Налог на недвижимость

Введение налога на недвижимость

В очередной  раз вопрос о налоге на недвижимость повис в воздухе.

Напомним, что  дискуссии о нем ведутся очень  давно, еще с 1990-х. Сегодняшний налог, который мы платим в соответствии с законом «О налогах на имущество  физических лиц», невелик — несколько  сотен рублей. За основу расчетов берется  стоимость, определяемая Бюро технической  инвентаризации (БТИ), а она отличается от реальной рыночной в десятки и  сотни раз. Получается, что платят мало все: и хозяева дорогих хором, и собственники скромных жилищ, что, конечно, несправедливо. Люди, которые  могут себе позволить дорогое  жилье, должны бы платить и соответствующий  налог, пополняя казну. При этом, как  уже давно было решено, казну не федеральную, а региональную.

Постепенно у  регионов и муниципалитетов отобрали практически все значимые налоги, оставив максимум 20% от всех доходов  консолидированного бюджета. Тем самым  лишили их заинтересованности в росте  благосостояния населения и развитии предпринимательской деятельности в своих краях, поскольку доходы от этого шли прямиком в Москву, а дыры в региональных бюджетах залатывались посредством трансфертов из федерального бюджета. При этом главная задача губернатора — быть на хорошем  счету у федеральных чиновников, чтобы больше дали.

«Решать вопрос с введением налога на недвижимость надо, так как без этого не будет  никакого местного самоуправления», —  считает директор региональной программы  Независимого института социальной политики Наталья Зубаревич.

Во всем мире налог на недвижимость является мощным рычагом инфраструктурного развития муниципалитетов. «За рубежом местное  самоуправление держится на налоге на недвижимость. У муниципалитетов  есть надежный денежный поток, позволяющий  расплачиваться по кредитам, привлеченным для строительства инфраструктуры. У нас же пока развитие территорий исключено из рыночного контекста. И переход к налогу на недвижимость как раз призван объединить рыночные механизмы с госрегулированием», — полагает независимый оценщик  Борис Новиков.

В то же время  целый ряд проблем уже долгие годы препятствует решению данного  вопроса.

Еще в 2004 году Госдума  приняла в первом чтении соответствующий  законопроект. Но дальнейшее принятие и обсуждение документа было заблокировано. Основным камнем преткновения стало  отсутствие механизма массовой оценки рыночной стоимости недвижимого  имущества. Предполагалось, что оценку для целей налогообложения будет  осуществлять некий орган местного самоуправления, руководствуясь методами массовой оценки. Однако разработкой  методики никто не занимался. Вместо этого преобладали абстрактные  программные наработки, чреватые для  налогоплательщиков серьезными неприятностями. В конце концов реформа была отложена и окончательно заглохла.

Как сообщил  сегодня замминистра финансов Сергей Шаталов, и по сей день ситуация с мертвой точки не сдвинулась. «Я просто не представляю, как это можно сделать. Должна быть массовая оценка системы даже в отдельных регионах, которые будут готовы к тому, чтобы это сделать. Пока этого нет», — сказал Шаталов. Он же предложил с 2012 года налог не внедрять даже в качестве эксперимента — не удастся.

По словам специалистов, одним из факторов, сдерживающих продвижение  налоговой реформы, является отсутствие оцифрованных карт. Пока Росреестр сделал только карты по земле, однако по единым объектам — то есть как по земле, так и по расположенному на ней объекту недвижимости — таких карт нет. Между тем автоматизация процесса необходима: вручную все посчитать невозможно, отмечают специалисты.

Впрочем, начальник  управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников считает, что волнения преувеличены. «Кадастровая стоимость земли оценивается с 2001 года. Единственное, что для целей налогообложения кадастровая стоимость стала использоваться только с 2006 года, когда была введена соответствующая глава Налогового кодекса. К этому времени был создан кадастр земельных участков, и кадастровая оценка земельных участков проведена в полном объеме. А кадастр объектов капстроительства начал формироваться намного позже», — говорит он.

