Недвижимость как объект гражданских прав

     Признавая правоту В.А. Лапача в необходимости  более широко применять в качестве объекта гражданских прав имущественный  комплекс, следует отметить, что, во-первых, часть имущественного комплекса  не может быть признана самостоятельным  объектом и, во-вторых, не уяснив (прежде всего в научном познании) ряд проблемных «узлов» в представлениях об имущественном комплексе (как движимом, так и недвижимом), рекомендовать этот очень сложный и своеобразный объект гражданских прав к широкому распространению преждевременно, так как негативные последствия (в частности, присущая этому объекту неопределенность) могут быть более значимы, чем неочевидный выигрыш в ускорении оборота. Более того, как неоднократно отмечалось, иные имущественные комплексы прямо названы законодателем, а малораспространенность их обусловлена внутренним содержанием, составом, структурно-элементными связями, особенности которых вызваны не только и не столько правовыми, сколько экономическим аспектами. 

     §3.2. Неделимость имущественного комплекса как объекта

     недвижимости

     Выделяя отличительные черты имущественного комплекса и его составные  элементы, следует остановиться на таком признаке как неделимость  имущественного комплекса.

     Итак, ГК РФ допускает участие в гражданском  обороте не только предприятия в целом, но и его части: «предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав» (п. 2 ст. 132).

     Изложенное  нельзя отнести к какому-либо явному противоречию, поскольку законодатель, предусматривая возможность свободного участия в обороте не только предприятия в целом, но и его части, распространил на последнюю все признаки, характерные для имущественного комплекса.

     Рассмотрим  позицию ГК РФ: часть предприятия как самостоятельный объект гражданско-правовых сделок является выделенным из общего состава имущественного комплекса и должным образом обособленным и обозначенным имущественным блоком, своего рода «субкомплексом». Являясь самостоятельным объектом прав, часть предприятия должна также самостоятельно включать и имущество, и имущественные права, а в отдельных случаях - и некоторые исключительные права: права на фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания. За частью предприятия следуют и принадлежащие ему обременения, в том числе вытекающие из трудовых и социальных обязательств, присущих этой части имущественного комплекса.

     Способность части имущественного комплекса  как самостоятельного объекта прав к дальнейшему использованию  для предпринимательской деятельности в том же составе, в котором эта часть функционировала до изменения вещных прав на нее, служит основным критерием, отделяющим от совокупности вещей, отдельного права,  обязательства или их групп. Во всех других случаях выделенная из общего имущественного комплекса часть предприятия неминуемо становится иным объектом права и предметом гражданско-правовых сделок (вещью, имущественным правом и т.д.).

     Состав  части предприятия как самостоятельного объекта гражданских прав необязательно должен (а в некоторых случаях принципиально не должен) повторять состав самого предприятия, иметь те же элементы, что и имущественный комплекс в целом. Содержание части предприятия определяется не содержанием и назначением самого предприятия, а целиком и полностью сориентировано на конкретное назначение и место в системе гражданско-правовых отношений имущественного «субкомплекса». Правовая локальная «взаимозависимость» имущественного «блока», или «субкомплекса», может обусловливаться производственными, технологическими связями и быть достаточно тесной и связанной как с основным предприятием, так и посредством третьих лиц.

     После юридического «отделения» (например, через  куплю-продажу) рассматриваемой автономной части предприятия вопрос передачи прав и обязанностей, хотя изначально и входящих в состав основного предприятия, но относящихся исключительно к отчуждаемому имущественному «субкомплексу», решается путем включения этой части имущества в перечень переходящей в собственность иного лица части предприятия. Существовавшие ранее организационные, технологические и иные отношения в рамках юридического лица - собственника всего предприятия (в том числе и рассматриваемой части) трансформируются в равноправные гражданские правоотношения между лицами-собственниками.

     На  мой взгляд, определение границ и  состава части имущественного комплекса  как самостоятельного объекта гражданского оборота должно исходить из следующего:

     1. Часть имущественного комплекса  коммерческой организации должна  быть обособлена (или такое обособление возможно) от иного имущества без потерь свойств всего предприятия.

     2. Часть имущественного комплекса  в качестве элементов должна  включать свойственные только  ей права и обязанности. Эти  нематериальные составляющие могут  быть присущи только части предприятия и реально отделимы от общих для всего предприятия обязательств и прав требования.

     3. Часть предприятия как самостоятельный  объект должна иметь свое собственные  учет и отчетность.

     4. Оборотоспособность части предприятия  так же обязательна, как и любого иного объекта гражданских прав. Иными словами, часть имущественного комплекса не отчуждается и не приобретается в целях дополнения к основному объекту, а сама по себе представляет предпринимательский интерес и участвует в экономическом обороте безотносительно предприятия в целом.

     5. Как и само предприятие, его  часть действительно участвует  в предпринимательской деятельности, заряжена на самовоспроизводство,  борьбу за место на рынке,  обеспечена людским субстратом, посредством которого приводятся  в движение и образуют единое целое отдельные звенья имущественного комплекса.

