Анализ рынка недвижимости г. Екатеринбурга

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Братский государственный университет

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ И МЕНЕДЖМЕНТА

Экономика недвижимости

Контрольная работа

Анализ рынка недвижимости г. Екатеринбурга

Выполнил:                                                                                 

Студент группы ЭУН-07              М.Ю. Агафонова

Проверил:                                                                                    

Доцент, к.т.н.                                                                                                                А.Ю.Кобзов

Братск 2010

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Первичный рынок жилой недвижимости.3 квартал 2010…………………...4

2. Вторичный рынок жилой недвижимости. 3 квартал 2010.…………………..9

3. Рынок аренды жилой недвижимости в 2010 г………………………………11

Заключение……………………………………………………………………….15

Список использованных источников…………………………………………...16

ВВЕДЕНИЕ

Современная рыночная экономика представляет собой сложнейший организм, состоящий из огромного количества разнообразных производственных, коммерческих, финансовых и информационных структур, взаимодействующих на фоне разветвленной системы правовых норм бизнеса, и объединяемых единым понятием - рынок.

«Узловой точкой» системных преобразований в экономике является рынок недвижимости. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. С одной стороны , нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект , - прежде всего за счет такого вида недвижимости , как жилье , которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны , отсутствие эффективной государственной системы , включающей нормативно-правовые , финансово - экономические и управленческие механизмы , способны резко снизить рыночный потенциал недвижимости , привести к нежелательным социальным последствиям.

Цели выполнения данной контрольной работы – проведение анализа рынка недвижимости на примере г.Екатеринбурга.

Первичный рынок жилой недвижимости.

3 квартал 2010.

В третьем квартале 2010 года цены на первичном рынке жилой недвижимости стали постепенно расти, с динамикой около 1% в месяц. По данным КБ Ярмарка, в начале октября средняя стоимость квадратного метра на 3% превысила уровень начала текущего года, составив 49,6 тыс.руб. Легко прослеживается схожесть динамики цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости. К настоящему времени средняя стоимость квадратного метра на «вторичке» на 9% превышает стоимость квадратного метра на «первичке», что соответствует распределению цен, сохранявшемуся вплоть до пикового роста цен в 2006 году. Опережающее подорожание новостроек привело к тому, что в средине 2006 года разница в ценах на «первичке» и «вторичке» упала до 5%. Но рынок первичной недвижимости более чутко реагировал на изменение экономической ситуации, поэтому в период стагнации рынка в 2007 году, а также после финансового кризиса в 2008 году, отклонение в ценах на первичном и вторичном рынке жилья достигало максимума в 15-20%.

Динамика стоимости квадратного метра квартир на первичном рынке жилой недвижимости (2006-2010).

К настоящему времени средняя стоимость квадратного метра вернулась к ценам 4-х летней давности. Стоимость квадратного метра квартир эконом-класса, так же как и осенью 2006 года составляет 45 тыс.руб./кв.м., жилья повышенной комфортности – 55 тыс.руб., а премиум-класса – 80 тыс.руб. Вместе с тем, распределение предложения по качественным сегментам изменилось. Объем предложения в сегментах элит- и бизнес-класса снизился на 15%, а эконом-класса, напротив, вырос на 15%. В абсолютном выражении средняя цена квартир в эконом-сегменте в настоящее время составляет 2,8 млн.руб., бизнес-класса 4,6 млн.руб., а элит-класса 7,7 млн.руб.

Количественный объем предложения по сравнению с 2006 годом сократился на 15%. Наиболее существенное сокращение объемов строительства произошло в центральном районе (-30%).

Динамика стоимости квадратного метра новостроек в зависимости от местоположения.

Как отмечают аналитики КБ Ярмарка, новостройки в центральном районе, а также первичное жилье на окраинах города, больше всего подорожали с начала года. На первичном рынке жилой недвижимости квадратный метр квартир в Центре сейчас, в среднем, стоит 68,3 тыс.руб., а квартир на окраинах – 42,4 тыс.руб. С начала года рост цен составил 4%. Новостройки в спальных районах* с января 2010 года подорожали всего на 2% и продаются в настоящее время, в среднем, за 53,6 тыс.руб./кв.м.