Возникает и  множество прочих организационных  проблем. Например, непонятно, как будет  облагаться налогом недвижимость, принадлежащая  юрлицам. По словам оценщиков, множество объектов промышленного назначения в Росреестре по тем или иным причинам не зарегистрировано.

Многих экспертов  волнует проблема недостроев. Как отмечала министр экономического развития Эльвира Набиуллина, без сведений об объекте в кадастре невозможно рассчитать стоимость объекта, а без регистрации прав не получится определить налогоплательщика.

При таком подходе  все постройки на земельном участке  по факту рассматриваются как  улучшения. Впоследствии стоимость  таких «улучшений» будет рассчитываться по двум методикам в зависимости  от объема у государства информации об объекте.

И это только малая часть вопросов по расчету  кадастровой стоимости.

Другие проблемы носят социальный характер — сколько  денег брать с россиян за их дома и квартиры, предоставлять ли льготы, что делать с теми пенсионерами (и не пенсионерами), кто проживает  в больших и дорогих квартирах, доставшихся им с советских времен. Например, живет один человек в  трехкомнатной квартире в районе станции метро Кропоткинская в Москве, но оплачивать ее «по-рыночному» физически не может. Что с ним делать? Выселять?

В середине июня Набиуллина пообещала, что величина ставки налога будет 0,01% от кадастровой стоимости или «немного больше». Получается, что владельцу квартиры стоимостью 5 млн рублей нужно будет платить всего 500 рублей в год. Раньше власти обсуждали ставку в 10 раз больше — 0,1% от рыночной стоимости. 

Также Минэкономразвития  предложило ввести разного рода вычеты по этому налогу. «Есть несколько вариантов: вводить вычеты в зависимости от объема недвижимости, то есть не облагать налогом квартиры, дома и участки определенной площади (предположительно 55 кв. м на человека. — "Эксперт Online") или же предоставлять вычеты в виде фиксированной суммы, на которую будет уменьшаться налоговая база. К примеру, малообеспеченным гражданам. Окончательные расчеты, как все это будет действовать, пока только производятся. Но система вычетов должна применяться обязательно», — говорила Набиуллина в интервью «Российской газете».

Но такая цена вопроса вряд ли существенно пополнит региональные и муниципальные бюджеты.

К тому же, отмечают юристы, уклониться от уплаты налога будет  несложно. «Чтобы отнять у неплательщика  квартиру, его долг должен соответствовать  стоимости жилья. А это при  рассматриваемых ставках налога почти несбыточно. Прецеденты есть только по коммуналке, да и то единичные. При сумме долга от 10 тыс. рублей за дело могут взяться судебные приставы, начать изымать какое-то имущество, да и то при лояльности государства и тут могут найтись компромиссные решения», — сообщил «Эксперту Online» партнер одной из крупных юридических компаний.

Эксперты считают, что столь «непопулярная» тема перед  выборами звучать громко не будет. Разного  рода социологические исследования показывают: большинство россиян  ничего платить не хотят. Так, например, согласно полученным данным, 57,8% россиян считают, что новый налог не нужен; 8,9% считают, что нужен; остальные вообще не хотят о нем думать.

За выступают  только риэлтеры — для них чем выше налог, тем больше активность на рынке недвижимости. «Если величина вычета будет составлять 0,1% от рыночной стоимости, часть собственников, пусть и небольшая, в основном это касается пенсионеров и малоимущих семей, задумается о более скромном жилье. Если в дальнейшем размер налога будет увеличиваться, то последствия будут более ощутимы. Вместо единичных сделок по обмену большей площади на меньшую с пренебрежением таких характеристик, как этаж/этажность, вид из окна, наличие мусоропровода и пр., мы будем иметь дело с массовой активностью такого рода. Более того, люди станут аккуратнее и вдумчивее относиться к покупке жилья, и прежде чем инвестировать в недвижимость, будут оценивать, по силам ли налоговые выплаты», — сообщил «Эксперту Online» руководитель офиса «Митино» компании «Инком-недвижимость» Лев Литовкин.

В то же время, возможно, россияне более благосклонно отнеслись  к налогу, если бы за эти деньги им гарантировали динамичное развитие инфраструктуры и благоустройство  территорий.