Основные положения договора аренды

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

В течение длительного  времени дискуссионным остается вопрос о том, является ли факт государственной  регистрации договора аренды необходимым  условием для включения арендных платежей в расходы, уменьшающие  налоговую базу по налогу на прибыль.

          Позиция Минфина России заключается в следующем. Если договор аренды в соответствии с гражданским законодательством подлежит государственной регистрации, то арендные платежи по незарегистрированному в установленном порядке договору не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

В соответствии с  гражданским законодательством  государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, которые заключены на срок один год  и более.

Если договор  заключен на срок менее года, государственная регистрация договора не требуется.

Итак, проблемы на практике могут возникнуть в том  случае, если заключен долгосрочный (год  и более) договор аренды недвижимого  имущества.

Налоговики настаивают на том, что арендные платежи по таким  договорам могут быть учтены в  целях налогообложения прибыли  только в том случае, если договор  прошел государственную регистрацию (письмо Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172).

Причем Минфин России, отказывая арендаторам в  праве учесть арендные платежи в  составе расходов с момента получения  недвижимого имущества в пользование, указывает, что расходы на оплату аренды учитываются только с момента государственной регистрации договора аренды.

Аналогично учитываются  в целях налогообложения и  расходы на ремонт арендованного  имущества, договор аренды которого подлежит обязательной государственной  регистрации (письмо Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3).

Таким образом, во избежание споров с налоговыми органами в договор аренды следует внести положение, в соответствии с которым  условия заключенного договора применяются  к отношениям, возникшим с момента  подписания договора сторонами.

Сформулировать  это положение (пункт договора) можно  следующим образом:

"Стороны договорились, что условия договора применяются  к их отношениям, возникшим с  момента передачи помещения в  пользование арендатору по акту  приема-передачи".

Отметим, что позиция  Минфина России, увязывающая право  учитывать арендные платежи в  расходах с наличием государственной  регистрации договора аренды, не является бесспорной.

          Арбитражные суды при рассмотрении таких дел, как правило, встают на сторону налогоплательщиков, исходя из того, что налоговое законодательство не содержит такого условия признания арендных платежей, как государственная регистрация договора аренды, и не ставит возможность учета расходов по аренде в зависимость от наличия государственной регистрации договора.

Поэтому отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате арендных платежей не может служить основанием для отказа налогоплательщику в праве учесть понесенные расходы в составе затрат, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль (см. постановления ФАС Московского округа от 25.02.2005 N КА-А41/850-05, Поволжского округа от 03.05.2005 N А55-14674/2004-41, Северо-Западного округа от 24.10.2005 N А66-540/2005).

 Такой подход тем более справедлив, что с 1 января 2006 г. для документального подтверждения расходов достаточно иметь документы, косвенно подтверждающие произведенные расходы (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Это значит, что  для документального подтверждения  расходов в виде арендной платы организации  достаточно иметь подписанный сторонами  договор аренды (не важно, зарегистрирован  он или нет) и акт приема-передачи объекта аренды арендатору.

КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ В АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО 

В течение срока  аренды арендатор может производить  улучшения арендованного имущества.

Расходы, которые  арендатор понес в связи с  осуществлением подобных улучшений, учитываются  им в составе капитальных вложений и отражаются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Гражданский кодекс РФ различает два вида улучшений  арендуемого имущества - неотделимые  и отделимые (ст. 623 ГК РФ).

Отделимые улучшения

Отделимые улучшения  по общему правилу являются собственностью арендатора. Соответственно вложения арендатора, связанные с производством  этих улучшений, по окончании работ  формируют в его учете стоимость  отдельного объекта основных средств (п. 5 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", п. 10 Методических указаний по учету  основных средств).

 

По этому объекту  в общеустановленном порядке  начисляется амортизация (п. 17 ПБУ 6/01).

ПРИМЕР

Организация арендует помещения в офисном здании. Срок аренды с 1 февраля 2007 г. по 31 января 2009 г.

С согласия арендодателя организация за свой счет произвела  перепланировку и переоборудование помещения, затратив на это 1 000 000 руб. Работы были завершены в июне 2007 г.

Здание, в котором  находятся арендуемые помещения, относится  к 10-й амортизационной группе.

В данном случае арендатор в июне 2007 г. включает произведенные  им неотделимые улучшения в арендованное имущество в размере 1 000 000 руб. в состав своего амортизируемого имущества. Начислять амортизацию по этим улучшениям можно только с применением линейного метода.

Для расчета суммы  амортизации арендатор должен установить срок полезного использования для  произведенных им улучшений на основании  сроков, установленных для 10-й амортизационной  группы. Предположим, арендатор устанавливает  срок 361 месяц.

Для определения  суммы амортизации, которую арендатор  может ежемесячно учитывать в  расходах, нужно взять сумму произведенных  капитальных вложений (1 000 000 руб.) и разделить на срок полезного использования (361 месяц).

Таким образом, начиная  с июля 2007 г. арендатор имеет право  ежемесячно учитывать в составе  расходов сумму амортизации по произведенным  неотделимым улучшениям в размере 2770 руб. (1 000 000 руб. : 361 мес.).

До окончания  срока аренды арендатор сможет учесть в расходах сумму 52 630 руб. (2770 руб. х 19 мес.). Оставшаяся часть капитальных вложений в размере 947 370 руб. может быть учтена в расходах только в том случае, если по окончании срока аренды арендодатель возместит арендатору остаточную стоимость произведенных им улучшений. Если же возмещения такой стоимости улучшений не будет, то учесть эту часть расходов в целях налогообложения прибыли арендатор не сможет.

