Общие положения договора об аренде

Если такие принадлежности и документы не были переданы, а  без них арендатор не может  пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был  вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей  и документов или расторжения  договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Итак, имущество, сдаваемое  в аренду, должно отвечать определенным требованиям:

а) быть пригодным  для использования строго по целевому назначению;

б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным  нормам и правилам (санитарии, противопожарным  правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;

в) соответствовать  условиям договора аренды, т.е. его существу;

г) передаваться при  необходимости со всеми его принадлежностями;

д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.

Кодекс усиливает  ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Так, арендатор  вправе требовать:

- предоставления  необходимых ему принадлежностей  и документов;

- расторжения договора;

- возмещения убытков  (ст. ст. 15 и 393 ГК РФ).

Закон специально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение  договорного срока сдачи в  аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи  имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:

а) истребование такого имущества от недобросовестного  арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ);

б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;

в) право требовать  от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются  законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество  в аренду с какими-либо недостатками.

Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время  заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В таких негативных ситуациях, т.е. при получении имущества  в аренду с недостатками, право  выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:

- потребовать от  арендодателя либо безвозмездного  устранения недостатков имущества,  либо соразмерного уменьшения  арендной платы, либо возмещения  своих расходов на устранение  недостатков имущества;

- непосредственно  удержать сумму понесенных им  расходов на устранение данных  недостатков из арендной платы,  предварительно уведомив об этом  арендодателя;

- потребовать досрочного  расторжения договора.

Кодекс, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при  сдаче им имущества в аренду с  недостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества  за свой счет, или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него в надлежащем состоянии.

 

Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для арендатора: когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В пункте 2 ст. 612 ГК перечисляются  условия, являющиеся исключением из общих положений об ответственности  арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

Анализ норм действующего законодательства и характера отношений  сторон при аренде имущества позволяет  сделать следующие выводы. Возникающие  на основе договора аренды отношения, создающие у арендатора право  пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления  этого права в большинстве  случаев необходима передача имущества  арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных  отношений, но и обладателем вещного  права на объект аренды. Возможность  возникновения вещного права  из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося  собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом.Анализируя выше написанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юри-дическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом» когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности  своих участников, позволяет им реализовать  свои экономические инте-ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос-полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес-тва внаем.Исходя из определения договора можно выделить 3 основные черты характерные для данного договора:

Во-первых, это согла-шение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и поль-зование другому лицу без перехода к последнему права собственнос-ти. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аре-нда всегда носит временный характер и по окончании срока арен-ды имущество подлежит возврату арендодателю.

В-третьих, договор  аренды всегда возмездный. Арендатор  обязан оплатить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды во-зникают у обеих сторон, он относится к двухсторонним; данный дого-вор является также консесуальным, т.е. таким, который устанавли-вает между сторонами обязательственные отношения с момента дости-жения ими соглашения.

СПИСОК использованной литературы

 

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция РФ 1993 г.

2. Гражданский кодекс  РФ. Часть вторая (от 26 января 1996 г.) // СЗ РФ. 1996. N 34.

3. Закон РФ 21 февраля  1992 г. N 2395-1 "О недрах" (в ред.  от 6 июня 2003 г.) // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823; 1999. N 7. Ст. 879; 2000. N 2. Ст. 141; 2001. N 21. Ст. 2061, N 33. Ст. 3429; 2002. N 22. Ст. 2026;

4. Водный кодекс  РФ от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4471;

5. Лесной кодекс  РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610,

6. Положение об  аренде участников лесного фонда,  утвержденное Постановлением Правительства  РФ от 24 марта 1998 г. N 345 // СЗ РФ. 1998. N 14. Ст. 1585.

7. Свод законов  Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. С.-Петербург: Изд-во Я. Канторович, 1896.

8. Информационное  письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года N 14 // Вестник ВАС  РФ. 1997. N 7.

9. Комментарий к  постановлениям Пленума Верховного  Суда Российской Федерации по  гражданским делам / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Юристъ, 1999.

Учебная литература:

10. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004.

11. Римское частное  право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996.

12. Гражданское право:  Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1993.

13. Гражданское право:  Учебник: В 3 частях. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997.

14. Гражданское право:  Учебник. Том II / Под ред. доктора  юридических наук, профессора О.Н.  Садикова. -- М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006

15 Мейер Д.И. Русское  гражданское право. В 2 ч. М.: Статут, 2003.

16. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Издательство "Статут", 2002

Периодические издания:

17. Гутников О.  Государственная регистрация права  аренды // Хозяйство и право. 1999. N 5.

18. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // "Юрист", 2006, N 4

19. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2006, N 2

20. Шапкина Г. Договор  аренды // "Хозяйство и право", 2003, N