Формы и виды обеспечния возвратности банковского кредита

     Привлеченные  средства молодых семей составили 118 млн. рублей. 578 молодых семей воспользовались  программой молодежной ипотеки, в рамках которой использовано 38,6 млн. рублей государственных субсидий. Между  тем, как отмечают в мэрии, средства бюджета - лишь стартовый капитал на переходный период до развития самообеспечивающейся рыночной системы классической ипотеки. За 10 месяцев 2006 года 207 чебоксарцев получили кредитов на 98,2 млн. рублей и приобрели 11,49 тысяч квадратных метров жилья. Интенсивный рост и устойчивое развитие системы ипотечного жилищного кредитования власти прогнозируют на период с 2006 по 2010 год. Однако, уже сейчас, как говорится в докладе Черкасова, анализ платежеспособности населения показывает, что более 64% семей в республике имеют возможность взять ипотечный кредит.

     На  совещании была затронута и проблема ветхого жилья. В 2006 году принята городская программа переселения граждан из ветхого жилья, рассчитанная на пять лет. По техническому состоянию к ветхому жилищному фонду муниципальной и государственной собственности относятся 199 домов общей площадью 44,6 тысяч квадратных метров. В них проживают 3353 человека. В число ветхих домов дополнительно включены 105 домов, имеющих по данным БТИ физический износ более 60%. 44 из них находятся на территории Заволжья.

     Как отмечалось на совещании, в Чебоксарах разработана территориально-комплексная  схема активного градостроения, учитывающая множество различных  факторов. Городские власти намерены использовать ее для привлечения  инвестиций на застройку и реконструкцию городских территорий. Согласно генеральному плану, индивидуальная застройка должна составить 10%, 25% придется на долю застройки средней плотности, 65% - на застройку высокой плотности. Генеральный план предлагает более эффективное использование территорий города.

     Это предусматривает развитие нового жилищно-гражданского строительства не только на свободных  территориях, но и в значительной степени за счет реконструкции малоценного  жилищного фонда и уплотнения кварталов существующей застройки.

     Также городские власти планируют изменить функциональный профиль ряда площадок, в настоящее время занятых  производственными объектами, гаражными  и садоводческими товариществами. Таким  образом, они рассчитывают удешевить  строительство жилья за счет экономии на строительстве новых магистральных инженерных коммуникаций. Между тем, на сегодня стоимость квадратного метра на рынке нового жилья составляет до 20 тысяч рублей, вторичного - более 21 тысячи рублей. При этом себестоимость возведенного квадратного метра нового жилья составляет до 17 тысяч рублей.

     Остальное приходится на долю сопутствующих затрат, в том числе и на инженерную инфраструктуру. Между тем, уплотнительная застройка очень часто становится поводом для возмущения жителей  уже существующих домов. Они пишут письма в различные инстанции, требуя запретить строительство домов во дворах.

     Чебоксарские  власти подготовили предложение  об обеспечении финансирования из федерального бюджета в 2008 году на строительство инженерной инфраструктуры в нескольких новых неосвоенных микрорайонах города, готовится схема и план-график развития инженерных сетей города.

     Ожидается, что такое финансирование в рамках федеральной целевой программы "Жилище" в 2002-2010 годы и приоритетного национального  проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" поможет значительно снизить затраты застройщиков на развитие инженерных сетей.

     И поскольку межбанковская борьба за клиентов растет, кредитные организации  начали постепенно улучшать условия  выдачи кредиток, да и тарифы на обслуживание снизились. По сравнению с 2006 г. ставки по карточному кредиту снизились на 2-5 пунктов, до 12-19% годовых в валюте, до 18-24% годовых в рублях.[23, 27]

     Другим  критерием классификации потребительского кредита является деление поставщиков потребительского кредита на первичных агентов-продавцов и вторичных агентов-кредиторов. В большинстве случаев продавцом кредита и кредитором будет выступать одно и то же лицо, однако типична и ситуация, когда на рынке будут присутствовать два агента: например, большая часть кредитов на покупку автомобиля оформляется по месту продажи автомобиля дилером, а затем передается в банк или финансовую компанию.

     Кроме того, потребительский кредит подразделяется на финансовый (выдача денежной ссуды) и товарный (предоставление продавцом товара права потребителю оплатить покупку в рассрочку).

