Пожизненное содержание с иждивением

     Одной из отличительных особенностей договора пожизненной ренты является порядок  его расторжения, предусмотренный  ст. 599 ГК РФ. П. 1 указанной статьи устанавливает, что «в случае существенного нарушения  договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать  от плательщика ренты выкупа ренты  на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора ренты  и возмещения убытков». В соответствии с п. 2 этой же статьи, «если под  выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество  отчуждены бесплатно, получатель ренты  вправе при существенном нарушении  договора плательщиком ренты потребовать  возврата этого имущества с зачетом  его стоимости в счет выкупной цены». Под убытками, в соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК РФ, понимается прямой ущерб и упущенная выгода. Выкупная цена пожизненной ренты регулируется ст. 594 ГК РФ («Выкупная цена постоянной ренты»). Пункт 2 указанной статьи определяет, что в случае отсутствия условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

     Спорным является вопрос о выкупе пожизненной  ренты по соглашению сторон. В отличие  от ситуации с расторжением договора, выкуп пожизненной ренты регулируется только специальной нормой, которая  предусматривает возможность выкупа по требованию получателя ренты и  вследствие существенного нарушения  плательщиком ренты условий договора. В практике подобные соглашения встречаются  все чаще. По моему мнению, расторжение  договора пожизненной ренты путем  ее выкупа по соглашению сторон законодательству не противоречит и соответствует  основополагающему принципу российского  гражданского законодательства о свободе  договора (п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ), тем более  что права получателя ренты не нарушаются вследствие согласования сторонами  условий выкупа.

     Статья 596 ГК РФ, п. 2, устанавливает, что договор  пожизненной ренты прекращается в случае смерти последнего получателя ренты. Статья 605 ГК РФ, регулирующая прекращение  пожизненного содержания с иждивением, кроме аналогичного основания прекращения  договора (п. 1), п. 2 предусматривает, что  «при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного  в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты  не вправе требовать компенсации  расходов, понесенных в связи с  содержанием получателя ренты». Содержание приведенной нормы сходно с содержанием  п. 2 ст. 599 ГК РФ, но, в отличие от последнего, является основанием для прекращения  договора, а не расторжения.  
 

     2. Права и обязанности  сторон по договору  пожизненного содержания  с иждивенцем 

     В ныне действующем гражданском законодательстве договор пожизненного содержания с  иждивением сконструирован как реальный. Следовательно, получатель ренты не несет никаких обязанностей, обладая  только правами. Договор пожизненного содержания с иждивенцем входит в  особую категорию договоров, выделенных п. 3 ст. 433 ПС РФ, то есть, не принадлежит  ни к реальным, ни к консенсуальным договорам, а считается заключенным  с момента его государственной  регистрации. Следовательно, этот договор  является взаимным договором, в котором  обе стороны как обладают правами, так и несут обязанности. Таким  образом, получатель ренты наряду с  ее плательщиком будет рассмотрен не только как обладатель прав, но и  носитель обязанностей.

     Итак, в п. 1 ст. 602 ГК РФ основная обязанность  плательщика ренты сформулирована достаточно широко - как предоставление содержания с иждивением. Указанная  обязанность может включать обеспечение  потребностей получателя ренты в  жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Кроме того, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Этот перечень является примерным и должен конкретизироваться в договоре. Законодатель передал  на согласование сторон в зависимости  от обстоятельств конкретизировать в договоре обязанности плательщика. Стороны вправе договориться о включении  в договор иных условий или, наоборот, некоторые условия, указанные в  законе, исключить.

     Одним из наиболее важных для сторон договора пожизненного содержания с иждивением является решение вопроса о том, лежит ли на плательщике обязанность  по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище. Из содержания п. 1 ст. 602 ГК РФ следует, что удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей всего объема содержания. Это означает, что указанная обязанность плательщика может содержаться в договоре независимо от того, какое недвижимое имущество передается в обеспечение пожизненного содержания, то есть не только в договоре по поводу жилого помещения.

