Понятие договора продажи недвижимости

13.6. Договор продажи  предприятий

Договор продажи  предприятий представляет собой  относительно новое явление в  отечественном гражданском праве. Пункт 1 ст. 559 ГК РФ определяет договор  продажи предприятия как консенсуальный, взаимный и возмездный.

Договор продажи  предприятия является отдельным  видом договора купли-продажи. Особенность  правового регулирования договора продажи предприятия, подлежит субсидиарному  применению правила, регулирующие договор  продажи недвижимости, и лишь при  отсутствии таковых - общие положения  о купле – продаже товаров (п.2 ст.549 ГК РФ).

Данный прием  законодательной техники, позволяющей  избежать включения в параграф 8 главы 30 ГК РФ (продажа предприятия) норм, дублирующих правила, содержащиеся в параграфе 7 главы 30 ГК РФ (продажа  недвижимости), в юридической литературе иногда интерпретируются таким образом, что договор продажи предприятия  из отдельного вида договора купли-продажи  превращается в разновидность договора продажи недвижимости.

Квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим выделять договор  продажи предприятия в отдельный  вид договора купли – продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет  всякого договора купли – продажи, два рода объектов: во-первых, продаваемое  предприятие как единый имущественный  комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность  покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате (представление  о том, что предметом этого  договора является только предприятие, не соответствует понятию предмета обязательства).

Естественно, в соотношении  указанных объектов, составляющих предмет  договора предприятия, превалирующую  роль играет первый объект – предприятие. Именно специфические особенности  предприятия как имущественного комплекса предопределяет необходимость  специальных прав, регламентирующих действия сторон по его продаже.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло отражение  в ГК РФ (ст.132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности. В состав предприятия  входят все виды имущества, предназначенные  для его деятельности, включая  земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также  права на обозначения, индивидуализирующие  предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Действующее российское законодательство, в отличие от его  дореволюционного предшественника  не дает определения «промышленное  предприятие». «В Уставе о прямых налогах  Российской империи промышленное заведение (фабрика, завод) обозначалось как одно или несколько закрытых или открытых помещений, находящихся в одной  черте фабричного или заводского устройства и состоящее между  собой по роду производства в непосредственной связи»[1].

По мнению Л.С. Таля, промышленное предприятие выступает  как:

«1) индивидуальная обособленная единица, вызывающая представление  об отдельном самостоятельном юридическом  объекте;

1) как отдельная ценность, способная служить единым объектом отчуждения, залога, пользования, приемства и объектом финансового обложения;

2) как правовая организация, социальное образование в недрах которого осуществляется «должный правопорядок»[2].

Предприятие в целом  как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее законодатель, как уже отмечалось, счел необходимым  включить в текст ГК РФ наряду с  правилами о продаже недвижимости (параграф 7 гл.30) и нормы о продаже  предприятий (статьи 559-566), указав, что  правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий, если иное не предусмотрено нормами  о договоре продажи предприятия (п.2 ст.549).

Дело в том, что  продажа предприятия в целом  предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, Но и  привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникшие при  такой продаже, требуют специального регулирования (ст. 559 – 566 ГК РФ).

Несмотря на то, что предприятие как имущественный  комплекс признается недвижимостью, оно  представляет собой совершенно особый объект гражданских прав.

Как правильно отмечает О.М. Козырь, отношение законодателя к предприятию как к особому  объекту прав проявляется «во-первых, чисто формально – предприятие  не упоминается в определении  недвижимости в статье 130 ГК, а «вводится» в статье 132, которая расположена  после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам  объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той  или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе  составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной  связанности с землей, а по решению  законодателя распространить на этот специфический объект особенности  правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В - третьих, предприятие является объектом, который  «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно  вещью, даже сложной, не является»[3].