     Сложившиеся тенденции по развитию сектора кредитования в настоящее время следует  оценить позитивно. Действительно, розничный банковский бизнес в целом, и сектор кредитования особенно, является одним из наиболее привлекательных направлений в России на фоне повышения доверия населения к банковской системе, роста денежных доходов и снижения доходности по ряду других направлений банковского бизнеса. Очевидно, что, несмотря на высокие темпы роста розничного кредитования в России, потенциал данного сегмента остается огромным. Кроме того, наблюдаются активные процессы усиления конкуренции в данной области, что создает дополнительный импульс для развития.

     Таким образом, в ближайшие несколько лет наиболее вероятным представляется сохранение высоких тенденций развития данного направления банковского бизнеса.

     Однако  у банков может возникнуть ряд  проблем в данном направлении, среди  которых следует выделить, например, проблемы риска при существенном увеличении кредитного портфеля российских банков. Поэтому создание действенного института кредитных историй является необходимой мерой для дальнейшего цивилизованного и эффективного развития банковского кредитования в стране.

     При наличии хорошо подготовленных современным  технологиям кадров и надежных систем по управлению рисками развитие рынка  потребительского кредитования положительно отразится не только на банковском секторе, но также внесет большой  вклад в российскую экономику в целом, и, значит, положительно отразится на жизненном уровне населения нашей страны.

     Ипотечный кредит относится к потребительскому кредиту, поскольку целью получения  такого кредита является удовлетворение потребности населения в жилье. Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, предоставляемая под залог недвижимости. Ипотечный кредит выделяют в отдельный вид потребительского кредита. Размер ипотечных кредитов в несколько раз превышает сумму обычных потребительских кредитов, а сроки предоставления в среднем 15-30 лет. На рынке ипотечного кредита, как правило, действуют следующие субъекты: заемщик, кредитор и инвестор, который вкладывает свои средства в ипотечные кредиты.

     Вместе  с ростом числа граждан, вынужденных  приобретать жилье в кредит, растет количество банков, желающих этот кредит предоставить. Правда, в настоящее время, на процентных ставках конкуренция не очень-то отражается.

     Сроки ипотечных кредитов достаточно длинны, что порождает проблемы с привлечением средств для самих кредитных  организаций.

     По  мнению аналитиков, банки, активно работающие на рынке ипотеки, предоставили первоначальные ипотечные кредиты за счет собственных  средств. Некоторые из них рефинансировали  часть кредитов путем собственных  заимствований на короткие сроки, в  надежде на получение длинных займов после улучшения ситуации на рынке.

     Одной из проблем является то, что спрос  на ипотечные кредиты по ставкам  в 12-15% годовых в валюте достаточно ограничен. По такой ставке большинство  потенциальных клиентов по-прежнему будут продолжать снимать квартиру (в Москве годовая ставка аренды может составлять порядка 8-10% от стоимости для квартир без евроремонта) или брать в долг у друзей и родственников. Это значит, что при нынешнем уровне ставок банки могут столкнуться с недостатком спроса уже в следующем году. Для сравнения: во Франции и Австрии заемщик должен выплачивать 5% годовых, в Испании – 4%, в Китае – 6%.

     Банки всячески привлекают и идут навстречу  потенциальным клиентам (по данным Госстроя, за десять месяцев 2006 года было выдано кредитов более чем на 900 млн. долларов США против 500 млн. долларов по итогам всего 2005 г.). Банки уже не пугают «серые» заработные платы.

     Пока  не меняется к лучшему и величина процентных ставок. Номинально некоторые  банки вводят в свой ассортимент  займы под 10% годовых в валюте. Однако под такие проценты деньги сможет получить только идеальный заемщик, который уже имеет приличную кредитную историю, высокий уровень официальной зарплаты и соответствующий ему социальный статус. Теоретически ставку 11% годовых в валюте предлагает Сбербанк. Но получить кредит на таких условиях также могут лишь граждане, предъявившие помимо всего прочего 2-4 поручителя.

     Наконец, кредит под 15% годовых дают многие банки. Самые высокие ставки - до 16-20% - традиционно  дают на строящееся жилье, до тех пор, пока оно не будет сдано (затем заемщик "пересаживается" на обычный процент). Некоторые из банков, впрочем, явно переусердствовали.

