Понятие и юридические признаки договора строительного подряда, его особенности

     Если же субподрядчик будет назван в договоре строительного подряда в качестве стороны, это автоматически повлечет за собой превращение генерального подрядчика и субподрядчика в долевых или солидарных должников (и кредиторов) со всеми вытекающими отсюда последствиями.

     Если же субподрядчик с согласия генерального подрядчика заключит отдельный договор с заказчиком, то этот субподрядчик будет нести ответственность непосредственно перед заказчиком, а также сможет получать от него оплату за выполненные работы напрямую.  

     2.2. Форма договора

 

     Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная, причем в последнее время все чаще договор составляется в виде единого многостраничного, детально регламентирующего взаимоотношения заказчика и подрядчика документа, подписываемого сторонами.

     В ряде случаев при их составлении используются примерные формы договоров строительного подряда, рекомендованные для отдельных видов строительных работ, а также ведения строительства в различных отраслях (см. Приложение).

     Вводная часть договора должна включать в себя:

     - его наименование (договор строительного подряда);

     - дату его подписания;

     - место его подписания (населенный пункт);

     - полное фирменное наименование его участников, под которым они зарегистрированы;

     - сведения о наличии у подрядчика лицензий на строительство;

     - названия сторон (Заказчик, Подрядчик) для того, чтобы не повторять каждый раз названия фирм;

     - подробное наименование должности, фамилии, имени, отчества лица, подписывающего договор, наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договора (устав, положение, доверенность).

     Большое внимание в вводной части договора нужно уделить составу участников. Договор подряда - двусторонний договор, но это не значит, что на стороне как подрядчика, так и заказчика не могут выступать несколько лиц.

     Статья договора, посвященная предмету, должна содержать:

     - наименование объекта строительства (в том числе когда заключается договор на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом);

     - месторасположение объекта строительства;

     - характеристику проектной документации (кем и когда утвержден или будет утвержден проект);

     - перечень монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.

     Давая характеристику объекта строительства, мы бы посоветовали сторонам указать, в каких целях заказчик собирается этот объект использовать. Указание целей строительства объекта может помочь, если возникнет спор о качестве работ, необходимости предоставления информации об эксплуатации объекта и т.д.

     Техническая документация является неотъемлемой частью договора строительного подряда (это должно быть зафиксировано в его тексте). Если же в договоре нет указаний на состав и содержание технической документации, а также указаний на то, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию, то это влечет за собой признание договора подряда незаключенным.

     2.3. Срок договора

 

     Условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поэтому договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Такой подход был подтвержден Высшим  Арбитражным Судом РФ⁵.

     Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов имеет для сторон первостепенное значение.

     Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало течения и продолжительность многих сроков зависят друг от друга. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к договору строительного подряда обычно прилагаются различные календарные планы и графики, которые становятся составными частями договора.

     Помимо начальных и конечных сроков стороны могут предусмотреть в договоре даты завершения отдельных этапов работ, составив график строительства. И подрядчик должен помнить, что коль скоро в договоре оговорены промежуточные сроки, то за их несоблюдение он будет нести ответственность. Вид и размер ответственности стороны могут определить в самом договоре строительного подряда.

     Если сроки строительства будут нарушены и поэтому заказчик утратит интерес к выполнению договора, то в соответствии с пунктом 2 статьи 405 он может отказаться от принятия результата работ и потребовать возмещения убытков.

     2.4. Условие о цене

 

     Цена в договоре строительного подряда имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Ввиду большого объема строительных работ цена договора обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т. п.

     Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст. 743--744 ГК РФ.

     Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и в порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или в договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 711 ГК РФ, т. е. после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо, с согласия заказчика, досрочно. Однако чаще всего договоры строительного подряда включают условия об авансировании работ либо оплате их отдельных этапов.

     Отсутствие сметы может повлечь за собой признание договора строительного подряда незаключенным. Этот вывод следует из анализа пункта 1 статьи 743 ГК РФ. Согласно этому пункту, подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ.