Правой режим  предприятия как особого объекта  гражданских прав просматривается  не только в нормах, регулирующих договор  продажи предприятия. Специальные  правила установлены ГК РФ и в  отношении некоторых других видов  договоров, объектом которых является предприятие как имущественный  комплекс: аренды (статьи 656-667); доверительного управления (пункты 1 и 3 ст. 1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержаться также в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 86); «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст.26); «Об ипотеке (залоге недвижимости» (статьи 69-73).

Необходимо еще  раз подчеркнуть, что действующее  законодательство, и прежде всего  ГК РФ 9ст.132), рассматривает предприятие  как единый имущественный комплекс только в качестве объекта гражданских  прав, а не в качестве их субъекта.

Дело в том, что  ранее российское законодательство оперировало понятием «предприятие», имея ввиду именно субъекта (юридическое  лицо) гражданских прав и участника  имущественного оборота, и именно в  таком качестве (субъекта гражданских  прав) предприятие нередко становилось  предметом различных сделок, включая  и договор продажи предприятия. Ситуация, когда допускается продажа  субъектов гражданских прав и  обязанностей, представляется парадоксальной. Ведь указанные субъекты (юридические  лица) являются такими же участниками  имущественного оборота, как и физические лица. С введением в действие части  первой ГК РФ (1 января 1995г.) законодательство избавилось от этого порока. Тем  не менее, в юридической литературе до настоящего времени можно встретить  взгляд на продажу предприятия в  качестве субъекта гражданских прав и обязанностей.

В то же время следует  обратить внимание на позицию И.В. Елисеева который отмечает, что «из текста п.1 ст. 559 ГК РФ следует, что покупатель приобретает предприятие в собственность». Он указывает, «эта формулировка неточна, поскольку в состав предприятия  как имущественного комплекса входят не только вещи, но и имущественные  и неимущественные права, долги  и пр. Продавец не является «собственником»  этих объектов «имущественного комплекса», и, соответственно, не может передать их «в собственность покупателя»[4].

Итак, объектом договора продажи предприятия является предприятие  в целом как имущественный  комплекс, за исключением прав и  обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории  прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК РФ предусмотрены два противоположных  правила (пункты 2 и 3 ст.559).

К первой категории  относятся права на фирменное  наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ  или услуг, а также принадлежащие  ему на основании лицензии права  на использование таких средств  индивидуализации. Если иное не будет  предусмотрено договором продажи  предприятия, эти права переходят  к покупателю.

Вторую категорию  права составляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью. Указанные права  не подлежат передаче покупателю. Исключения могут составить лишь случаи, предусмотренные  законом или иными правовыми  актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия  обстоятельств, имевшее место по причине отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимого для  исполнения этих обстоятельств, продавец и покупатель несут перед кредиторами  солидарную ответственность. Договор  продажи предприятия заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами  с обязательным приложением к  нему документов, указанных в п.2 ст.561 ГК РФ. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его  недействительность.

В договоре продажи  предприятия должны быть точно указаны  состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

Договор продажи  предприятия считается заключенным  после достижения сторонами в  надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его  государственной регистрации.

Исходя из специфики  предмета договора, его сторонами  обычно выступают предприниматели  – граждане или коммерческие организации. При продаже предприятия в  ходе приватизации продавцами могут  быть уполномоченные соответственно государством или муниципальным образованием органы.

Существенная особенность  порядка заключения договора продажи  предприятия, отличающая его от договора продажи недвижимости, состоит в том, что ГК РФ обязывает стороны совершать определенные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для последующего заключения договора продажи предприятия. В частности, Кодекс содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия (п.2 ст.561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс (он составляется продавцом и подписывается в соответствии с требованиями к таким документам); заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. Долги – это не только обязанности по выплате денежных сумм, но и обязанность по передаче товаров, выполнению работ и оказанием услуг.

Указанные выше документы  служат обязательным приложением к  договору продажи предприятия, который  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается  как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п.2 ст. 560 ГК РФ).