С 2006 г. в целях  налогообложения прибыли разрешено  единовременно списывать на расходы  до 10% суммы капитальных вложений в основные средства (так называемая амортизационная премия, предусмотренная п. 1.1 ст. 259 НК РФ).

 

Может ли арендатор  воспользоваться этой возможностью и единовременно признать в расходах 10% стоимости произведенных им за свой счет неотделимых улучшений?

Минфин России считает, что на неотделимые улучшения  арендованного имущества п. 1.1 ст. 259 НК РФ не распространяется, поскольку  для капитальных вложений в арендованные основные средства установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный  ст. 258 НК РФ. Поэтому арендатор не имеет права сразу учесть в  расходах 10% стоимости произведенных  им улучшений (письмо Минфина России от 15.11.2006 N 03-03-04/1/759).

Многие организации  практикуют заключение краткосрочных  договоров аренды (на срок менее  года) с последующей их пролонгацией либо перезаключением.

С точки зрения арендатора, который произвел неотделимые  улучшения арендованного имущества, принципиальным теперь является то обстоятельство, как оформляются отношения сторон при окончании договора аренды.

Если договор  продлевается (пролонгируется), то первоначальный договор, в рамках которого были произведены  улучшения, продолжает действовать.

Следовательно, арендатор  и после пролонгации может  спокойно продолжать начислять амортизацию  по произведенным им улучшениям (письмо Минфина России от 20.03.2007 N 03-03-06/1/167).

Если же стороны  перезаключают договор аренды, то прежний прекращает свое действие и  начинает действовать новый договор.

А это значит, что арендатор теряет право амортизировать улучшения, произведенные им в рамках старого договора аренды, прекратившего  свое действие (см. письмо Минфина России от 20.06.2006 N 03-03-04/2/166).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Договор аренды имущества  №1

 

г. Ставрополь                                                                     «15»ноября 2010г.                                                

 

Предприниматель Иванов Павел  Васильевич, именуемый  в дальнейшем Арендодатель, в лице Иванова Павла  Васильевича  действующего на основании  свидетельства о государственной  регистрации №456927451302746 от 06 июля 2007г.,    с    одной    стороны   и   ООО «Золотое руно», именуемое  в  дальнейшем  "Арендатор",  в лице директора Елисеева Максима  Сергеевича, действующего на основании  устава заключили настоящий договор  о нижеследующем.

 

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель передает по акту приема передачи, а Арендатор принимает во временное пользование сроком на 5 лет нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ставрополь ул. Маршала Жукова 3 офис 1, общей площадью 42 кв.м для использования ООО «Золотое руно»  в целях осуществления своих уставных задач.

 

2. Обязанности  сторон

2.1. Арендатор обязуется.

а) использовать арендуемое имущество по прямому назначению,  указанному в п.1 договора, а также  в соответствии с другими условиями  договора;

б) содержать  арендуемое  имущество  в  полной исправности  и рабочем состоянии до сдачи  Арендодателю;

в) своевременно производить  за свой счет ремонт арендуемого имущества;

г) письменно сообщить Арендодателю не позднее,  чем за 3 месяца о предстоящем возврате арендуемого имущества, как в связи с окончанием срока действия договора,  так и при досрочном возврате,  и после прекращения настоящего договора сдать имущество Арендодателю по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа;

д) по истечении срока договора,  а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю за полную компенсацию все произведенные улучшения имущества,  составляющие принадлежность имущества и неотделимые без вреда для него;

е) в случае возврата имущества  до истечения срока аренды или  в связи с окончанием срока  договора уплатить Арендодателю сумму  стоимости не произведенного им и  лежащего на его обязанности ремонта  имущества.

2.2. Арендодатель обязуется:

а) после подписания сторонами договора в 10 дневный срок  предоставить соответствующее имущество в исправном состоянии Арендатору по приемо-сдаточному акту (Приложение к настоящему договору);

 

 

3.Платежи и  расчеты по договору

3.1. За аренду указанного  в п.1 настоящего договора имущества   Арендатор перечисляет  Арендодателю  плату в размере 25000 рублей в месяц.

Начисление и  выплата  причитающихся  Арендодателю сумм производится поквартально, за каждый квартал вперед;  в течение первого месяца каждого  квартала.

 

 

4. Досрочное расторжение  договора

4.1. Договор может быть досрочно расторгнут по инициативе  Арендодателя, а Арендатор обязан вернуть имущество в случаях:

а) если Арендатор использует имущество (в целом или частично)  не  в соответствии с настоящим  договором;

б) если Арендатор не внес арендной платы в течение 5 месяцев;

в) если Арендатор умышленно  ухудшает состояние имущества.

4.2. Договор может быть досрочно расторгнут по инициативе Арендатора в случаях:

а) если Арендодатель вмешивается  в деятельность  Арендатора  по  использованию арендованного имущества, не противоречащую настоящему договору, Уставу предприятия и Учредительному договору о его  создании  и  деятельности;

б) если имущество, в силу обстоятельств, за которые Арендатор  не отвечает окажется в состоянии не годном для пользования.

 

5. Продление договора

5.1. По  истечении  срока   договора Арендатор имеет преимущественное  право на возобновление договора  при условии,  что он  надлежащим  образом выполнит принятые на  себя по договору аренды обязательства.

5.2. При отсутствии заявления  хотя бы одной из сторон  о  прекращении или изменении  договора по окончании срока, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

5.3. При продлении договора  на новый срок его условия  могут быть изменены по соглашению  сторон.