Правовое регулирование договора аренды

      Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

      Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

      Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

      Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Фактическое изменение арендной платы в результате индексации ее базовых ставок не является изменением условий договора о размере арендной платы.

      Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

      Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

      Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.

      Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

ЛИТЕРАТУРА

Нормативные акты

1.Конституция Российской Федерации (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212.

2.Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (2 ч.), ст. 3120.

3.Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (1 ч.), ст. 3100.

4.Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (2 ч.), ст. 3122.

5.Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 29.06.2004) // СЗ РФ от 12.03.2001, № 11, ст. 1001, СЗ РФ от 05.07.2004, № 27, ст. 2711.

6.Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 02.11.2004) // СЗ РФ от 03.05.1999, № 18, ст. 2207, СЗ РФ от 08.11.2004, № 45, ст. 4377.

7.Воздушный Кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 21.03.2005) // СЗ РФ от 24.03.1997, № 12, ст. 1383, СЗ РФ от 28.03.2005, № 13, ст. 1078.

8.Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 03.02.1997, № 5, ст. 610, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752.

9.Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 № 167-ФЗ (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ от 20.11.1995, № 47, ст. 4471, СЗ РФ от 09.05.2005, № 19, ст. 1752.

10.Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 28.01.2002, № 4, ст. 251, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1), ст. 3101.

11.Федеральный закон «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» от 27.02.2003 № 29-ФЗ (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ от 03.03.2003, № 9, ст. 805, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607.

12.Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 № 808 // СЗ РФ от 18.11.2002, № 46, ст. 4587.

Специальная литература

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. – М.: Издательство «Статут», 2002.

2. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. – М.: МЦФЭР, 2005.

3. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. – М.: Статут, 1997. 

4. Новицкий И.Б. Римское частное право: Учебник – М., 2005.

5. Павлодский Е.А. Аренда // Комментарий к ГК РСФСР – М.: Юрид.    лит., 1982.

6. Садиков О.Н. Комментарий к ГК РФ (ч. 2) – М., 2005.

7. Сергеев А.П.Гражданское право: Учебник. Ч. 2  – М.: Проспект, 2005.

8. Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник. Т. II. Полутом 1М.: БЕК, 2005.

9. Синайский В.И. Русское гражданское право. – М.: Статут, 2003.

10. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. – Тула: Автограф, 2005.

7

[1] Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. – М., 2005. – С. 197.

[2] Нельзя не обратить внимание на то, что в Основах законодательства об аренде неоднократно подчеркивалось, что арендные предприятия строят свою деятельность в качестве социалистических товаропроизводителей, управление ими осуществляется на основе принципа социалистического самоуправления и т.д. (см. ст. 16 – 18); в отношении их сохранялось в известной мере государственное регулирование. Это можно объяснить тем, что рассматриваемый акт принимался тогда, когда о коренных изменениях основных принципов организации экономики говорилось с осторожностью.

[3] Е.А. Суханов в связи с развитием в указанный период аренды имущественных комплексов (государственных и муниципальных предприятий и др.) высказался за выделение в качестве особого договора «хозяйственной аренды». Отличие этих договоров от обычной аренды он видит не только в возможности выкупа арендованного имущества либо в бессрочном характере его использования, но и в изменившемся характере прав арендатора на переданное ему имущество, их превращении из обязательственных в вещные, то есть однотипные с правом собственника (см.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: БЕК, 2005. – С. 126, 127). Юридического закрепления договоры «хозяйственной аренды» не получили.

[4] Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 18.07.2005)

[5] Федеральный закон «О внесении изменений в Гражданский Кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 16.04.2001 № 45-ФЗ

[6] Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 21.07.2005)

[7] В п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ названы государственные органы и органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, а также казенные предприятия, за которыми сохранено право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

[8] Иногда термин «аренда» применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма, исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, «извлечение из нее плодов».

[9] Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 461.

[10] То, что существенным в силу закона для договора аренды является лишь условие о его предмете, отмечается рядом авторов. Такого мнения придерживаются, например, А.А. Иванов (см.: Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2005. – С. 156); В.С. Ем (см.: Гражданское право: Учебник. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: БЕК, 2005. – С. 369).

[11] Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 № 808

[12] Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 22.08.2004)

[13] Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 № 167-ФЗ (ред. от 09.05.2005)

[14] Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ (ред. от 09.05.2005)

[15] Воздушный Кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 21.03.2005)

[16] Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 02.11.2004)

[17] Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 29.06.2004)

[18] Федеральный закон «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» от 27.02.2003 № 29-ФЗ (ред. от 22.08.2004)

[19] Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 21.07.2005)

[20] Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. – М.: МЦФЭР, 2005. – С. 330.

[21] См.: Иванов А.А. Указ. соч. С. 152.

[22] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. – М.: Издательство «Статут», 2002. – С. 440.

[23] М.И. Брагинский отмечает, что едва ли не большинство гражданских правоотношений являются смешанными «вещно-обязательственными» (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М., 2002. – С. 223). Это утверждение вполне применимо к аренде.

[24] Павлодский Е.А. Аренда // Комментарий к ГК РСФСР / Отв. ред. С.Н. Братусь, О.Н. Садиков. – М.: Юрид. лит., 1982. – С. 320.

[25] См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. – М., 2005. – С. 445 – 446.