Министерство  образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

КУЗБАССКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ 

Кафедра строительного производства и экспертизы недвижимости 
 
 
 
 
 
 
 

ОТЧЕТ

по первой производственной практики 
 
 
 

Выполнил  ст. гр. ЭН-082

        Иваненко Е.

Руководитель  от предприятия

        Горюнов А.В.

Руководитель  от кафедры 

СП  и ЭН

        Гладких Л.Н. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Кемерово 2011

Оглавление

1. Общие сведения о предприятии 3

2. Недвижимость и ее оценка. 5

3. Основные методы оценки объектов недвижимости. 7

3.1 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости 8

3.1.1 Технология реализации метода анализа продаж. 9

3.2 Затратный подход к оценке недвижимости. 12

3.3 Доходная подход к оценке недвижимости. 14

3.3.1 Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации). 14

3.3.2 Метод дисконтирования денежного потока. 17

4. Дневник прохождения производственной практики. 19

5.  Мнение студента о качестве проведенной производственной практики 19

6.  Отзыв о работе практиканта руководителем практики от производства 20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Общие сведения  о предприятии

 

     ООО «Центр независимой оценки» создано в г. Кемерово Кемеровской области в 2004 году  и с момента создания оказывает услуги по профессиональной оценке всех видов имущества, собственности и нематериальных активов.

     В соответствии с действующим законодательством, с 01.01.2008 г. лицензирование оценочной  деятельности отменено, а оценочные  организации должны иметь в штате (для юридических лиц) не менее двух специалистов оценщиков, являющихся действительными членами «Саморегулируемых организаций оценщиков» (СРО). В связи, с чем на сегодняшний день в штатном списке ООО «Центр независимой оценки» имеются три специалиста оценщика, являющихся действительными членами СРО.

     Основными направлениями деятельности оценщиков  ООО «Центр независимой оценки» являются:

     • оценка стоимости имущественных комплексов различных организационно-правовых форм собственности, пакетов акций (долей участия, бизнеса) и иных ценных бумаг;

     • оценка стоимости недвижимого имущества (в том числе воздушных, речных и морских судов, незавершенного строительства);

     • оценка стоимости земельных участков (в том числе сельскохозяйственного назначения), земельных долей и агробизнеса;

     • оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности;

     • оценка стоимости оборудования и иного движимого имущества, а также работ, услуг;

     • выполнение оценочных процедур в  рамках компиляции (составления) финансовой отчетности в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности;

     • экспертиза финансовых проектов и расчетов, рецензирование отчетов об оценке стоимости;

     ООО «Центр независимой оценки» располагается по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Мичурина д.13 оф. 313

Тел.ф.: 8 (384-2) 58-32-23

Сот.: 8-913-304-21-24

E-Mail: cno_@mail.ru 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Недвижимость и  ее оценка.

 

     Рыночные  методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который  предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения  кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

     На  первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял  цену. Когда же это касалось серьезных  объектов, то привлекались западные оценочные  фирмы, которые в большинстве  случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая  реальную рыночную стоимость наших  активов.

     Анализ  перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования  должен опираться на строгий экономический  расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости  имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

     Рыночная  стоимость означает наиболее вероятную  цену, которая сложится при продаже  объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии  всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

     Такими  условиями являются:

     1. Покупатель и продавец действуют  на основе типичных, стандартных  мотивов. Ни для одной из  сторон сделка не является  вынужденной.

     2. Обе стороны обладают всей  полнотой информации для принятия  решений и действуют, стремясь  к наилучшему удовлетворению  своих интересов.

     3. Объект выставлен на открытом  рынке достаточное время, и  для совершения сделки выбран  оптимальный момент.

     4. Оплата производится в денежной  форме или согласованы финансовые  условия, сравнимые с оплатой  наличными.

     5. Цена сделки отражает обычные  условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования  ни одной из сторон, связанных  со сделкой.

     6. Объект пользуется обычным спросом  и обладает признаваемой на  рынке полезностью.

     7. Объект достаточно дефицитен,  иначе говоря, имеется ограниченное  предложение, создающее конкурентный  рынок.

     8. Объект наделен свойствами отчуждаемости  и способен передаваться из  рук в руки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Основные методы  оценки объектов  недвижимости.

 

     Известно  несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера  объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

     Если  объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется  достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

     Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки  необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать  определенные средства в развитие объекта  недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

     Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс.

     Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов  оценки, тогда при согласовании результатов  оценки, полученных раз-

личными методами, значительно возрастет  вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

     Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

3.1 Сравнительный (рыночный) подход к оценке  недвижимости. 

     Наиболее  распространенным методом оценки в  группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа  продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее – метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

     При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

     Метод прямого сравнительного анализа  в наибольшей степени применим к  развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.  
 
 
 
 

3.1.1 Технология реализации метода анализа продаж.

 

     При реализации метода анализа продаж последовательно  осуществляется несколько этапов: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором – осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.