     Если  по соглашению между сторонами получатель ренты имеет право на удовлетворение потребности в жилище, то в договоре необходимо конкретизировать, в каком  помещении он будет проживать - в  передаваемом по договору или ином.

     Итак, в договоре пожизненного содержания с иждивением должно быть сказано  не только о том, имеется или отсутствует  у получателя ренты право на удовлетворение потребности в жилище, но и о  том, как именно будет исполняться  эта обязанность плательщиком ренты.

     Новеллой  явились нормы нового Жилищного  кодекса Российской Федерации о  договоре пожизненного содержания с  иждивением. В соответствии со ст. 34 ЖК РФ, гражданин, проживающий в жилом  помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (не вызывает сомнений, что речь в  данном случае идет о получателе ренты), пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором  пожизненного содержания с иждивением. В упомянутой ст. 33 речь идет о пользовании  жилым помещением, предоставленным  по завещательному отказу. Применив ее к рассматриваемому договору, мы приходим следующему выводу. Получатель ренты, которому по договору пожизненного содержания с иждивением предоставлено право  пользования жилым помещением на протяжении его жизни, пользуется этим жилым помещением наравне с его  собственником, то есть имеет равные с ним права и несет равные с ним обязанности.

     В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник  несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено  законом или договором. Если по договору пожизненного содержания с иждивением в собственность плательщика ренты переходит жилое помещение, то бремя содержания этого помещения включает, в том числе, расходы на оплату коммунальных услуг, электроэнергии. Также плательщик ренты должен осуществлять за свой счет ремонт (в том числе и капитальный) и эксплуатацию жилого помещения. Диспозитивная норма ст. 210 ГК РФ позволяет плательщику ренты в договорном порядке переложить оплату коммунальных услуг и иные расходы на жилое помещение, находящееся в его собственности, на получателя ренты.

     Также в обязанность плательщика по предоставлению содержания входит обязанность  по удовлетворению потребностей получателя ренты в питании.

     Законодатель  не установил форму, в которую  должно быть облечено согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости, явившейся предметом договора пожизненного содержания. Впоследствии, в процессе реализации указанного права рентоплательщика, это может породить некоторые сложности. Думается, исходя из аналогии права, согласие получателя ренты должно быть оформлено в письменной форме с заверением подписи у нотариуса. В любом случае такое оформление снимет в дальнейшем все вопросы по поводу действительного согласия получателя ренты на перемену стороны по исполнению обязательств. Согласие на отчуждение не избавляет недвижимость от обременения, предусмотренного п. 1 ст. 586 ГК РФ. Рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на земельный участок, предприятие, здание, сооружение, или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Н. Коняев и В. Круглов справедливо усматривали в этом ограниченном праве собственности, возникающем у плательщика ренты, одну из основных особенностей договора пожизненного содержания. Подобно другим обременениям (залоговым, сервитутным) оно носит вещный характер, так как обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. Обременение недвижимости заключается в том, что при ее отчуждении плательщиком ренты в пользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора пожизненного содержания с иждивением, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком обязательства. Разумеется, лицо, приобретающее недвижимое имущество, обремененное рентными обязательствами, должно быть заранее уведомлено отчуждающей его стороной о наличии такого обременения. Покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, не имеет право отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Однако он может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК РФ, а именно: требовать уменьшения цены имущества либо расторжения договора отчуждения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним помогает избежать недоразумений в этом вопросе, в том числе случаев признания таких сделок недействительными как совершенных под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ) или обмана (ст. 179 ГК РФ). В договоре отчуждения обязательно должно быть указано на сохранение обременения, в противном случае возможен отказ в регистрации в соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"2 на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило договор без указания этих условий.

     Предусмотренные в ст. 586 ГК РФ правовые последствия  наступают только при условии, что  плательщик ренты произвел отчуждение недвижимого имущества в собственность  третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездное пользование, то ст. 586 ГК РФ на взаимоотношения сторон распространяться не будет.

     Важной  обязанностью плательщика ренты  является обеспечение выплаты ренты. Эта обязанность призвана служить  дополнительной гарантией защиты интересов  получателя ренты. В случае если недвижимое имущество передается по договору пожизненного содержания с иждивением за плату, у рентоплательщика согласно п. 1 ст. 486 ПС РФ возникает обязанность уплатить цену, определенную в договоре, за полученное в собственность имущество непосредственно до передачи ему этого имущества или после такой передачи.

     Обязанности возникают у обеих сторон договора, в том числе у получателя ренты. Основная обязанность последнего - передать право собственности на недвижимое имущество во исполнение договора. Если недвижимое имущество  передается по договору пожизненного содержания за плату, то к отношениям сторон по передаче и оплате применяются  отдельные нормы о договоре купли-продажи. Так, получатель ренты обязан в соответствии с п. 2 ст. 456 ГК РФ одновременно с передачей  вещи передать плательщику ренты  ее принадлежности, а также относящиеся  к ней документы, предусмотренные  законом, иными правовыми актами или договором. Также получатель обязан передать недвижимость, качество которой соответствует договору, пригодную для использования  по своему назначению (ст. 469 ПС РФ) и  свободную от любых прав третьих  лиц (ст. 460 ПС РФ).

     Диспозитивная норма ст. 210 ГК РФ позволяет плательщику  ренты в договорном порядке переложить на получателя ренты бремя содержания переданного по договору пожизненного содержания жилого помещения, в частности, оплату коммунальных услуг и иные расходы. Многие организации, например ГУЛ "Моссоцгарантия", идут по такому пути.

     Требование  п. 2 ст. 602 ГК РФ об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением вызывает некоторые  затруднения, так как невозможно определить общий объем содержания с момента заключения договора до момента его прекращения. Представляется необходимым конкретизировать норму, установленную п. 2 ст. 602 ГК РФ, путем  указания промежутка времени, на который  определена общая стоимость пожизненного содержания с иждивением.

Заключение 

     Итак, договор ренты как самостоятельный  вид гражданско-правового договора с его разновидностями (постоянная рента, пожизненная рента, содержание с иждивением) появился во второй части  ГК РФ, которая начала действовать  с 1 марта 1996 года. До этого периода  российскому законодательству был  известен такой вид сделки, как  купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.

     По  договору пожизненного содержания с  иждивением получатель ренты - гражданин  передает принадлежащий ему жилой  дом, квартиру, земельный участок  или иную недвижимость в собственность  плательщика ренты, который обязуется  осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Характер данного  договора предполагает, что виды и  объем содержания, даже если они  четко оговорены договором, не могут  рассматриваться в качестве неизменных величин. В то же время в договоре обязательно должны быть прописаны  две цифры: стоимость всего объема пожизненного содержания, соизмеримая  стоимость передаваемого плательщику  ренты недвижимого имущества  и стоимость содержания за один месяц. Если данное условие отсутствует, договор  не считается заключенным.

     Большинство получателей ренты по договору содержания с иждивением мотивируют подачу в  суд иска о расторжении договора тем, что, заключая его, они рассчитывали на больший объем услуг или  иной их характер по сравнению с  теми, что впоследствии предоставлялись  ответчиком.  
 
 
 
 

     Список  использованных источников 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть  первая) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 № 14-ФЗ.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5.августа 2000 N 117-ФЗ.
4. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости». Учебник для вузов. 2-е издание. Питер, 2009 г. – 624 с.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В, Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2009.
6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.–2-е изд., перераб. и доп.–М.: Издательско-книговый центр «Маркетинг», 2008. – 804 с.
7. Недорезов В.С. Суть содержания ренты недвижимости// Юрист Поволжья. №5-6, 2010.
8. Сергеев А.П. Рента и пожизненное содержание с иждивением. //Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, М., «Проспект» 2007.
9. Танага А.Н. Рента и пожизненное содержание с иждивением. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный). – М.: ЗАО Юстицинформ, 2006. – 120 с.