Подавляющее большинство строящихся домов имеют монолитную конструкцию (70%). Кирпичных домов около 25%. Остальные новостройки (5%) используют панельную технологию. Панельные и кирпичные жилые здания чаще возводят на окраинах. В Центре и спальных районах около ¾ от строящегося жилья – монолитные дома. Что касается разницы в стоимости квадратного метра, обусловленной материалом стен, то четкой ценовой дифференциации в настоящее время не прослеживается.

Лидерами роста цен с начала года стали однокомнатные квартиры в новостройках, которые подорожали с 49 до 50 тыс.руб./кв.м. На 1,4%, до 48 тыс.руб., повысилась средняя стоимость квадратного метра трехкомнатных квартир. Менее заметно, всего на 0,8%, поднялись цены на двухкомнатные квартиры в новостройках. Средняя цена однокомнатных квартир на первичном рынке жилой недвижимости в середине октября составила 2,4 млн.руб., двухкомнатных – 3,2 млн.руб., трехкомнатных – 4,3 млн.руб.

Динамика стоимости квадратного метра новостроек в зависимости от количества комнат в квартире.

Сложное экономическое положение строительной отрасли и снижение инвестиций в строительство отразилось на объеме и структуре предложения. По сравнению с новостройками, предлагаемыми в продажу 4 года назад, существенно выросла доля новостроек с высокой стадией готовности: с 34% до 60%. А новостройки на стадиях монтажа коробки и нулевом цикле, которые раньше занимали основную часть рынка (около 2/3), сократили свою долю до 40%. Таким образом, в данный момент основную часть рынка занимают начавшиеся до кризиса строительные проекты. Если в ближайшее время не произойдет притока новых объектов на рынок, то, существующее предложение первичной недвижимости не сможет удовлетворить спрос, что может привести к дефициту предложения и росту цен. О том, что доверие потребителей к новостройкам на этапах строительства коробки возвращается, свидетельствует тот факт, что больше всего за прошедшие месяцы подорожали новостройки на нулевом этапе и на этапе монтажа коробки дома (+5%). Цены на новостройки с высокой степенью готовности выросли всего на 2%.

Динамика стоимости квадратного метра новостроек в зависимости от стадии строительства.

Вторичный рынок жилой недвижимости.

3 квартал 2010.

По данным аналитического отдела КБ Ярмарка, на 10 ноября 2010 года средняя стоимость квадратного метра составила 55 000 рублей, что на 1,4% больше, чем месяц назад. По отношению к началу текущего года цены на вторичном рынке выросли на 3,5%. Самые высокие темпы роста стоимости квадратного метра в октябре продемонстрировали двухкомнатные и трехкомнатные квартиры - 1,4% и 1,9% соответственно. Цены на однокомнатные и многокомнатные квартиры поднялись менее чем на 1%. Объем предложения квартир за месяц сократился на 4%. Значительней всего снизилось количество двухкомнатных квартир (-6%).

Средний срок экспозиции на вторичном рынке жилой недвижимости составляет в настоящее время 110 дней. Ощутимое сокращение сроков экспозиции произошло в секторе однокомнатных квартир (-5%). Сейчас однокомнатные квартиры находятся на рынке, в среднем, 85 дней. На 10 дней дольше стоят двухкомнатные квартиры. А разница между сроками экспозиции двухкомнатных и трехкомнатных квартир превышает месяц.

Как отмечают аналитики КБ Ярмарка, квартиры с самой высокой стоимостью квадратного метра (спецпроекты и малосемейки) дорожали в октябре быстрее прочих. В секторе малосемеек зафиксирован ощутимый приток предложения (+13%), что привело к снижению сроков экспозиции до 87 дней. Жилье с максимальными сроками экспозиции (спецпроекты и полнометражки) сохранили значения прошлого месяца. И благодаря тому, что с рынка квартиры данных типов уходят медленней, их доли в общем объеме предложения за месяц выросли.

В разбивке по местоположению, все ценовые пояса показали схожие показатели динамики роста, за исключением квартир в центральном районе, где стоимость квадратного метра увеличилась всего на 0,4%. Квартиры в Центре находятся на рынке, в среднем, 142 дня, а их доля на рынке практически сравнялась с суммарной долей предложения квартир в районах 3 и 4 ценовых поясов. Отдаленность районов с самыми доступными ценами на жилье видимо не пугает покупателей, так как сроки экспозиции в данной группе районов являются минимальными (101 дн.).

Рынок аренды жилой недвижимости в 2010 г.

