Банк қызметіндегі ұйымдастырылған банкаралық несие нарығының рөлі мен мағынасының нығаю перспективалары

          1. Саяси фактор — елдегі саяси  жүйенің жалпы тұрақ-тылығы.

          2. Құқықтық фактор — мемлекеттің  құқықтық ортасының жалпы жағдайымен  анықталады. Мұнда ипотеканың дамуына  құқықтық ортаның меншіктік қатынасты,  ең алдымен оның жылжымайтын  мүлік объектілерін қорғай алатын  қабілеті зор әсерін тигізеді, оның ішінде кепілдің объектісі  болып табылатын мүліктен салық  өндіріп алуды және мүлікті шеттетуді заңдық тәсілдерімен жүзеге асырудың, жылжымайтын мүліктің нақты тіркеу жүйесінің, сондай-ақ кепіл тіркеуінің болуы немесе болмауының да мәні зор. Ипотекалық операцияларды олардың қатысушыларымен жүзеге асырудың мазмұны мен тәртібін реттейтін заңдар мен қаулылардың арнайы блоктарын бөлгенде ғана ипотека жақсы дами алады.

          3. Экономикалық — қаржылық нарықтың  жағдайы мен дамуы, инфляция  деңгейі мен валюталардың тұрақтылығы,  халықтың төлем қабілеті.

          4. Тарихи жағдай мен факторлар  — қаражаттың дәстүрлі жолмен жинақталуы немесе оның болмауы, сондай-ақ халықтың несиеге көзқарасы, елдердің тарихи даму ерекшеліктері.

          Әр түрлі факторлар ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың әр түрлі нұсқаларын қалыптастырудың негізі болып табылады. Қазақстан бұл жүйені өзінің тарихи ерекшеліктеріне қарай қалыптастырады.

          Қазақстан Республикасының Президентінің 1995 жылдың 23 желтоқсанында қабылдаған N 2723 «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңдық күші бар Жарлығы Қазақстандағы ипотекалық дамудың бастауы болды. Онда ипотека кепіл түрі ретінде анықталды — кепілге салынған жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлес кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігінде және пайдалануында болады. Халықты ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесімен қамтамасыз ететін жүйені құрудың алғашқы кезеңінде мемлекеттің рөлі айрықша болды. Мемлекет жүйенің даму тұжырымдамасын анықтап, оның сенімді әрі тиімді жұмыс істеуіне жағдай тудыратын құқықтық базасын қалыптастырды және қарыз алушыларды әлеуметтік жағынан қорғаудың механизмін жасады, ипотекалық несиелеу нарығының қатысушыларын ынталандыратын салықтық саясатты жүргізді, нарықты ұйымдастыратын қажетті институттарды құрап, оларды басқаруға ат салысты.

          2000 жылдың 21 тамызындағы Қазақстан Республикасының Үкіметінің N1290 қаулысымен қабылданған Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасына сәйкес ипотекалық несиелеудің жүйесі ипотекалық компанияларды тұрғын үй нарығының дамуын қамтамасыз ететін жабық акционерлік қоғам формасында құруға негізделді. Бұл жүйеде банктер ипотека тауарларымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырыла алады. Ұлттық банк басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы шешімі нәтижесінде «Қазақстан ипотекалық компаниясы» жабық акционерлік қоғамы құрылды.

          Дербес қаржы институты болып  табылатын «Қазақстан ипотекалық  компаниясы» жабық акционерлік  қоғамы несие беруші банктерден  ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша талап ету құқығын алады, әрі осы құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарады.

