Жилищные права граждан при выселении

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение должно отвечать санитарно-гигиеническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Жилая площадь другого жилого помещения должна быть не менее того размера, который установлен в данном населенном пункте для постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (не ниже учетной нормы). При этом другое жилое помещение, предоставляемое нанимателю и членам его семьи, должно быть точно указано в решении суда о выселении нанимателя.

Третий вид выселения граждан из жилых помещений, закрепленный в ст.84 ЖК РФ, - это выселение без предоставления других жилых помещений.

В рамках жилищного законодательства установлены следующие случаи выселения граждан из занимаемого жилого помещения без предоставления взамен другого жилого помещения.

Выселение в случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением, его разрушением или использованием его в непредусмотренных для него целей. В соответствии со ст.91 ЖК РФ и ч.2 ст.687 ГК РФ в том случае, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним граждане систематически (2 раза и более) разрушают или портят жилое помещение, выселение виновных лиц по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения. Следует заметить, что жилищное законодательство дает наймодателю и членам его семьи, так сказать, второй шанс. Перед тем, как выселить виновных лиц, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если наниматель жилого помещения и члены его семьи после предупреждения наймодателя не устраняют этих нарушений, вот тогда по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

П.2 ст.91 ЖК РФ гласит: без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. При этом, согласно ч.2 ст.91 ЖК РФ, суд имеет право выселить таких родителей из жилого помещения, в котором проживают их дети, только в том случае, если суд отдельно укажет на невозможность и недопустимость проживания их совместно с детьми. Факт же лишения родительских прав сам по себе, как следует из норм жилищного и семейного законодательства, не является основанием для выселения.

Суд при вынесении решения о выселении граждан, лишенных родительских прав, выясняет вопрос о возможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. В случае, когда проживание граждан, лишенных родительских прав, совместно с детьми признано судом невозможным, названные граждане выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Решением суда по делам о выселении из специализированных жилых помещений граждане подлежат выселению без предоставления других жилых помещений в случае отказа добровольно освободить специализированные жилые помещения после расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений, в которых они проживали по данным договорам (ст.103 ЖК РФ). Исключение составляют случаи, предусмотренные ч.2 ст.102 и ч.2 ст.103 ЖК РФ, о которых будет указано ниже.

Согласно ч.1 ст.92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

служебные жилые помещения;

жилые помещения в общежитиях;

жилые помещения маневренного фонда;

жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений.

В судебном порядке рассматриваются дела о выселении без предоставления другого жилого помещения члена жилищного кооператива и проживающих с ним членов его семьи при отказе в добровольном порядке освободить жилое помещение в случае утраты права пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива (ст.133 ЖК РФ). При этом член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива решением общего собрания членов жилищного кооператива в результате грубого неисполнения без уважительных причин своих обязанностей, а также проживающие с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.

В ЖК РФ допускается выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в том случае, если они в течение более чем шести месяцев без уважительных причин не вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Ранее подобная норма была закреплена только в ГК РФ. При этом, согласно ст.90 ЖК РФ, указанным гражданам должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма по норме обеспечения жилой площадью, установленной для выселения в общежития. Законодатель не обязывает наймодателя представлять взамен именно благоустроенное жилое помещение.

Выселение из специализированных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях также имеет свои особенности. Из смысла ч.4 ст.103, ч.2 ст.102 ЖК РФ следует, что выселение при смене собственника на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче такого жилого помещение в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу осуществляется только по иску прежнего собственника или юридического лица, передающих соответствующие жилые помещения. ²⁵

Нормы гражданского права регулируют жилищные отношения в первую очередь в том случае, если жилые помещения относятся к объектам права собственности, участвуют в гражданском обороте. Так, согласно ст. ст.288 и 289 ГК РФ, жилые помещения, квартиры являются объектом права собственности. Это жилые помещения частного жилищного фонда, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц (ст. 19 ЖК РФ). В данном случае, защищая жилищные права граждан, необходимо руководствоваться положениями главы 18 ГК РФ, посвященными праву собственности и другим вещным правам на жилое помещение, а также нормами главы 20 ГК РФ, устанавливающими основания, способы, формы защиты права собственности и другие вещные права.

В судах разрешаются споры о праве на жилое помещение, в частности дела о выселении граждан, у которых нет права на жилье или оно получено незаконно. Лица, не имеющие права на жилье и занявшие жилое помещение в нарушение закона, подлежат выселению в связи с признанием сделки недействительной без предоставления другого жилого помещения по правилам признания сделки недействительной (ст. ст.166-181 ГК РФ).

Например, гражданин Г. путем обмана убедил гражданку П., 1930 г. рождения, подписать договор дарения принадлежащей ей квартиры по ул. Никитина г. Калуги. За совершение виновных действий, связанных с незаконным завладением жилой площадью, он был осужден по ст.159, ч.2, ст.163, ч.1 УК РФ. По иску прокурора г. Калуги договор дарения указанной квартиры признан недействительным, жилая площадь возвращена престарелой женщине.