     Такова  позиция ГК РФ в отношении части  предприятия как самостоятельного объекта гражданских прав. Практическая же его применимость весьма проблематична, поскольку, исключая знак равенства между частью имущественного комплекса и совокупностью вещей, с одной стороны, и распространяя на часть предприятия все без исключения характеристики всего имущественного комплекса - с другой, правомерно поставить вопрос: а насколько теоретически вообще допустимо ее (части предприятия) участие в гражданском обороте?

     Имущественный комплекс - особый объект гражданских  прав, востребованный предпринимательским  оборотом возможностью упрощенной передачи комплекса прав - и вещных, и обязательственных. Именно по этой причине имущественный комплекс возникает в общем имуществе отчуждателя (и соответственно - в имуществе приобретателя) одномоментно, минимизируя риски и предоставляя краткое время для оценки его стоимости. Сущность, реальные состав и ценность имущественного комплекса могут быть выявлены исключительно в момент перехода к новому собственнику в условиях свободы договора и автономии воли. Приватизацию в нашей стране трудно отнести к подобного рода гражданско-правовым сделкам.

     Недвижимость  в составе имущественного комплекса - это его материальная основа, стабильная, открытая, предполагающая прочность вещного права на нее, что, казалось бы, неминуемо должно предопределить ее, недвижимости, центральную, организующую, господствующую роль во всякой совокупности имуществ. Такова функция всякой недвижимой вещи, подчиняющей в элементно-структурных отношениях всякий иной объект гражданских прав. Однако в составе имущественного комплекса недвижимое имущество, во-первых, не является обязательным, а во-вторых, лишено предопределенной ей функциональными свойствами роли, поскольку нематериальные элементы (например, долги), более динамичные и скрытые, могут оказаться более существенными для владельца и переместиться таким образом в организационный центр имущественного комплекса. Кроме того, режим недвижимости, которым наделен имущественный комплекс, требует соответствующей регистрации прав на него, что, возможно, исключительно для статичного объекта, действующий же имущественный комплекс не может быть зафиксирован как недвижимость даже на крайне непродолжительное время.

     Принципиально сущность целостности предприятия  как самостоятельного объекта гражданских  прав определяет норма ГК РФ (п. 2 ст. 132), устанавливающая основной критерий отнесения того или иного имущества  к предприятию, - это предназначение вещи или степень ее отношения для деятельности предприятия. Деятельность предприятия заключается в предпринимательском участии в экономическом обороте определенным способом, например через производство определенных товаров или оказание услуг. Имущественный комплекс, таким образом, составляют вещи, отношения (права и обязанности), права на результаты интеллектуальной деятельности, которые в своей совокупности и единстве, назначении и принадлежности так или иначе, но задействованы в конкретном, индивидуальном, характерном именно для данного предприятия механизме получения прибыли, материального блага.

     Безусловно, имущественный комплекс как единый объект гражданских прав может «базироваться» на недвижимости, однако участвует  в обороте, во-первых, самостоятельно, как движимое имущество и, во-вторых, обособленно от недвижимых вещей.

     Вышеизложенное позволяет сделать некоторые краткие обобщающие выводы:

     1. Имущественные комплексы (в том  числе предприятия), являясь особыми  объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо законодательно придать  имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества.

     2. Входящая в состав имущественного  комплекса недвижимость пообъектно  или в составе сложной вещи  следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по их поводу.

     3. Недвижимое имущество в составе  имущественного комплекса может  уступить «привычное» для объектов  гражданских прав место организационного  центра иному элементу (возможно, нематериальному).

     4. Имущественный комплекс в ракурсе  объектов гражданских прав не  должен отождествляться со сложной  недвижимой вещью или совокупностью  таких вещей. Правоприменитель, законодатель, некорректно используя термины  «недвижимый имущественный комплекс»,  «технологический комплекс» и т.д., привносят неопределенность в квалификацию сущности объекта.

     5. Функциональная направленность  имущественного комплекса (участие  в предпринимательской деятельности, выполнение социальных или иных  целей) является связующим звеном  объектов недвижимого имущества, входящих в состав комплекса, в совокупность комплексного уровня системы недвижимостей. 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Завершая  исследование института недвижимого  имущества, следует сделать наиболее важные и в научном, и в практическом отношении выводы.

     Трудно  переоценить значимость недвижимого  имущества для политической, экономической  и правовой системы любого организованного  общества. Как для отношений товаропроизводства, так и для правового регулирования  имущественного оборота, исключительно  недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее недра, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства. «Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле «дом» нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования».

     Стремление  же гражданина (юридического лица) стать  обладателем недвижимого имущества - не только суть социально-психологических стремлений отделить себя как индивида от власти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня и значимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и свободный предпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное и имущественное процветание.

     Конституционные гарантии прав собственника, принципы единства экономического пространства, свободы перемещения товаров, услуг  и финансовых средств, поддержки  конкуренции и свободы экономической деятельности не могут быть реализованы иначе, чем утверждением в государственной деятельности, судебной практике, повседневной жизни людей принципиальных, кристаллизирующихся тысячелетиями идей частного права. Основные начала гражданского законодательства, возносящиеся, по существу, в главенствующие частноправовые принципы, обеспечиваются не только юридическим их провозглашением (ст. 1 Гражданского кодекса РФ), но и гарантированным прочным правом собственности, в том числе стабильным, уверенным и защищенным вещным обладанием участниками имущественных отношений недвижимым имуществом.