          Компанияның негізгі функцияларына  мыналар жатады:

        •  несие берушілерді белгіленген  стандарттар мен талаптар негізінде,  ұзақ

          мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесін талап ету құқықтарын сатып алу жолымен қайта қаржыландыру;

       • тіркелген  немесе өзгермелі сыйақы мөлшерлемелері  белгіленген

        ипотекалық  бағалы қағаздарды шығару;

       • тұрғын үй несиесі саласына инвесторлардың қаражатын тарту;

       • ҚР Ұлттық банкімен несие беруші банктердің қаржылық жағдайы

       туралы ақпараттармен қамтамасыз ету туралы келісімді бекіту;

       • банктер  үшін ипотекалық несиелеу бойынша  әдістемелік ұсыныстарды әзірлеу;

       • несие  берушілерге ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша консалтингтік қызмет көрсету және ипотекалық несие операцияларын жүргізудің тәуекелі төмен әрі оңтайлы тәжірибесін енгізуіне ықпал ету. Компания несие беруші банктердің ипотекалық түрғын үй несиесі бойынша ұсынған мәліметтерін талдайды, ипотекалық тұрғын үй несиесінің сапасын тексеруді жүзеге асырады және қарыз алушылар жөніндегі ақпараттарды алу туралы мемлекеттік немесе басқа да органдармен келісімді бекітеді, сондай-ақ ипотекалық несиелеу саласындағы мамандардың біліктілігін арттыру мақсатында оларды оқытуды жүзеге асырады.

          Екінші деңгейлі банктер жеке  қарыз алушыларға олардың өтей  алатын мүмкіндіктерін алдын  ала бағалап, қарыз алушының  табысын ескеру мен несиенің  ең көп шамадағы ықтимал сомасын анықтап, олардың бастапқы жарнаны төлеуге өзіндік қаражатының жететінін немесе жетпейтінін анықтап алғаннан кейін және ипотеканың мәнін бағалаған соң, ипотекалық несиені тұрғын үйді сатып алуы үшін береді. Бұл рәсім қарыз алушының андеррайтингі деп аталады. Несие беруші қарыз алушының берген ақпаратын тексереді, оның төлем қабілеттілігін бағалайды және несие беру туралы шешім қабылдайды немесе белгілі бір себептерге сүйеніп оған несие беруден бас тартады.

          Егер несие беруші жағымды  шешім қабылдайтын болса, берілетін  несиенің сомасын есептеп, оны  берудің басқа да маңызды шарттарын (мерзімін, пайыздық мөлшерлемесін, өтеу тәртібін) қалыптастырады.

          Ұзақ мерзімді ипотекалық несие төлем, мерзім, қайтару шарттарымен және несие қаражатының пайдалануына қатаң бақылау орнатумен беріледі. Қарыз алушының өзіне үйді несие берушіге өтініш бергенге дейін де, өтініш бергеннен кейін де таңдауына құқығы болады. Бірінші жағдайда үйді сатушы мен қарыз алушы өздері белгілеген мерзімде келісілген баға бойынша, қарыз алушының тұрғын үйді сатып алудағы басым құқығын қарастыратын тұрғын үйді сату-сатып алудың келісімшартына алдын ала қол қояды. Несие беруші несиенің қайтарылуы тұрғысынан тұрғын үйді бағалайды және қарыз алушының табысына, әкелген бастапқы жарнасына әрі тұрғын үйдің құнына қарай, оның сомасын есептейді. Екінші жағдайда әлеуетті қарыз алушы несие беруші есептеген несиенің шамасын біліп алғаннан кейін өзіне қолайлы, төлеуге қабілеті жететін тұрғын үйді таңдайды. Содан соң өзінің сатушысымен сату-сатып алудың мәмілесін бекітеді. Бұл мәміледе несие берушінің сатып алынған тұрғын үйдің несиені қамтамасыз ете алатыны туралы келісімі міндетті түрде болуы керек.

          Несиеге сатып алынатын пәтерді таңдаған бағалаушының қызмет ақысын қарыз алушы төлейді. Бағалаушы таңдап алынған тұрғын үйді тәуелсіз бағалайды, ал несие беруші оны берілетін несиенің мөлшеріне арақатынасын белгілейді.

