Жилищные кооперативы

о развитии законодательства

о жилищной кооперации 

    Правовое  регулирование жилищной кооперации в нашем государстве претерпевало значительные изменения в зависимости  от политической и экономической  ситуации.

    Вплоть  до августа 1921 г. организация и деятельность жилищных кооперативов регламентировались актами региональных органов власти. Впервые упорядочение данных отношений, связанных с жилищной кооперацией на уровне Союза ССР, нашло свое отражение в Постановлении ЦИК и СНК СССР "О жилищной кооперации" <*> от 19 августа 1924 г. В этом документе, в частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные кооперативные товарищества; жилищно-строительные кооперативные товарищества; общегражданские жилищно-строительные товарищества. 

    Однако  такое многообразие в жилищной кооперации просуществовало недолго. Постановлением ЦИК и СНК СССР "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" от 17 октября 1937 г. <*> часть кооперативного жилья была передана в государственный жилищный фонд, а все различные виды жилищных кооперативов были принудительно реорганизованы в жилищно-строительные кооперативы, по существу была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным органам. После этого в феврале 1938 г. были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное "уравнение" всех жилищных кооперативов было оформлено при утверждении 31 октября 1939 г. Примерного устава жилищно-строительного кооператива <**>. 

    В военный период жилищное строительство, в том числе и кооперативное, по понятным причинам практически было прервано. После окончания Великой  Отечественной войны восстановление разрушенного жилищного фонда и  строительство нового производились  в основном без помощи жилищной кооперации.

    Второе  дыхание социалистическая жилищная кооперация получила только после ХХ съезда КПСС. Совет Министров СССР 20 марта 1958 г. принял Постановление "О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации" <*>. В Постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников, для чего требовалось обращаться к исполкомам местных Советов народных депутатов. 

    Совместным  Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров  СССР "Об индивидуальном и кооперативном  жилищном строительстве" <*> от 1 июня 1962 г. предусматривалась необходимость включения в государственные плановые задания кооперативного строительства. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и финансового порядка <**>. В октябре того же года был утвержден новый Примерный устав жилищно-строительного кооператива <***>. 

    По  существу с октября 1937 и до марта  1988 г. в отечественной правовой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися "жилищно-строительными кооперативами". В юридической литературе существовали различные точки зрения о наименовании таких объединений. Некоторые авторы, такие как И.П. Прокопченко, И.Б. Марткович, В.Р. Скрипко, П.Г. Соловьев, употребляли термин "строительные кооперативы" <1>, В.К. Райхер предлагал такие объединения именовать "жилищными кооперативами" <2>, Е.Н. Гендзехадзе - "кооперативами по организации строительства и использования жилых домов" <3>. Однако большинство исследователей не уходили от понятия, сформулированного в законодательстве, употребляя словосочетание "жилищно-строительные кооперативы" <4>. 

    Жилищный  кодекс РСФСР 1983 г. содержал 15 статей, посвященных жилищной кооперации. Однако кроме повышения уровня нормативного регулирования до уровня закона принципиальных изменений в правовом регулировании жилищной кооперации не произошло.

    Началом нового этапа развития нормативно-правового  регулирования жилищной кооперации, как нам представляется, следует  считать принятие ЦК КПСС и Советом  Министров СССР 31 марта 1988 г. Постановления "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" N 406 <*>. Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения жильем. Данным документом наряду с попыткой обеспечить динамику развития организации соответствующих кооперативов была провозглашена необходимость существования разных форм жилищной кооперации: жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Уже через два месяца, 26 мая 1988 г., был принят Закон Союза ССР "О кооперации в СССР" <**>, который законодательно закрепил две эти формы.

    -------------------------------- 

    До  принятия ЦК КПСС и Советом Министров  СССР названного Постановления полная выплата паевого взноса означала лишь завершение погашения задолженности  кооперативу и не изменяла сущности жилищного правоотношения. С принятием этого Постановления член жилищного кооператива получил возможность в случае полной выплаты паевого взноса передать квартиру своим родственникам либо другим лицам, имеющим в соответствии с законодательством право на вступление в кооператив и берущим на себя обязательство по соблюдению устава кооператива, если при этом не ущемляются права членов семьи, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива. Постановление связывало с фактом выплаты паевого взноса возникновение нового субъективного права члена кооператива в жилищном правоотношении - возможность по своему усмотрению передать квартиру родственникам либо другим лицам с соблюдением ряда условий. Требования были указаны гражданину как передающему, так и приобретающему квартиру. Общим основанием для них являлось соглашение о передаче кооперативной квартиры.

    Условия, предъявляемые к передающему, сводились к двум моментам: 1) чтобы была произведена полная выплата паевого взноса <*>; 2) чтобы при передаче не ущемлялись права членов семьи пайщика, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива. Последнее положение вызвано тем, что у членов семьи, постоянно проживающих вместе с пайщиком, было равное право пользования жилым помещением, а в связи с этим изменение в осуществлении этих прав, а тем более их прекращение должны были происходить с их письменного согласия. Лицам "передающим" требовалось предоставлять доказательства того, что члены семьи не нуждаются в данной жилой площади. Представляется, что под ущемлением прав члена семьи следовало понимать признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий при передаче квартиры другим лицам. 

    Требования, которые предъявлялись к лицу, получающему квартиру, были следующими:

    во-первых, чтобы лицо было нуждающимся в  улучшении жилищных условий. Для  этого не обязательно было стоять в очереди на получение жилого помещения в исполкоме местного Совета народных депутатов или на предприятии, достаточно было фактической  нуждаемости;

    во-вторых, чтобы по общему правилу лицо постоянно  проживало в данной местности, о  чем могла свидетельствовать  постоянная прописка;

    в-третьих, чтобы лицо достигло 18-летнего возраста;

    в-четвертых, важно, чтобы лицо брало на себя обязательство  по соблюдению устава данного кооператива.

    Принятое  в члены кооператива лицо вносило  паевой взнос на счет кооператива. Размер вносимого пая не должен был быть меньше балансовой стоимости квартиры. После этого выплачивался паевой взнос за вычетом амортизационных  отчислений лицу, выбывшему из кооператива. Данное правило не применялось, когда  передача происходила безвозмездно.

    На  практике зачастую общее собрание (конференция) жилищного кооператива отказывало в приеме в члены кооператива, несмотря на то что все оговоренные постановлением условия были соблюдены <*>. 

    Сформулированное  в Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР N 406 право передачи квартиры фактически означало предоставление права распоряжения путем продажи, дарения, мены. Однако это право в  полном объеме является одним из основных элементов права собственности. Названное Постановление логически  подводило законодателя к тому, что  кооперативная квартира, паевой взнос  за которую полностью выплачен, должна принадлежать члену кооператива  на праве собственности <*>. 

    С 1 июля 1990 г. вступил в силу Закон Союза ССР "О собственности в СССР", который кардинально изменил отношение к жилым помещениям как членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы, так и самих кооперативов. Указанные граждане стали собственниками занимаемого (бывшего кооперативного) жилья, а кооперативы стали трансформироваться первоначально в кооперативы, имеющие на праве собственности только объекты общего пользования (с 1 июля 1990 по 1 января 1995 г., т.е. до вступления в действие части первой Гражданского кодекса РФ), а затем в кооперативы, не имеющие на праве собственности недвижимые объекты общего пользования, подлежащие преобразованию в товарищества собственников жилья.

    Новый ЖК РФ, а точнее Федеральный закон "О введении в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации", в  ст. 14 указывает на то, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены  полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В этом случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса.