Анализ жилой недвижимости Северо-Кавказского Федерального округа

АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ОКРУГА 

     Первичный рынок недвижимости - объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. Как правило, речь идет о строящихся или только что построенных домах. Первичный рынок недвижимости формируется предложением различных застройщиков. Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимается весь объем предложений на рынке новостроек.

     Под вторичным рынком недвижимости принято понимать сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

      Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости.

      1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

      -  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

      -  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

      2. Факторы, связанные  с феноменом массового  сознания и факторы  психологического  характера:

      -  массированная реклама;

      -  инфляционные ожидания;

      -  симпатии;

      -  осведомленность и т.д.

      3. Физические факторы:

      -  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

      -  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

      -  состояние объекта недвижимости;

      -  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

      -  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

      4. Факторы, влияющие  на цену и скорость  продажи квартир:

      -  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;

      -  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

      -  престижность района;

      -  экологическая обстановка в районе;

      -  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

      -  социальная однородность дома;

      -  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

      -  юридическая «чистота» объекта.

      Для анализа рынка жилой недвижимости Северо-Кавказского федерального округа были использованы данные городов: Ставрополь, Пятигорск, Астрахань, Волгоград, Грозный, Черкесск, Майкоп, Ростов-на-Дону, Волгодонск, Элиста, Владикавказ, Нальчик, Армавир, Сочи, Краснодар, Дербент, Махачкала, Магас, Малгобек.