     А в соответствии с пунктом 1 статьи 746 ГК РФ заказчик оплачивает работы, которые выполнил подрядчик, в размере, предусмотренном сметой. Никаких иных возможностей определения размера оплаты выполненных работ данная статья не предусматривает.

     Исключение может быть сделано в том случае, если стороны в разделе договора "Порядок определения стоимости" подробно согласуют состав работ и их стоимость.

     Цена, указанная в договоре строительного подряда, может быть твердой или приблизительной.

     Размер твердой цены нельзя изменить, если только не меняются существенные условия самого договора.

     Приблизительную цену договора устанавливают в том случае, когда есть предположения, что в ходе строительства могут появиться затраты, не учтенные в первоначально согласованной смете. При этом все изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене подрядчик должен подтвердить документально.

     Стороны должны иметь в виду, что изменить даже приблизительную смету не может одна сторона договора, например подрядчик. В соответствии с пунктом 5 статьи 709 ГК РФ подрядчик, который считает, что необходимо существенно увеличить приблизительную смету на стоимость дополнительных работ, обязан предупредить об этом заказчика. Заказчик либо соглашается на изменение цены, либо отказывается от договора, оплатив подрядчику выполненную часть работы. Если же подрядчик приступит к дополнительным работам, не уведомив заказчика, то заказчик может не оплачивать эти работы.

     Стороны имеют право не указывать стоимость работ в тексте самого договора подряда. Соглашение о размере цены и ее виде можно оформить в протоколе (ведомости) согласования договорной цены, сделав в договоре необходимую отсылку.

     2.5. Права и обязанности сторон

 

     В связи с тем, что по договору строительного подряда подрядчик должен выполнить, как правило, большой объем строительных работ, параметры которых заданы технической документацией, закон придает большое значение тому, как должны строиться взаимоотношения сторон в связи с подготовкой, уточнением и изменением технической документации.⁶

     Техническая документация включает в себя, прежде всего проектную документацию на будущий объект, которая является основанием для получения заказчиком разрешения на строительство. Основным нормативным документом, регулирующим вопросы, связанные с технической документацией, при проведении строительных работ является Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 1.02.01-85). Указанная Инструкция регламентирует состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации.

     В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, которым удостоверяется право собственника, арендатора, владельца, пользователя объекта недвижимости на застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения, сооружения, а также благоустройство территории.

     Вопрос о подготовке технической документации возникает тогда, когда при заключении договора строительного подряда имелось лишь технико-экономическое обоснование строительства, на основе которого должна быть разработана проектная документация, либо когда технический проект строительства требует уточнения в рабочей документации (так называемое двустадийное проектирование).

     В этих случаях при заключении договора должны быть четко определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743 ГК).

     Работы по договору строительного подряда осуществляются подрядчиком на основании технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, а также сметы, которая определяет цену работ.

     Независимо от того, кто -- заказчик или подрядчик -- готовит техническую документацию и смету, оба эти документа подлежат обязательному согласованию сторонами и после этого остаются, как правило, неизменными до завершения строительства. Считая согласованную сторонами проектно-сметную документацию в принципе неизменяемой до окончания строительства, законодатель, однако, учитывает, что в период действия договора у сторон может возникнуть объективная потребность в ее пересмотре.

     Необходимость в этом может быть обусловлена разными причинами, в частности, усовершенствованием отдельных проектных решений, изменением конкретных потребностей заказчика, требованиями уполномоченных государственных органов, непредвиденным ростом цен на строительные материалы и конструкции и т. д.

     Содержание технической документации устанавливается договором строительного подряда, который определяет, какая из сторон должна предоставить соответствующую документацию и в какой срок.

     Сложившаяся в последние годы арбитражная практика показала, что отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора подряда незаключенным⁷.

     Обеспечение строительства материалами и оборудованием возлагается по общему правилу на подрядчика (п. 1 ст. 745 ГК РФ). Договором строительного подряда может быть предусмотрено, что обеспечение в целом или определенной части осуществляет заказчик.