Понятие и правовая природа договора купли-продажи

      Таким образом, оптовая торговля выполняет  посредническую роль между производством  и розничной торговлей. Оптовая  торговля призвана обеспечить поступление  в розничную торговлю сеть товаров высокого качества и в необходимом ассортименте. Это возможно выполнить лишь путем обязательного предъявления к организациям-изготовителям товара и посредникам требований, вытекающих из учета потребительского спроса населения.

      Конечная  цель данной деятельности состоит в максимальном удовлетворении потребительского спроса в товарах и услугах в удобное для потребителя время, нужном ассортименте и необходимом количестве. По своему содержанию оптовая торговля состоит в товарном обеспечении системы розничной торговли и предшествует процессу розничной продажи как важный и обязательный этап.

      Цель  договора  оптовой купли-продажи  состоит в содействии полному  и своевременному поступлению в  розничные торговые организации  товаров, необходимых для удовлетворения потребительского спроса населения, поскольку оптовая торговля опосредует и организует перемещение товарной массы от изготовителей и оптовых посредников в розничную сеть.

      Квалифицирующими  признаками, отличающими договор  оптовой купли-продажи от иных видов договора купли-продажи, могут быть признаны следующие особенности этого договора.

      Во-первых, особый субъектный состав данного договора, характеризующийся тем, что участниками данного договора выступают прежде всего производители товаров, оптовые торговые и иные посреднические организации, осуществляющие различные виды операций по продвижению товаров, а также организации розничной торговли.

      Во-вторых, необходимым признаком действий участников договора служит их предпринимательский характер. Данная деятельность совершается с целью извлечения прибыли и носит систематический характер. Предпринимательский характер в договоре оптовой купли-продажи присутствуют в действиях как продавца, так и покупателя.

      Таким образом, предпринимательский характер, присущий договору оптовой купли-продажи,  в значительной мере отличает его как от договора поставки (поставки товаров для государственных нужд), так и от договора контрактации, цель которых состоит в обеспечении материальными ресурсами различных потребителей.

      В-третьих,  этот договор предполагает последующую перепродажу товара предприятиями розничной торговли гражданам. Таким образом, за договором оптовой купли-продажи следует розничная продажа товаров, что также является существенным отличительным признаком данного договора, определяющим его направленность на обеспечение розничных торговых организаций товарами, необходимыми для нужд населения.

      Договор оптовой купли-продажи объективно необходим для создания товарного  рынка, улучшения торгового обслуживания рынка. Однако серьезных обоснований этого утверждения нет. Поэтому можно сделать вывод, что служить указанной цели в равной степени может договор поставки товаров, урегулированный в настоящее время в гражданском законодательстве.

       IY. Розничная купля-продажа. 

      По  договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п.1 ст.462 ГК).

      Договор розничной купли-продажи является публичным, консенсуальным, взаимным, возмездным.

      Договор розничной купли-продажи может  быть заключен в устной либо письменной форме. Письменная форма договора обязательна  при продаже товаров, когда момент заключения и момент исполнения договора не совпадают (например, продажа товаров по образцам или в кредит). Договор купли-продажи может быть заключен путем совершения конклюдентных действий (например, продажа товаров с использованием автоматов).

      Договор розничной купли-продажи считается  заключенным в надлежащей форме  с момент выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего  оплату товара. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий.

      Розничная купля-продажа в правовом значении представляет собой совокупность пунктов  розничной продажи товаров (стационарных и передвижных). Под пунктами розничной продажи понимаются магазины, палатки, ларьки, киоски, торговые автоматы, внестационарные торговые единицы и пункты передвижной торговли⁷.

        В качестве продавца по договору розничной купли-продажи может выступать субъект хозяйствования, осуществляющий деятельность по продаже товаров в розницу:  юридическое лицо, являющееся  коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель.

      Покупателем может быть как физическое лицо (в том числе индивидуальный предприниматель), так и юридическое лицо (коммерческая или некоммерческая организация). Чаще всего покупателем является физическое лицо. Возможность участия юридических лиц в данном договоре в ряде случаев ограничена.

      Спецификой  обладает предмет данного договора. Товар, приобретаемый покупателем по договору розничной купли-продажи, предназначен для личного, семейного, домашнего или другого использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

      Выставление в месте продажи товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описании, каталогов, фотоснимков товаров и т.п.) в месте их продажи признается публичной офертой независимо от того, указаны ли цена или другие существенные условия договора розничной купли-продажи, за исключением случая, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи (п. 2 ст. 464 ГК).

