Актуальные проблемы реорганизации управления городской недвижимостью

Актуальные  проблемы реорганизации  управления городской  недвижимостью 

     В настоящее время в управлении недвижимостью существует множество  проблем. Зачастую эти проблемы взаимосвязаны.

     Одной проблемой  на сегодняшний день является реорганизация управления городской недвижимостью. Актуальность данной статьи обуславливается тем, что причины, определяющие сегодня необходимость изменения организации управления городской недвижимостью, имеют как социально-политический и экономический характер, так и характер профессиональный, что в свою очередь требует пересмотра всей системы управления недвижимостью.

     Целью статьи является выявление на сегодняшний день проблем в управлении городской недвижимостью, пути их решения, а также возможные предложения по реорганизации системы и организационной структуры органов местного самоуправления города в области управления функционированием и развитием городской недвижимости.

     Существующие  сегодня документы, структуры и  формы, в рамках которых осуществляется деятельность в области управления городской недвижимостью, относятся к разным временным периодам становления современного государственно-политического устройства страны, отвечают относящимся к этим периодам политическим и техническим установкам, и, в силу этого, во многом не соответствуют, а иногда и противоречат друг другу. Одним из следствий таких несоответствий и противоречий является, очень часто, несогласованность действий участников этого процесса, "неформальность" складывающихся отношений деятельности и свойственное таким отношениям произвольное толкование правовых и технических норм и правил, столь же произвольное, фрагментарное изменение действующих (разработка новых) правовых, нормативных и технических документов (далее, сокращенно, нормативно-правовых и технических).

     Причины, определяющие сегодня необходимость изменения организации управления городской недвижимостью, имеют как социально-политический и экономический характер, так и характер профессиональный.

     Первая  группа определяется, в основном, особенностями  периода становления местного самоуправления в стране, неосвоенностью в настоящее время органами местного самоуправления в полной мере прав и ответственности, предоставленных Конституцией РФ и Законом “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”.

     Во-первых, переходом от системы централизованного  социально-экономического управления к децентрализованной, предоставляющей  большую правовую и хозяйственно-экономическую  самостоятельность региональным и, что для нас особенно важно, местным  самоуправлениям. Это означает, что реальные субъекты общественной и экономической жизни в значительной мере сами смогут определять свою судьбу, что, едва ли не в первую очередь, относится к сфере городской недвижимости. Фактически, впервые возникает право и возможность формирования реальной самостоятельной городской политики органами местного самоуправления - с целью создания благоприятной среды жизнедеятельности населения на территории их юрисдикции, но в рамках однозначно установленной законом сферы правовой компетенции.

     Во-вторых, обретает все более реальные черты  возможность появления собственников  недвижимости в городах: земли, зданий, сооружений. А это, как показывает мировой опыт, ключевое условие формирования правовых рамок деятельности с недвижимостью, становления нового нормативного и технического порядка ее осуществления, не в последнюю очередь имеющего в виду позитивный и динамичный характер освоения и развития территории и застройки города.

     В-третьих, реально меняется ситуация с источниками  бюджетного благополучия городов. Все большую роль приобретает и будет приобретать в будущем, в особенности если будет принят новый Налоговый Кодекс России, экономическая деятельность органов местного самоуправления с муниципальной недвижимостью, в частности, и “состояние” всей городской недвижимости вообще, так как существенно повышается в городских бюджетах роль налогов с имущества физических и юридических лиц.

     И, в-четвертых, сохраняет свою силу, если не де-юре, то де-факто, “государственный”  тип управления в городах. Это находит свое выражение и в том, что часть структур, связанных с управлением городской недвижимостью, сохраняет свой государственный или двойного подчинения статус, хотя и работает в “пространстве ведения” местного самоуправления, и в том, что нормативно-правовое поле местного самоуправления недостаточно, а порой и противоречиво, и в том, что частью чиновников органов местного самоуправления не освоены права и ответственность местного самоуправления; они по-прежнему считают себя государственными, но не муниципальными, служащими.