В параграфе 8 графы 30 ГК РФ отсутствуют какие – либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия, хотя, конечно же, условие о цене предприятия  является существенным условием договора продажи предприятия. В данном случае подлежит применению нормы, содержащиеся в статье 555 ГК РФ (о цене в договоре продажи недвижимости).

Исходя из этих норм, можно сделать вывод о том, что для признания договора продажи  предприятия, заключенным, необходимо наличие в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене предприятия которая  учитывала бы стоимость всех видов  имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или  прав на них.

При определении  цены предприятия должны приниматься  во внимание также права требования и долги продавца по обстоятельствам, связанным с соответствующим  имущественным комплексом, и права  на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его  товаров, работ, услуг.

Особый порядок  оценки предприятия, предполагающий определение  его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в  интересах покупателя, с тем, чтобы  при согласовании цены у него имелась  достоверная информация о действительной стоимости предприятия.

Характерная особенность  договора продажи предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид  договора купли-продажи и отличающая его от договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа  предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой – переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК РФ предусмотрены  положения, определяющие особый порядок  уведомления кредиторов и получения  их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения  этого порядка (ст. 562).

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия  является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов, и последствия реализации ими  своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности  по уведомлению кредиторов о продаже  предприятия.

Кредиторам, получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, а также не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом  причиненных убытков; признания  договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей  части. Разница состоит в том, что, кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами  в течении трех месяцев со дня  получения уведомления о продаже  предприятия, е кредитор, не получивший уведомления, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия  которые были переданы покупателю без  согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после  передачи предприятия последнему несут  солидарную ответственность.

Что касается исполнения обязательств по договору продажи предприятия, то оно требует от продавца совершения определенных действий, несвойственных иным договорным обязательствам. В  частности, если иное не будет предусмотрено  договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить  на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте должны быть отражены сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о  составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом  имущества.

День подписания продавцом и покупателем передаточного  акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска  случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем  момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной  регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником  переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться  имуществом предприятия в той  мере, в какой это необходимо для  целей, для которых приобреталось  предприятие (ст. 564 ГК РФ). И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности  на переданное предприятие до момента  государственной регистрации, лишается такого права.

Как уже отмечалось, помимо договора продажи предприятия, государственной регистрации подлежит также переход права собственности  к покупателю, которая осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия.

Обращает на себя внимание, что, хотя в состав предприятия  могут входить многие объекты  недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной  регистрации права собственности  покупателя на предприятие в целом.

В пункте 2 статьи 22 Закона о государственной регистрации  содержится специальное правило, относящееся  к порядку государственной регистрации  прав на предприятие, которое отражает специфику указанного объекта, а  именно: наличие в составе предприятия  как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости; переход прав на предприятие влечет изменение субъекта в отношении  прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. Учитывая данные обстоятельства, законодатель определил, что собственно государственной  регистрации подлежат соответствующая  сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные  с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав предприятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных  объектов недвижимости, а место регистрации  предприятия как юридического лица.

Таким образом, право  на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица – правообладателя. Что же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав предприятия, то в отношении  них осуществляется не государственная  регистрация, а внесение записей  в Единый государственный реестр о новом собственнике (совладельце) предприятия, а следовательно, и  субъекте права на соответствующие  объекты недвижимости. Основанием для  внесения таких записей применительно  к каждому из объектов недвижимости, входящих в состав предприятия, по месту  их нахождения является государственная  регистрация предприятия в целом  как имущественного комплекса.

В случаях, когда  в качестве объекта имущественных  прав или сделок выступают земельные  участки и иные отдельные объекты  недвижимости, входящие в состав предприятия, а не само предприятие как имущественный  комплекс, соответствующие права  и сделки подлежат государственной  регистрации в общем порядке  по месту нахождения недвижимого  имущества. Как показывает практика, зачастую при приобретении организаций  объекта недвижимого имущества, на основании купли-продажи оформление такого приобретения ограничивается подписанием соответствующего договора, оплатой его цены и передачей имущества с баланса на баланс, несмотря на то, что государственная регистрация права собственности на объект должна предшествовать бухгалтерскому оформлению сделки. Каковы неблагоприятные последствия указанных действий?