По материалам уголовного дела, прокурором г. Мурманска был оспорен договор купли-продажи квартиры, принадлежащей гражданину Ш., который в силу психического заболевания не мог понимать значения своих действий. Жертвами мошенника, подделавшего доверенность на продажу квартиры, стали супруги - граждане О. По решению суда, удовлетворившему иск прокурора, им возвращена четырехкомнатная квартира в г. Мурманске. ²⁶

Не единичны случаи, когда у граждан, относящихся к категории неблагополучных семей и являющихся собственниками жилых помещений в Москве или Московской области или ином крупном населенном пункте, буквально за ящик спиртного "покупают" жилье. При этом регистрируют всех членов данной семьи по месту жительства в каком-нибудь доме, непригодном для проживания, без отопления, газа и электричества где-нибудь в Воронежской области. И насильно вывозят всю семью по месту нового проживания. Довольно сложно доказать свое право собственности на первоначальное жилое помещение, когда оно после этого неоднократно перепродавалось. В данном случае следует обратиться в суд, так как только суд может признать сделки недействительными и восстановить положение, существовавшее до нарушения жилищного права. ²⁷

Например, О. обратился в суд с иском к К-вой, К-яну, К-н о признании недействительными сделок в отношении однокомнатной квартиры N 20 дома 1 по ул.П. и трехкомнатной квартиры N 8 дома 3 по ул.Т. в г.М., ссылаясь на то, что, будучи несовершеннолетним, проживал в однокомнатной квартире с матерью О.Ю., которая на основании решения жилищной комиссии произвела обмен этой квартиры с С., затем с Л., а впоследствии была выписана в г.В. и осталась с ребенком без жилья. Через год Л. продал спорную однокомнатную квартиру К-яну. Истец просил выселить К-яна с членами семьи в ранее занимаемую ими комнату 17,3 кв. м в квартире N 8 дома 3 по ул.Т., все сделки по которой он также просил признать недействительными, ссылаясь на то, что К-ва сфальсифицировала подпись О.Ю. и по поддельным документам заключила ряд сделок, в результате которых истец был лишен жилья. Приговором районного суда г.М. гражданка К-ва осуждена за мошенничество. По прошествии четырех лет решением суда гражданский иск удовлетворен частично. Признаны недействительными сделки и документы в отношении однокомнатной квартиры. К-ян выселен, а О. вселен в эту квартиру. На К-ву возложена обязанность выплатить К-яну стоимость квартиры. В остальной части иска отказано. Определением Судебной коллегии по гражданским делам решение оставлено без изменения.

Поскольку акты государственных органов, органов местного самоуправления могут быть предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (пп.2 п.1 ст.8 ГК РФ), при рассмотрении исков о признании того или иного договора, устанавливающего право пользования жилым помещением, недействительным и при выселении необходимо обращать внимание суда на проверку законности занятия жилого помещения. (Во-первых, судом должна быть проведена проверка законности действий государственного органа, органа местного самоуправления по соблюдению существенных условий договора социального найма, купли-продажи жилого помещения и др. А во - вторых, в итоге должен быть разрешен спор о праве на жилое помещение либо об отсутствии такового и осуществлена защита субъективного права, то есть принято решение о выселении либо об оставлении иска без удовлетворения)

По делам, где в качестве искового требования заявлено истребование жилого помещения у добросовестного приобретателя, необходимо учитывать, что это возможно, если жилое помещение было отчуждено собственником помимо его воли (п.1 ст.302 ГК РФ). Согласно п.2 ст.302 ГК РФ если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В ЖК РФ допускается выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в том случае, если они в течение более чем шести месяцев без уважительных причин не вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Ранее подобная норма была закреплена только в ГК РФ. При этом, согласно ст.90 ЖК РФ, указанным гражданам должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма по норме обеспечения жилой площадью, установленной для выселения в общежития. Законодатель не обязывает наймодателя представлять взамен именно благоустроенное жилое помещение.

2.2 Исполнение решений судов о выселении из жилого помещения

Порядок исполнения судебных решений регулируется ФЗ РФ "Об исполнительном производстве"²⁸. Согласно нормам данного закона только судебный пристав - исполнитель наделен полномочиями по принятию мер к непосредственному выселению граждан, никто иной (ни физическое лицо, не должностное лицо государственного или муниципального органа) не может выселить лицо из жилого помещения, даже при наличии решения суда.²⁹ На судебных приставов-исполнителей, согласно ФЗ РФ "О судебных приставах"³⁰, возлагаются задачи по исполнению судебных актов и актов других органов, предусмотренных ФЗ РФ "Об исполнительном производстве".

Кратко схема исполнения решения суда выглядит следующим образом:

1. Возбуждение исполнительного производства путем принятия исполнительного документа к исполнению и вынесения соответствующего постановления (См. приложение 3);

2. Принудительное исполнение решения суда;

3. Окончание исполнительного производства и сообщение об этом суду посредством возврата исполнительного листа и вынесения постановления об окончании исполнительного производства. ³¹

Рассмотрим каждую стадию исполнительного производства более подробно.

Судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок со дня поступления к нему исполнительного документа выносит постановление о возбуждении исполнительного производства³². В постановлении о возбуждении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель устанавливает срок для добровольного исполнения содержащихся в исполнительном документе требований, который не может превышать пять дней со дня возбуждения исполнительного производства, и уведомляет должника о принудительном исполнении указанных требований по истечении установленного срока с взысканием с него исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий. Копия постановления о возбуждении исполнительного производства не позднее следующего дня после дня его вынесения направляется взыскателю, должнику, а также в суд или другой орган, выдавший исполнительный документ.

Постановление о возбуждении исполнительного производства может быть обжаловано в соответствующий суд в 10-дневный срок.

В случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении должника выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно.

Наступает второй этап исполнительного производства. Судебный пристав-исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа.