Особенности имущественного комплекса предприятия как недвижимости

Государственная регистрация права.

         В статье 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  определено особое место регистрации прав на предприятие, отличное от места нахождения недвижимости. Что касается внесения регистрационных записей о предприятии и взаимодействия учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то эти вопросы должны быть урегулированы специальными правилами, разработанными Министерством юстиции Российской Федерации. Однако, несмотря на отсутствие таких правил, учреждения юстиции осуществляют государственную регистрацию прав на предприятия и сделок с ними, и количество регистрационных действий постоянно растет.

         При государственной регистрации права на предприятие должно быть проведено исследование вещного или обязательственного титула на недвижимость, включенную в состав предприятия. Наличие ограничений (обременений) прав на отдельные объекты не препятствует включению их в состав предприятия и регистрации прав на предприятие. Но содержание конкретного ограничения или обременения определяет возможность заключения сделки с предприятием, государственной регистрации этой сделки и перехода прав на предприятие. Невозможность отчуждения хотя бы одного из объектов недвижимости из состава предприятия препятствует заключению и регистрации сделки с предприятием. Можно возразить, что недопустимость отчуждения отдельного объекта может повлечь недействительность не всей сделки с предприятием, а лишь ее части в отношении данного объекта. Но законодателем жестко связано приобретение права на имущественный комплекс с правом на каждую недвижимую вещь в его составе. Так, В.В.Витрянский указывает, что «хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности на предприятие в целом… Государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки с объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия». При продаже переход права собственности на предприятие в целом влечет автоматический переход прав на все входящие в него объекты недвижимости, поэтому в составе предприятия, определенном договором и уточненном в передаточном акте, не должно быть объектов недвижимости, в отношении которых правообладатель предприятия утратил (хотя бы и временно) правомочия распоряжения. Разумеется, что в состав предприятия не могут быть включены ограниченные в обороте или изъятые из оборота объекты. Сделка с предприятием не должна допускать для правообладателя возможность обойти ограничения прав, имеющиеся по отдельным объектам. Заключение и государственная регистрация сделки, а также регистрация перехода права на предприятие в целом возможны только при исключении объекта, отчуждение которого невозможно по различным причинам, из определенного договором состава предприятия, даже если данный объект входит в имущественный комплекс.  

         При включении в состав отчуждаемого предприятия отдельных объектов недвижимости, обремененных залогом, требуется разрешение залогодержателя (если иное не предусмотрено договором об ипотеке данных объектов) (п.1 ст.37 Закона об ипотеке), договор по распоряжению предприятием должен содержать сведения об обременении отдельных объектов ипотекой. При передаче в аренду предприятия с включением в его состав заложенного объекта согласия залогодержателя объекта не требуется, если срок аренды предприятия не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства (п.1 ст.40 Закона об ипотеке). Передача предприятия в залог с включением в его состав ранее заложенного объекта влечет возникновение последующей ипотеки данного объекта. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующей, или заключается на условиях предшествующего договора об ипотеке (ст.43 Закона об ипотеке). При включении в состав закладываемого предприятия отдельных зданий и сооружений требуется одновременная ипотека по тому же договору земельных участков (их частей) или права аренды (ст.69 Закона об ипотеке), что фактически означает включение земельных участков или прав пользования ими в состав закладываемого предприятия.  

При отчуждении предприятия к новому собственнику переходят и обременения прав на отдельные объекты в виде залога в силу закона (п.5 ст.488, 587 ГК РФ), ренты (ст.586 ГК РФ).  

         Собственник может включить в состав предприятия объект недвижимости, в отношении которого он ранее заключил договор купли-продажи (разумеется, до регистрации перехода прав на проданный объект покупателю). Если обязательства по передаче объекта продавцом не выполнены, то объект включается в состав предприятия вместе с правом требования у покупателя уплаты цены объекта и обязанностью по его передаче. В этом случае после регистрации перехода права на предприятие передачу объекта и получение денег производит новый правообладатель предприятия, ставший собственником объекта и одновременно правопреемником продавца по договору купли-продажи. Однако если продавец объекта исполнил обязательство по передаче, то даже при сохранении титула собственника он утрачивает полномочия не только пользования и владения, но и фактически распоряжения объектом. Даже заключив сделку в отношении объекта, он не сможет ее исполнить, поскольку объект выбыл из его владения и находится в законном владении покупателя, титул которого основан на договоре купли-продажи. То есть при сохранении права собственности на объект продавец может включить его в состав предприятия, определенный договором отчуждения, но передать его по передаточному акту уже не сможет. В этом случае при составлении передаточного акта продавец предприятия должен указать данный объект как утраченное имущество, обязанности по передаче которого им не выполнены (п.1 ст.563 ГК РФ). Соответственно может быть зарегистрирован договор купли-продажи предприятия с проданным объектом недвижимости в его составе, но при регистрации перехода права на предприятие после его передачи, при повторном определении состава предприятия проданный объект не должен включаться в имущественный комплекс. Возможен конфликт правопритязаний, когда недобросовестный продавец передаст объект покупателю, а затем включит его в передаточный акт предприятия. В данном случае при регистрации соблюдается общий принцип старшинства ранее заявленных прав. Собственником объекта станет тот, кто раньше заявит о своем праве. Если будет зарегистрировано право покупателя на объект, то в регистрации перехода права на предприятие будет отказано (разумеется, если продавец не исключит объект из передаточного акта). Если будет зарегистрирован переход прав на предприятие, то будет отказано в регистрации права покупателя объекта.

         Правовое положение предприятия в целом распространяется на все объекты недвижимости, входящие в его состав. Переход прав на предприятие влечет автоматический переход права собственности на каждый объект. Обременение права на предприятие арендой, ипотекой, доверительным управлением есть обременение прав на каждый объект. Заключение договора купли-продажи предприятия порождает права требования покупателя в отношении каждого объекта и определенным образом ограничивает права продавца по распоряжению отдельным объектом. Распоряжение объектами в составе предприятия должно осуществляться его правообладателем исходя из общего правового режима предприятия. Передача предприятия в доверительное управление ограничивает собственника в распоряжении отдельными объектами, относящимися к предприятию. Передача предприятия в аренду обременяет правами арендатора все объекты недвижимости, отнесенные к предприятию, и влечет необходимость предупреждать приобретателей отдельных объектов о наличии таких обременений.

       В состав продаваемого предприятия не могут быть включены земельные участки, принадлежащие продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и арендованные земельные участки. Право постоянного бессрочного пользования не содержит правомочий по отчуждению земли, соответственно данные участки не могут быть включены в состав продаваемого или закладываемого предприятия. После регистрации перехода права на предприятие и на объекты недвижимости новый собственник в соответствии с п.3 ст.552 ГК РФ приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. В соответствии со ст.37 Земельного кодекса РСФСР он может ходатайствовать перед соответствующим государственным или муниципальным органом о предоставлении ему участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. Арендованные участки также не могут включаться в состав предприятия, в него как имущественные права входят права требования, а также долги по договорам аренды.