Прежде всего, следует  отметить, что вне зависимости  от наличия или отсутствия того или  иного объекта недвижимого имущества  на балансе организации она является законным собственником объекта  до того момента, когда запись о праве  собственности на данный объект в  Едином государственном реестре  прав на недвижимость и сделок с ним будет прекращена в установленном законом порядке. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества к покупателю может привести к обращению взыскания по долгам организации – продавца на приобретаемый покупателем объект недвижимого имущества.

Наиболее частым являются ситуации, когда по истечении  некоторого периода времени после  заключения договора купли-продажи  в отношении организации –  продавца вводится процедуры банкротства, в результате чего покупатель становится всего лишь одним из кредиторов продавца и может остаться не только без  приобретенного предприятия (объекта), но и без денежных средств, потраченных  на его приобретение.

Достаточно распространенным являются случаи, когда через некоторое  время после приобретения объекта  недвижимости по договору организация  продавец попросту прекращает свое существование. При этом необходимо обратить внимание на то, что если права возникают  на основании договоров, совершенных  в простой письменной форме, заявление  о государственной регистрации  прав, возникающих на основании таких  договоров, должны подавать все стороны  договора. Учитывая, что простая  письменная форма является основной формой сделок, заключаемых в процессе предпринимательской деятельности, покупатель предприятия фактически лишается возможности оформления своих  прав и вынужден обращаться в суд  и нести соответствующие материальные расходы.

Неисполнение либо ненадлежащее исполнение сторонами  обязательств, вытекающих из договора продажи предприятия, влечет негативные последствия для нарушителя, предусмотренные  общими положениями о договоре купли-продажи, если иное не вытекает из договора продажи  предприятия или не предусмотрено  специальными правилами о последствиях нарушения договора продажи предприятия (ст. 565 ГК РФ).

Специальные права  предусмотрены ГК РФ в отношении  последствий нарушения договора продажи предприятия в форме  передачи и принятия предприятия  с недостатками.

Во-первых, если недостатки предприятия либо утрата его имущества  выявлены уже при передаче предприятия  покупателю и об этом указано в  передаточном акте, покупатель имеет  право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Договором продажи предприятия  могут быть предусмотрены правомочия покупателя по предъявлению к продавцу иных требований, однако в этом случае покупатель будет лишен возможности  реализовать свое право на уменьшение покупной цены предприятия.

Во–вторых, покупатель наделяется правом требовать уменьшения покупной цены также в случае передачи ему в составе предприятия  долгов (обязательств) продавца, которые  не были указаны в договоре продажи  предприятия или передаточном акте. Но, если продавец докажет, что покупатель во время заключения договора и передачи предприятия знал о наличии таких  долгов (обязательств) в составе  имущества предприятия, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия, предусмотренной  договором.

В-третьих, в случае получения уведомления от покупателя о недостатках имущества, переданного  в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества  продавец может незамедлительно  заменить имущество ненадлежащего  качества или предоставить покупателю недостающее имущество и тем  самым избежать возможных неблагоприятных  последствий нарушения договора продажи предприятия.

Названные правила  о последствиях нарушения договора продажи предприятия носят специальный  характер и не подлежат расширенному толкованию, что подтверждено и арбитражно - судебной практикой.

Так, товарищество с ограниченной ответственность  обратилось в арбитражный суд  с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом о внесении изменений в договоре купли-продажи. Истец просил включить в договор  пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств, приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.

В обоснование исковых  требований истец указал, что комитет  по управлению муниципальным имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что передаваемое предприятие  – магазин «Овощи» - имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. Однако после оформления договора купли-продажи  выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. рублей.

Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная  и кассационная инстанции не нашли  оснований для изменения принятого  решении.

Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие  обстоятельства.