          Несие беруші оң шешімге келген  жағдайда қарыз алушымен несиелік  келісімшартқа отырады. Ал қарыз алушы өзінің қаражат есебінен бастапқы жарнаның төлеміне пайдалану үшін сақтап қойған жарнаны банктегі өз шотына әкеледі. Қарыз алушы келісімшарт бекітілгеннен кейін бірден жылжымайтын мүліктің меншік иесіне айналады әрі оны несие беруші банкке кепіл ретінде ұсынады. Ал несие беруші осылар жүзеге асырылғаннан кейін несиемен қызмет көрсетуге кіріседі.

    Несиелік келісімшартта екі жақ мына шарттарды қарастырады:

        •  берілетін несиенің сомасы;

        •  несие берілетін мерзім;

        •  қарыз алушының несиені пайдаланғаны  үшін төлейтін пайыз мөлшері;

        •  несиені және несие бойынша  пайызды өтеудің кезектілігі;

        •  келісімшартты мерзімінен бұрын бұзудың және несие мен оның

пайызын өндіріп алудың негіздері және т.б.

          Несиелік қамтамасыз ету мәміленің нотариалдық растауымен, пайда болған ипотеканың мемлекеттік тіркеуімен сәйкес келетін сатып алынған тұрғын үй ипотекасы бойынша келісім-шартпен ресімделуі мүмкін, сондай-ақ тұрғын үй ипотекасы мен сату-сатып алудың үш жақты (аралас) келісімшартымен де ресімделуі мүмкін. Мұнда мүдделі үш тарап пәтердің сатушыдан сатып алушының меншігіне өткенін, сондай-ақ бұл пәтердің несие берушінің пайдасына ипотекаға берілгенін бір мезгілде дәйекті түрде әрі нақты тіркеп, нотариалдық тұрғыдан растайды. Немесе ол сатып алынған тұрғын үй ипотекасының сату-сатып алу келісімшартын тіркеу сәтінде несие қаражаты есебінен тұрғын үйді сатып алудың келісімшартымен ресімделуі мүмкін.

          Ипотека туралы келісімшартта  екі жақ мынадай шарттарды  қарастырады:

        •  ипотеканың мазмұнын;

        •  ипотекаға берілген үйдің бағасын;

        •  ипотекамен қамтамасыз етілетін  негізгі міндеттеменің мөлшерін         (берілген несиенің мөлшерін және пайдаланылатын ақша қаражаттары үшін алынатын пайыздың мөлшерін);

        •  ипотекамен қамтамасыз етілетін  негізгі міндеттеменің орындалу           мерзімін (несие берілетін мерзімін);

        •  ипотекаға берілген мүліктің қарыз алушының пайдалануында жатқанын көрсетуін (өйткені, ол ипотека туралы келісімшарт бойынша кепілді салушы болып табылады);

        •  ипотекаға берілген мүлікті сақтандыру жөніндегі талабын;

        •  ипотеканы және басқаларды өндіріп алуды талап етудің негізін.

          Ипотека жөніндегі келісімшарт  пен несиелік келісімшарт бойынша  екі жақтың құқықтары мен міндеттері несие берушінің және қарыз алушылардың мүдделерін қорғауға және олардың өз құқықтарын жүзеге асыруына кепілдік беретіндей болуы керек.

          Қарыз алушы бастапқы жарнаның  және несие қаражатының сомаларын  пайдалана отырып, сату-сатып алу  келісімшарты бойынша тұрғын үй құнының төлемін жүзеге асырады. Несие берушінің сату-сатып алу келісімшарты бойынша есеп айырысу процесіне тікелей қатысып, оған толық бақылау жүргізгені мақсатқа лайықты болады. Осыдан кейін ипотека — қарыз алу-шының өмірін сақтандыру, сондай-ақ сатып алынған үйге меншік иесінің құқықтық мүмкіндігіне қарай жүзеге асырылады.

