Развитие ипотеки

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), со-гласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движи-мую часть сурово карались. 
 
В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знамени-тые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу заве-щания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.  
 
Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае не-возможности заплатить долг грозило рабство. 
Для перевода личной собствен-ности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспе-чением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. 
 
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.  
Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоя-нии данной земельной собственности. 
 
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. 
 
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработа-но особое законодательство для ипотечных банков.  
Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 рос-товщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Госу-дарство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. 
При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.).  
 
Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно не-большого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к бо-лее прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояс-нить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека".  
При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" за-ключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавлива-лись права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет переда-вался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после ис-правного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фиду-ция" также прошла свою эволюцию.  
 
На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.  
 
Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно про-грессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал пе-редачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во вла-дение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее.  
За кредитором оставалось услов-ное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, толь-ко при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет за-лога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за не-движимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регла-ментировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.  
 
Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипо-теки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического инсти-тута ипотеки. 
По существующему законодательству ни одна действующая пра-вовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собст-венниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендато-ры не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы за-лога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя. 
 
Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на за-лог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые за-емщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполне-нии должником обязательства возникало право кредитора истребовать закла-дываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из выру-ченной суммы оставшихся долгов заемщика. 
Свидетельством данного соглаше-ния были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные доку-менты, которые уже обладали правовой силой. 
Такой же силой обладали част-ные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классиче-ской ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились раз-личные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включа-лись ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипоте-ка "фиска" на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опе-куна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.  
 
Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключени-ем ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: "qui prior est tempore potior est jure" - кто первый (во времени), тот и сильнее в праве. 
Уже в постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официаль-ными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями. 
 
Ипотека, ранжи-рованная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после ус-тановления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со време-нем их оформления ранжировали остальные. В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право - сами расплатиться со все-ми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком. 
При этом, кредиторы никогда не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанав-ливающей равные права для обеих сторон залога (в противном случае различ-ные злоупотребления кредиторов с недвижимостью мешали бы становлению и широкому распространениюипотеки как массового инвестиционного институ-та). Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга.  
 
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регу-лирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков.  
 
Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Гер-мании не ранее XIVстолетия (до этого господствует принцип личной ответст-венности за долги, во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные чер-ты. 
Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа за-ложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.  
Средне-вековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» -право получения удовлетво-рения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредито-ра права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека рас-пространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца. 
 
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекраще-ние требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот.  
Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. 
По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения.  
По ипотечному законодательству ряда стран в XVII-XIX сто-летиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в со-ответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в кни-ге записей.  
 
При рецепции римского права ипотека перешла в европейское зако-нодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право дей-ствует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Велико-британии ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.  
 
Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.  
 
1.2. Развитие ипотеки в России Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. 
 
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сена-те и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.  
29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. 
Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кре-дита землевладельцам, главным образом дворянству. 
 
В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование ка-менных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхо-вого полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объ-екта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.  
 
В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов граж-данских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регла-ментировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами. 
 
Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. 
С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали от-крывать первые сберегательные кассы. 
В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учре-ждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреж-дения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита. 
 
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Напри-мер, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб. 
 
Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование но-вых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие не-платежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финан-совую политику государства. 
 
По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не соз-давать друг другу ненужной конкуренции.  
В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский зе-мельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домо-владельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения перехо-дят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. 
 
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже заклад-ных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпри-нимателей и рантье. 
 
На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 го-ду) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичь-ей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона руб-лей.  
При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости при-обретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была дос-таточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых. 
 
Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 мил-лионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за бан-ковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. деся-тин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. 
 
В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годо-вых. В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. 
Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосбе-регательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные об-щественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь.  
Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. 
В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товари-ществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. 
 
Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. 
В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.  
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская систе-ма долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обес-печение и была блестяще организована. 
В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также не-посредственно закладные. 
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Рос-сия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Евро-пе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обяза-тельствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в част-ности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огром-ную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. 
 
В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности ве-щей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.  
 
Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введе-нием ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. В нем нашли отражение следующие положения: — основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки; 
 
— порядок заключения договора об ипотеке; 
— закладная как ценная бумага; 
— государственная регистрация ипотеки; 
— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке; 
— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц; 
— последующая ипотека; 
— уступка прав по договору об ипотеке; 
— обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества; 
— особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооруже-ний, жилых домов и квартир.  
Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недви-жимое имущество и сделок с ним» и др.