В соответствии с  пунктом 1 статьи 559 ГК РФ по договору продажи  предприятия продавец обязуется  передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный  комплекс (ст.132 Кодекса), за исключением  прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В  пункте 2 статьи 132 ГК РФ указано, что  в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также  права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено  законом или договором.

Внесение в договор  условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основанного  на приведенных выше положениях Кодекса.

В то же время покупатель в силу пункта 3 статьи 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе  предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны  в договоре продажи предприятия  или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о  долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом  судебного разбирательства.

Учитывая специфику  договора продажи предприятия и  его особое социально-экономическое  значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению  договора и применению последствий  недействительности сделки.

Например, право  покупателя требовалось в судебном порядке изменения или расторжения  договора продажи предприятия ограниченно  только теми случаями, когда переданное ему предприятие имеет такие  недостатки, за которые продавец несет  ответственность и которые делают предприятие непригодным для  целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены  продавцом в порядке и в  сроки, предусмотренные законодательством  или договором, либо эти недостатки носят неустранимый характер (п.5 ст.565 ГК РФ).

Кроме того, положения  ГК РФ об изменении или расторжении  договора, а также о последствиях недействительности сделок, в соответствии с которыми предусмотрен возврат  или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут применяться  к договору продажи предприятия  при условии, что такие последствия  существенно не нарушают права и  охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц  и не противоречат общественным интересам.

Необходимо также  рассмотреть особые случаи продажи  предприятия, связанные с продажей предприятий, при приватизации государственного или муниципального имущества, а  также при несостоятельности (банкротстве) должника. В обоих случаях нормы, содержащиеся в специальном законодательстве, имеют приоритет над положениями  ГК РФ, регулирующими договор продажи  предприятия. Такая иерархия правовых норм установлена самим Кодексом.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные  Кодексом положения, регулирующие порядок  приобретения и прекращения права  собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено  иное. Согласно пункту 3 статьи 65 ГК РФ основания признания судом юридического лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве, а также  порядок ликвидации такого юридического лица устанавливаются законом о  несостоятельности (банкротстве).

Предприятие как  имущественный комплекс является объектом продажи при применении такого способа  приватизации, как выкуп арендованного  государственного или муниципального имущества. Речь идет о договорах  аренды имущественных комплексов государственных  и муниципальных предприятий, заключенных  с организациями арендаторов, созданными трудовыми коллективами этих предприятий, до введения в действие Закона Российской Федерации от 17 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных  предприятий в Российской Федерации».

Выкуп арендованных имущественных комплексов допускается  в случае, если организации арендаторов  были преобразованы в хозяйственные  общества или товарищества и в  договоре аренды содержатся условия  о размере выкупа, сроках и порядке  его внесения. Порядок определения  стоимости выкупаемого арендатором  государственного имущества определяется программой приватизации Российской Федерации  и программами приватизации субъектов  Российской Федерации (ст. 26 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»).

Значительными особенностями  отличается продажа предприятия (бизнеса) организации – должника или применении к ней процедур несостоятельности (банкротства).

Продажа принадлежащего должнику предприятия как имущественного комплекса допускается при применении к должнику таких процедур банкротства, как внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.

В ходе внешнего управления продажа предприятия (бизнеса) должника возможна, если это предусмотрено  планом внешнего управления, который  должен быть утвержден собранием  кредиторов (статьи 83 и 85 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). В отличие от договора продажи  предприятия (параграф 8 гл.30 ГК РФ) при  продаже предприятия (бизнеса) должника в соответствии с Федеральным  законом «О несостоятельности (банкротстве)»  денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления  о признании должника банкротом  не включаются в состав предприятия, то есть предприятие продается без  долгов, связанных с этим имущественным  комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве  в арбитражном суде.

Продажа предприятия (бизнеса) должника производится путем  проведения открытых торгов. Внешний  управляющий выступает в качестве организатора таких торгов либо привлекает в этих целях специализированную организацию. Однако планом внешнего управления может быть предусмотрено, что предприятие  продается внешним управляющим  по отдельному договору продажи, заключаемому с конкретным покупателем.

