ипотечном кредите и ипотеке жилой недвижимости, удостоверяет права ее законного владельца как кредитора по ипотечному кредиту и залогодержателя по залогу жилой недвижимости. Из чего следует, что законный владелец закладной должен организовать соответствующее обслуживание ипотечного кредита, заемщиком по которому является конкретное физическое лицо.

Надежность ипотечного кредитования состоит в том, что государство защищает залогодержателя даже при банкротстве залогодателя, так как из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом.

В России формируется своеобразная система вторичного рынка. Внешне она очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, т.к. в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства, т.е. средства отечественных и зарубежных налогоплательщиков. Однако, если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется зависимым от притока зарубежных средств, что в любой момент может его обрушить.

В настоящее время в России создана система внешне очень похожая на немецкую, однако, как и в случае с американской моделью, с принципиально иным содержанием и механизмом работы.

У нас немецкую систему ипотеки формируют самым оригинальным образом – вообще обходясь без кредитных организаций. Их заменяют сами организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита.

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру и выплачивает равными долями стоимость второй половины.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита – это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Список использованной литературы

1. Абрамова М.В. Ипотечные банки в Германии // Банковское право. – 2007. – №3. – С. 57-59.

2.        Агарков М.М. Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. – М., 2004.

3.        Веремейкина В.Д. Анализ рынка ипотечного кредитования // Банковские услуги. – 2008. – №1. – С. 17-22.

4.        Веремейкина В.Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных организаций // Банковские услуги. – 2008. – №5. – С. 21-26.

5.        Веремейкина В.Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного кредитования // Банковские услуги. – 2007. – №4. – С. 20-28.

6.        Веретенников Ю. Рынок готовится к выпуску ипотечных ценных бумаг // Электронный ресурс: http://www.denex.ru/news/2005/9/20/30/11243.html

7.        Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. – М., 2008. – 137 с.

8.        Горемыкин В.А., Бугулов Э. Экономика недвижимости. – М., 1999. – 475 с.

9.        Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. – 2009. – №10. – С. 47-53.

10.        Карабанова К.И. Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // Законодательство и экономика. – 2008. – №9.

11.        Ковалишина Г.В. Ипотечные ценные бумаги. Мировой опыт и российские условия // Электронный ресурс – http://www.finansy.ru/publ/fin/ 005.htm

12.        Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. – 2008. – №2. – С. 41-48.

13.        Макаревич Л.М. Российские банки: между эффективностью и стабильностью. – М., 2006. – 836 с.

14.        Матюхин Г.Г. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы // Банковское дело. – 2009. – №3. – С. 25-27.

15.        Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории к современности // Банковское дело. – 2007. – №1. – С. 9-14.

16.        Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело. – 2006. – №10. – С. 35-40.