В соответствии с традиционной сезонностью, осенью текущего года арендная плата на рынке аренды жилой недвижимости Екатеринбурга начала расти. Как отмечают аналитики КБ Ярмарка, лучшее время для потенциальных арендаторов квартир и комнат было с апреля по август, когда арендные ставки снизились на 3-4%. К настоящему времени арендная плата стала расти, превысив январские значения. Так сейчас аренда одно- и двухкомнатных квартир эконом-класса обойдется на 7% дороже, чем в начале года, трехкомнатных – на 9%. Только плата за аренду комнат и многокомнатных квартир осталась на прежнем уровне. Согласно данным аналитического отдела КБ Ярмарка в первых числах ноября снять комнату можно было заплатив 6,5 тыс.руб./мес., однокомнатную квартиру –15,5 тыс.руб./мес., двухкомнатную – 19,5 тыс.руб./мес., трехкомнатную –25,5 тыс.руб./мес., а квартиру с числом комнат от четырех и более –31 тыс.руб./мес. Зачастую к арендной плате добавляются коммунальные платежи, при этом лишь 20% арендодателей ограничиваются переменными расходами по счетчикам воды и электроэнергии.

Динамика арендной платы за жилье в разбивке по числу комнат в квартире.

Квартиры, сдаваемые в аренду, большей частью меблированы (75-80%). Но на увеличение арендной платы наличие мебели влияет не всегда, потому что кому-то, например семейным парам, требуются именно пустые квартиры. В числе факторов, влияющих на увеличение размера арендной платы в эконом-сегменте – наличие капитального ремонта, который повышает размер арендной платы, в среднем, на 20%. Однако чем больше комнат в сдаваемой квартире, тем меньшее значение имеет ремонт. Так однокомнатные квартиры с ремонтом дорожают на треть, а многокомнатные менее чем на 10%. Также как и при купле-продаже, расположение квартиры на первом этаже на 10% снижает ее стоимость для арендатора.

Самую большую долю рынка аренды жилья (свыше 1/3 от общего количества квартир) занимают квартиры спецпроекта. Примерно равные доли (по 1/5 от общего количества квартир) составляют хрущевки и квартиры улучшенной планировки. Снять однокомнатную квартиру спецпроекта стоит 18 тыс.руб./мес., квартиру улучшенной планировки – 15 тыс.руб./мес., аренда типовых «однушек» обойдется, в среднем, в 13-14 тыс.руб./мес. А малосемейку арендовать можно за 10 тыс.руб./мес. Средний размер арендой платы за двухкомнатную квартиру спецпроекта составляет 25 тыс.руб./мес., улучшенной планировки – 20 тыс.руб./мес., типовых «двушек» - 16-17 тыс.руб./мес.

В сегменте элитной недвижимости с начала осени зафиксирован значительный приток предложения, приведший к снижению среднего значения срока экспозиции. Цены в сегменте аренды элитной недвижимости, достигнув максимума в летние месяца, стали снижаться. По сравнению с началом года однокомнатные квартиры в элитном сегменте аренды подешевели на 1 тыс.руб., до 40 тыс.руб./мес., двухкомнатные квартиры опустились до 55 тыс. руб./мес. И только арендная плата квартир с числом комнат от трех и более продемонстрировала небольшую положительную динамику, увеличившись с 66 до 68 тыс.руб./мес. Именно указанный сектор занимает большую часть рынка аренды квартир элит-класса (80%), для сравнения в секторе аренды жилья эконом-класса доля квартир с числом комнат от трех и более составляет всего 20%.

Объем предложения в основных секторах аренды эконом-класса (однокомнатные и двухкомнатные квартиры) с начала года сократился на треть. Пользуются популярностью и комнаты, а также квартиры с числом комнат от трех и более. Количество предложений аренды комнат уменьшилось за 10 месяцев на две трети, а квартир с числом комнат от трех и более – на 44%. Но если в секторе аренды комнат, «охота» идет за наиболее качественными объектами, то в секторе квартир с числом комнат от трех и более арендаторов интересуют недорогие предложения.

Динамика объемов предложения на рынке аренды.

Наиболее доступные в ценовом отношении районы дорожали в текущем году активнее. Так арендная плата квартир на окраинах с начала года выросла на 10%, в спальных районах – на 7%, а в Центре всего на 4%. Одновременно с увеличением арендной платы наблюдалось сокращение объемов предложения жилья на окраинах, количество которого в настоящее время на 43% отстает от январских показателей. Предложение аренды квартир в спальных районах сократилось на треть, в Центре – на 29%.