          Одан ары несие беруші несиеге  қызмет көрсетуді жүргізеді, яғни  қарыз алушыдан төлемдерді қабылдайды, берілген ипотекалық несиеге  қызмет ету бойынша қажетті  шараларды жүзеге асырады.

          Ипотекалық несиенің параметрлерін  компания мен банктер бір-бірімен алдын ала келісіп, белгілеп алады.

        •  несие ҚРҰБ жіктеуіне сәйкес стандартты болуы керек;

        •  қарыз алушы тұрғын үй төлемінің бір бөлігі болып табылатын бастапқы жарнаны тұрғын үй құнынан 30% мөл-шерінде әкелуге міндетті, тұрғын үй құнының 15%-ына тең соманы әкелген жағдайда соманың қалған           15%-ы азаматтық-құқықтық жауапкершілікпен сақтандырылады;

        •  сатып алынған тұрғын үй несие бойынша кепіл болып табылады;

        •  ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция деңгейінде несиені индекстеу арқылы теңгемен беріледі;

        •  сыйақының мөлшерлемесі оның  уактылы төленуіне мүмкіндік           беретіндей нарықтық болуы керек, бұл арада ол банктерге,         инвесторларға, зейнетақы жинақтаушы қорларға, сақтандыру          компанияларына және т.б. тартылатындай болуы қажет;

        •  негізгі қарыз сомасы мен оның  пайызы аннуитеттік төлем формуласы бойынша есептелген ай сайынғы төлем түрінде төленеді;

       • кепіл,  сондай-ақ қарыз алушының өмірі мен еңбек қабілеттілігі міндетті түрде сақтандырылуы керек.

          Компанияның облигациялары тек  осындай (жоғарыда аталған) шарттарға  ғана сәйкес келетін несиенің  құқық-талаптарымен қамтамасыз етіледі.

          Ипотекалық несие берілерде ұсынылатын  қамтамасыз етудің құнына қарай  қарыз алушыға берілуі мүмкін ең жоғары шамадағы оның мөлшерін анықтайтын коэффициент есептеледі. (К/3 коэффициенті). Бұл коэффициент жылжымайтын мүліктің сатылу бағасы немесе осы мүліктің бағаланған құны — міне, осы екі шамадан ең аз шама ретінде анықталатын кепілдің құны мен ипотекалық несие сомаларының арақатынасы ретінде анықталады. Осы талапқа сәйкес бұл арақатынастың ең көп шамасы бағаланған құннан немесе сатылу бағасынан — екі шаманың қайсысы аз, соған қарай — 70%-дан аспауы керек.

          Бұл коэффициент несие беруші  банк пен компания өз мойнына  алатын тәуекелдік деңгейінің  бағалануына өз әсерін тигізеді. К/3 неғұрлым жоғары болса, тәуекелдік  те соғұрлым жоғары болмақ. Белгілі  бір қарыз алушы үшін К/3 коэффициентінің нақты мәні оның несиені төлеу қабілетіне байланысты 70%-дан аз болуы мүмкін. Компания К/3 көрсеткішін ипотекалық тұрғын үй несиесінің типі, сыйақы мөлшерлемесі және басқа да фактордың негізінде өзгерте алады. Кез келген өзгерту банк пен компания арасындағы келісімде көрініс табуы керек.

          Компания банктерге ипотекалық  несиені сатуына мүмкіндік береді. Қайталамалы ипотека нарығын  ұйымдастырушы ретінде компания  ипотекалық айғақты сатып алу жолымен талап ету құқығын төлем негізінде алады. Бұл арада несиеге қызмет ету бойынша функция банктің өзінде қала береді.

          Банктер құқық-талабы компанияға берілген ипотекалық тұрғын үй несиесін ұсыну барысында құжаттардың стандартты формаларын пайдалануы қажет:

      1. Қарыз  алушының алдын ала біліктілігінің парағы.

      2. Ипотекалық  несиеге анкета-өтініш.

      3. Жұмыс орны бойынша сұрау салу.

      4. Банкке  сұрау салу.