Внешний управляющий  обязан опубликовать объявление о продаже  предприятия на открытых торгах в  официальном издании государственного органа по делам о банкротстве  и финансовому оздоровлению (в  настоящее время – Федеральная  служба России по делам о несостоятельности  и финансовому оздоровлению). Если в указанные сроки в объявлении сроки будет получена заявка на приобретение предприятия лишь от одного участника, торги не проводятся. В этом случае должны быть организованы повторные  торги, однако при наличии согласия комитета или собрания кредиторов предприятие может быть продано по отдельному договору конкретному покупателю.

При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий  силу договора. Если торги организованы и проведены в форме конкурса (это допускается только в случаях, предусмотренных Федеральным законом  «О несостоятельности (банкротстве)», например при продаже имущественного комплекса градообразующей или  сельскохозяйственной организации), договор  купли-продажи подписывается победителем  конкурса и организатором торгов на основании протокола, подписанного указанными лицами в день проведения конкурса, в срок не позднее 20 дней с  даты проведения конкурса.

В отличие от покупателя по договору продажи предприятия, регулируемому  ГК РФ, покупатель предприятия должника в отношениях, связанных с несостоятельностью (банкротством), в тех случаях, когда  основной вид деятельности должника осуществляется только на основании  разрешения (лицензии), вместе с предприятием приобретает преимущественное право  на получение соответствующего разрешения.

Особенность регистрации  предприятия заключается в том, что государство представляет владельцу  право выбора между пообъектной  регистрации и регистрацией в  качестве единого комплекса. Выбор  пообъектной регистрации предпочтителен, если объекты не связаны друг с  другом единым технологическим циклом и если собственник планирует  использовать части недвижимости по отдельности. Например, при покупке  ряда помещений одни будут сдаваться  в аренду, а другие планируются  выставить на продажу. Продать весь объект по частям тоже значительно  легче. Наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления  сделок и избавит от лишней волокиты. Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительно, с учетом планов собственника, данный комплекс используется для получения кредита, то целесообразна регистрация в качестве сложной вещи, у собственника будет весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению. «Не прибегая к услугам специалистов, он сможет распоряжаться всем комплексом одновременно, что будет большим подспорьем при решении судьбы всего объекта в целом».

По общему правилу  подготовку предприятия к продаже  должен осуществлять за свой счет продавец, но по соглашению сторон эта обязанность  может выполняться совместными  усилиями продавца и покупателя. Подготовка предприятия к продаже включает два этапа:

1) составление сторонами передаточного акта;

2) представление его на подписание.

Обязательными частями  передаточного акта являются данные о составе предприятия и данные об уведомлении кредиторов о продаже  предприятия, передаточный акт на основе договора продажи предприятия и  прилагаемых к нему документов. Отказ  от писания передаточного акта правомерен, если в акте имеются существенные расхождения с договором. При  нарушении продавцом условий  договора покупателю целесообразно  не подписывать передаточный акт  и предъявить к продавцу требования, право на предъявление которых предусмотрено  законом. Если покупатель подпишет передаточный акт, не соответствующий условием договора, то впоследствии его права будут  существенно ограничены – он вправе предъявить к продавцу лишь требование об уменьшении покупной цены предприятия, если иное не предусмотрено договором. В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о  выявленных недостатках предприятия  и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких  случаях иных требований не предусмотрено  договором продажи предприятия.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе  предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны  в договоре продажи предприятия  или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о  таких долгах (обязательствах) во время  заключения договора и передачи предприятия.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать  распоряжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения  того, что исполнено сторонами  по договору, если установлено, что  предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и сроки, которые установлены ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно (п.5 ст.565 ГК).

Последствия признания  договора продажи предприятия недействительным, равно как и последствия его  изменения или расторжения предусматривают  возможность возврата или взыскания  в натуре всего подученного по такому договору.