      Исходя  из анализа норм статей 425 и 464 ГК, существенными  для договора розничной купли-продажи  являются условия о товаре (наименование, количество) и о цене. Наименование и количество товара определяются односторонним волеизъявлением покупателя исходя из предложенных продавцом для продажи товаров.

      В соответствии  с п. 1 ст. 470 ГК покупатель оплачивает товар по цене, объявленной  продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи.

      Заключение  договора розничной купли-продажи  обременяет его участников рассмотренными выше правами и обязанностями. Продавец обязан передать покупателю товар в соответствии с условиями договора о количестве, ассортименте, качестве, комплектности, таре, упаковке.

      Особенности обязанностей продавца по договору розничной купли-продажи:

• продавец обязан производить проверку качества продовольственных товаров до их отправке в торговый зал;
• продавец обязан произвести предпродажную проверку технически сложных товаров;
• продавец обязан обеспечить доставку крупногабаритных товаров и пр.

      Покупатель  обязан принять и оплатить товар.

      При продаже товаров ненадлежащего  качества покупатель вправе потребовать:

• замены недоброкачественного товара;
• соразмерного уменьшения покупной цены;
• незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;
• возмещения расходов по устранению недостатков товара.

      Однако  вместо предъявления этих требований покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. В этом случае покупатель должен вернуть недоброкачественный товар, а продавец обязан вернуть уплаченную за товар сумму, на которую изменилась цена товара с момента его передачи покупателю.

      Покупатель  вправе в течение четырнадцати дней с момента передачи ему непродовольственного товара, если более длительный срок не объявлен продавцом, обменять купленный товар (если товар не был в употреблении, сохранены его потребительские свойства и имеются доказательства приобретения его у данного продавца) в месте покупки и иных местах, объявленных продавцом, на аналогичный товар другого размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации, произведя в случае разницы в цене необходимый перерасчет с продавцом (ст.472 ГК). При отсутствии у продавца необходимого для обмена товара покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму. Перечень товаров, которые не подлежат обмену или возврату, определяется постановлением Совета Министров РБ от 9 февраля 1994 года № 68 « Об утверждении перечня доброкачественных непродовольственных товаров, не подлежащих обмену» (в редакции приказа Министерства торговли РБ от 16 января 1999 года № 3)⁸.

      Исполнение  договора розничной  купли-продажи осуществляется, как правило, одновременно с его заключением. Однако может быть заключен договор с условием о принятии покупателем товара в определенный договором срок, в течение которого этот товар не может быть продан другому покупателю (ст. 466 ГК). Если иное не предусмотрено договором, неявка покупателя или несовершение иных необходимых действий для принятия товара в определенный договором срок может рассматриваться продавцом в качестве отказа покупателя от исполнения договора. Дополнительные расходы продавца по обеспечению передачи товара покупателю в определенный договором срок включаются в цену товара, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

      Договором розничной купли-продажи может  быть также предусмотрено, что право  собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара  или наступления иных обстоятельств (ст. 461 ГК) и, что покупатель, на протяжении указанного периода, является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договора найма-продажи). Если иное не предусмотрено  договором, покупатель становится собственником товара с момента его оплаты (ст.471 ГК). 

      Y.Договор продажи недвижимости. 

      Выделение договора продажи недвижимости в  качестве особого вида договора купли-продажи  и закрепление специальных норм,  посвященных данному договору, в § 7 гл. 30 ГК связаны со спецификой его предмета – недвижимого имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях; ограничение по использованию такого имущества в гражданском обороте; использование его в обороте, как правило, в качестве индивидуально-определенной незаменимой вещи).

      По  договору купли-продажи  недвижимого имущества  (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение. Квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст. 520 ГК).

      Существенные  условия договора купли-продажи недвижимости:

• Предмет договора. В договоре  должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества;
• Цена договора ( п.1 ст.526 ГК). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Согласно ч. 2 п. 1 ст. 526 ГК к договору продажи недвижимости не применяются правила п. 3 ст. 394 ГК.

      Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной  регистрации. Именно с момента такой  регистрации у покупателя возникает  право собственности на купленную  недвижимость.

      По  общему правилу договор купли-продажи  недвижимости считается исполненным с момента составления передаточного акта или иного документа о передаче имущества, подписанного обеими сторонами. Отказ от подписанного передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убытков, неустойка и т.п.). В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

      При продаже здания, сооружения или иного  недвижимого имущества к покупателю одновременно переходит определенное право на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую  для его использования.