     Подводя итоги, приходится констатировать, что  приобретаемая по ипотечной схеме  квартира, как и прежде, обходится российскому покупателю в два раза дороже по сравнению с ее рыночной стоимостью на момент получения займа.

     Следовательно, для того чтобы рынок состоялся, ставки ипотечного кредитования должны упасть ниже 10%. Это означает, что  самим банкам придется занимать по ставке ниже 7% годовых на срок не менее 10 лет. Только в этом случае ставка по ипотечным кредитам станет сопоставимой со ставкой аренды, что, безусловно, повлияет на смену пристрастий клиентов. С учетом прогнозов ситуации на российских и международных кредитных рынках, подобное развитие событий выглядит вполне возможным.

     Можно сказать, что в настоящее время  банки кредитуют население под  довольно высокие проценты, закладывая высокие риски не возврата, из-за недостаточного объема сведений о партнере при заключении сделки, но в ближайшем будущем по мере усиления конкуренции в секторе, особенно с активизацией прихода иностранных банков, ставки будут снижаться. Соответственно риски у российских банков будут расти, так как они пока еще не достаточно финансово устойчивы и при существенном не возврате кредитов их стабильное положение может пошатнуться. Решить данные проблемы призвана система кредитных бюро.

     Институт  кредитных историй (кредитные бюро) создается для более точной оценки потенциальных заемщиков. Эти учреждения ведут картотеку, содержащую информацию о прошлых кредитных операциях заемщиков, основываясь на сведениях, предоставляемых кредитными организациями, а также собственных источниках. Кредиторы, при условии регулярности и достоверности предоставления информации о своих клиентах, получают доступ к этой информации.

     Таким образом, кредитные организации  получают возможность гораздо более  точного прогнозирования и составления  наименее рисковых кредитных портфелей, а добросовестные заемщики получают доступ к более дешевым кредитным ресурсам за счет более эффективной, быстрой и менее дорогостоящей процедуры оценки связанного с ним риска. Кроме того, стимулируется повышение дисциплины возврата кредитных средств.

     Наиболее  интересным моментом в сфере потребительского кредитования является рынок автокредита, начавший активно развиваться с 2002 года. Поскольку займы на приобретение автомобилей обычно предоставляются на больший срок по сравнению с другими потребительскими кредитами (приблизительно на год-три), банкам-кредиторам, как правило, требуется доступ к внешнему финансированию. На этом рынке уже активно действуют около десяти крупных банков. Некоторые из них, как, например, «Русский Стандарт» или «Первое ОВК», выстраивают отношения с дилерами, продающими в основном российские автомобили. Другие, как, «Райффайзенбанк» или «Международный Московский банк», предлагают кредитование в основном для приобретения автомобилей иностранного производства.

     Более длительные сроки возврата автомобильных  кредитов для большинства банков уже не являются непреодолимым препятствием для выхода на этот рынок. Займы на срок полтора-два года, необходимые для рефинансирования выданных автокредитов, уже вполне доступны для банков на внутреннем рынке, не говоря уже о международных рынках заемного капитала.

     К концу 2006 года около 20% покупок в секторе бытовой техники и автомобилей российского производства будут совершаться в кредит. В секторе новых иномарок - около 30% покупок. Доходность кредитования, по всей видимости, снизится из-за конкуренции.[23,27]

     По  предварительным оценкам, к 2006 году все российские банки смогут зарабатывать на программах потребительского кредитования около 150-200 миллионов долларов, преимущественно  в секторе автокредитования. Это  сравнительно небольшой рынок, который, по мнению экспертов, потребует инвестиций в региональные сети, систему обслуживания клиентов и систему получения проблемных долгов. На сегодняшний день большинство ведущих розничных сетей уже заключили соглашения с банками.

     Автокредитование становится все более массовой и доступной услугой. Постепенно идет снижение процентных ставок за пользование кредитом, в среднем от 9,5% до 10% годовых в валюте и от 10,5% до 15% годовых в рублях. Кредит теперь можно получить на сумму от $3 до $100 на срок до 3-х лет с правом досрочного погашения спустя 3-6 месяцев с момента выдачи кредита. Как правило, клиент обязан самостоятельно оплатит не менее 30% от стоимости автомобиля.[21, 27]