     Причины второй группы связаны с профессиональным кризисом городского управления, в  том числе и в области управления городской недвижимостью, приматом отраслевого типа управления городами, несовершенством системы нормативной, регламентной, градостроительной и иной управленческой документации, методов ее разработки, ориентированных на существовавшую до последнего времени жесткую планово-централизованную систему управления и “коммунальный” образ жизни населения, закрытостью (не публичностью) деятельности органов местного самоуправления и, как следствие, реальной отчужденностью городских жителей от решения городских проблем и, очень часто, непринятием ими решений городских властей, будь они даже верными и полезными.

     Все это в совокупности предопределило сегодняшнюю ситуацию с деятельностью  с городской недвижимостью в  большинстве муниципальных образований: несогласованность и постоянное отставание в принятии управленческих решений, отсутствие соответствующей нормативно-технической базы для их подготовки и реализации в условиях повышенной активности участников деятельности и низкая экономическая эффективность использования муниципальной недвижимости, как зданий и сооружений, так и земельных участков.

     Все вышесказанное позволяет нам  сформулировать основные принципы реорганизации  системы управления городской недвижимостью  и подойти к новой организационной  структуре управления этой сферой городской жизни.

     Принцип муниципализации управления городской  недвижимостью подразумевает освоение соответствующими структурными подразделениями органов местного самоуправления города всего объема прав и ответственности в реализации собственной политики использования и развития городских недвижимых объектов, которые предоставлены им (органам) Конституцией и законами РФ.

     Принцип интеграции управленческих функций  в области управления использованием и развитием городской недвижимости означает сосредоточение управления всеми аспектами деятельности с городской недвижимостью в едином управленческом органе, что позволит организовать целенаправленный управленческий процесс реализации городской политики, городских программ и проектов в этой сфере городской жизни. 

     Принцип норматизации означает введение управленческого  процесса деятельностью с городской недвижимостью в легитимное пространство собственных городских норм и правил, соответствующих букве и духу Закона о местном самоуправлении и в полной мере учитывающих социальные, исторические, культурные и экономические особенности города, а так же осуществление всех без исключения управленческих действий на основе регламентов деятельности органов местного самоуправления.

     Принцип систематизации управленческих воздействий, будучи внедренным в управленческую практику, призван переломить тот управленческий стереотип, к сожалению сохранившийся до сих пор, в соответствии с которым управление городскими процессами подменяется управлением объектами и отраслями, что для пространственных социальных систем не пригодно и ведет к очевидным сегодня ошибкам в функционировании и развитии наших городов, порождает социальные проблемы, экономические и экологические потери.

     В пространстве городского управления с  принципом систематизации пересекается необходимость внедрения межотраслевого типа управления городскими процессами, что потребует налаживания в структурах, нормативах и регламентах деятельности органов местного самоуправления методов программирования и проектирования городских процессов, освоения и использования в управленческой практике программно-функциональных методов управления.

     И, наконец, принцип открытости и публичности  деятельности органов местного самоуправления, в частности, структур управления деятельностью с городской недвижимостью. В настоящее время органы местного самоуправления, их намерения, решения и действия не являются в достаточной степени информационно прозрачными. Тогда как хорошая информированность населения о положении дел в городе и о перспективах его развития составляет основу информированного согласия, эффективности городского управления и способствует укреплению социальной стабильности. Сегодня самостоятельным гражданским институтом местного самоуправления начинает становиться прямое гражданское (социальное) участие населения в делах местного сообщества и в городском управлении. Можно сформулировать следующие направления его вживления в ткань городской жизни:

     Альтернатива и решение проблемы очевидна - совершенствовать сам механизм принятия управленческих решений в области управления деятельностью с городской недвижимостью. А это, как уже говорилось, создание адекватных сегодняшней ситуации оргуправленческих структур и соответствующей современным задачам городского управления нормативно-правовой базы, принадлежащей (то-есть, собственной) местному самоуправлению в той ее части, которая осваивает специфику его развития и функционирования, а также построение системы нормативно-правовых, регламентных и планировочных градостроительных документов местного самоуправления и оформление деятельности органов местного самоуправления в этой области городского управления в соответствующие организационные структуры.

     Вывод: На основе вышеизложенного можно сделать вывод о том, что нынешняя система управления городской недвижимостью требует ряд преобразований, а также построение принципиально новой системы нормативно-правового управления деятельностью с городской недвижимостью, отвечающей складывающимся отношениям и структурам деятельности в этой области городского управления.