Контрольная работа по "Гражданскому праву"

Содержание

Введение…………………………………………………………………………..3

1. Задача №1…………………………………………………………………..4
2. Задача №2…………………………………………………………………..9
3. Задача №3………………………………………………………………….11

Заключение………………………………………………………………………13

Список литературы………………………………….…………………………..15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации  — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам – (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, к отличительной  особенности недвижимости относится  ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные  участки также рассматриваются  в качестве недвижимости), что в  свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Объекты недвижимости также  различаются по своему происхождению:

- созданные природой  без участия труда человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но  связанные с природной основой  настолько, что в отрыве от  нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный  объект права.

Определение недвижимости как в  странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача  №1

 

Определить цену объекта методом сравнения продаж

Имеются данные по пяти ранее  проданным сравниваемым участкам.

Наименование  показателя	Объект оценки	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5
Цена, тыс. руб.	?	75000	88000	59000	68000	49000
Переданные права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
Корректировка цены	х	-	-	-	-	-
Условия финансирования	Рыночные	Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной), цена завышена на 3000 т.р.	Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной), цена завышена на 8000 т.р.	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка цены	х	-3000	-8000	-	-	-
Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	Срочная (цена снижена  на 500 т.р.)	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка цены	х	-	-	-	-	-
Время продажи, за год  инфляция равна около 10%	х	12 месяцев	1 год	6 недель	2 недели	1 год
Корректировка цены	х	+10%	+10%	+1,25%	+0,42%	+10%
Месторасположение	Коттедж у озера, 50 км. От города	То же	То же	То же	То же	Хуже на 10%
Корректировка цены	х	-	-	-	-	-10%
Размер, кв. м	130	125	135	125	138	130
Корректировка цены	х	2885	-3385	2269	-4185	-
Гараж	нет	есть	есть	есть	есть	нет
Корректировка цены	х	-	-	-	-	-
Законченный подвал	да	да	нет	да	да	нет
Корректировка цены	х	-	5000	-	-	5000
Скорректированная цена	х	55490	47942	54817	54817	54817
Справочно:	х
Общая чистая коррекция	х	-9510	-30058	-1183	-15183	817
Вес суммы коррекции на цену продажи	х	-17,14	-62,70	-2,16	-27,70	1,49

 

 

 

Расчет:

1) Переданные права на собственность

- «полное владение» - для всех  участков, корректировка = 0 для всех.

2) Условия финансирования

Если условия финансирования рыночные, то корректировка = 0.

Для участка №1 продажная цена завышена на 3000 тыс. руб., поэтому корректировка равна: -3000 тыс. руб.; для участка №2 продажная цена завышена на 8000 тыс. руб., поэтому корректировка = -8000 тыс. руб.

3) Условия продажи

- «коммерческие» - для всех участков, корректировка = 0 для всех.

Для участка №2 продажная цена занижена на 500 тыс. руб., поэтому корректировка  для данного участка равна: +500 тыс. руб.

4) Время продажи

Для расчета цены, скорректированной на время продажи считаем, на сколько процентов увеличивается цена за период продажи за счет инфляции:

Инфл. =

n – число месяцев периода продажи.

Участок 1: Инфл. = (10/12)*12= +10%

Участок 2: Инфл. = (10/12)*12= +10%

Участок 3: Инфл. = (10/12)*1,5= +1,25%

Участок 4: Инфл. = (10/12)*0,5= +0,42%

Участок 5: Инфл. = (10/12)*12= +10%

5) Месторасположение

Корректировку по местоположению следует  провести только по объекту 5

Так как данный объект хуже исследуемого на 10%, его цена должна быть повышена на 10% для приведения ее к цене исследуемого объекта

6) Размер 

Участок 1: 75000*125/130 = 72115

Корректировка: 75000-72115 = 2885

Участок 2: 88000*135/130 = 91385

Корректировка: 88000 – 91385 = -3385

Участок 3: 59000*125/130 = 56731

Корректировка: 59000-56731 = 2269

Участок 4: 68000*138/130 = 72185

Корректировка: 68000 – 72185 = -4185

Участок 5: 49000*130/130 = 49000

Корректировка: отсутствует

7) Гараж 

Для определения корректировок  по наличию гаража необходимо рассмотреть любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены

Такими объектами являются объекты 1 и 2

Скорректированная цена участка 1 равна:

75000 – 3000 +500+ 75000* +2285 = 82285

Скорректированная цена участка 2 равна:

88000 – 8000 + 88000* - 3385= 85415

Разница между ними: 85415 – 82285 = 3130

Это цена гаража

8) Подвал 

Для определения корректировок  по наличию подвала как и для  гаража необходимо рассмотреть любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены

Такими объектами являются объекты 4 и 5

Скорректированная цена участка 4 равна (только по параметрам, которыми данные участки отличаются):

68000 + 68000*(0,42/100) = 54000

Скорректированная цена участка 5 равна:

49000 + 49000* -  49000*(10/100)= 49000

Разница между ними: 54000 – 49000 = 5000

Это цена подвала

Участок 1

Общая сумма коррекции

= -3000 + 75000*(10/100) – 3146+ 817 = -9510

Скорректированная цена = 65000 – 9510 = 55490

Удельный вес коррекции: -9510/55490*100% = -17,14%

Участок 2

Общая сумма коррекции

= - 8000 + 88000* - 16250 – 7600 + 817 = -30058

Скорректированная цена = 78000 – 30058 = 47942

Удельный вес коррекции: -30058/47942*100% = -62,70%

Участок 3

Общая сумма коррекции

= 59000* - 7600 + 817 = -1183

Скорректированная цена = 56000 – 1183 = 54817

Удельный вес коррекции: -1183/54817*100% = -2,16%

Участок 4

Общая сумма коррекции

= 68000* - 4185 – 3146 = -15183

Скорректированная цена = 70000 – 15183 = 54817

Удельный вес коррекции: -15183/54817*100% = -27,70%

Участок 5

Общая сумма коррекции

= 49000* - 49000* + 817 = 817

Скорректированная цена = 54000 + 817 = 54817

Удельный вес коррекции: 817/54817*100% = 1,49%

Так как наименьшее отклонение по корректировкам от продажной цены у участка №5, оно равно 1,49% и  количество корректировок невелико, его рыночную цену (54817) можно взять за рыночную цену исследуемого участка

За счет подвала цена увеличится на 817 т. руб., т.е. до 55634т. руб.

Фактор лучшего местоп-я  участка №5 уравновесится влиянием инфляции

Продажная цена равна = 55634 тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №2.

Определить методом  сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как  свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и  имеющих следующие характеристики:

Наименование показателя	Участок оценки	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5
Цена, тыс.руб.	?	2300	2440	2920	2360	3860
Площадь, га	0,040	0,040	0,045	0,050	0,035	0,070
Цена за 0,01 га в тыс. руб.	?	575,00	542,00	584,00	674,00	551,00
Условия рынка	0,00%	4%	6%	1%	2%	12%
	0,00	23,00	32,52	5,84	13,48	66,12
Скорректированная цена, тыс.руб.		598,00	574,52	589,84	687,48	617,12
Корректировка на геологические условия	0,00%	0,00%	2,00%	0,00%	-5,00%	0,00%
Корректировка на топографию	0,00%	0,00%	5,00%	0,00%	-5,00%	-10,00%
Итого скорректированная цена 0,01 га, тыс.руб.		598,0	614,7	589,8	618,7	555,4

 

В данном случае не заданы конкретные условия объекта, т.е. нет  отличительных особенностей геологии и топографии, поэтому примем, что  корректировки по данному объекту  равны 0.

Участок 4 и участок 5 отличны тем, что у них основная доля корректировки приходится на геологические и топографические условия.

Сравнивать наш участок  будем с участками 1 и 3. основные различия – в условиях рынка (финансирование, продажа, инфляция).

Цена 0,01 га земля участка 1 = 598 тыс.руб.

Цена 0,01 га земля участка 3 примерно =  590 тыс.руб.

За основу можно взять (598 + 590)/2 = 594 тыс.руб.

При условии, что площадь  участка равна 0,04 га:

рыночная цена равна 4* 594 = 2 376 тыс.руб.

Средняя корректировка  рынка = (4% + 1%)/2 = 2,5%.

Тогда продажная цена 0,01 га участка = 594 / 1,025 = 579,5 тыс.руб.

При условии, что площадь  участка 0,04 га:

продажная цена участка = 579,5 * 4 = 2318 тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №3

Провести  подобный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).

 

Наименование  показателя	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5
Цена продажи, тыс.руб.	2300	2500	3100	2400	3860
Площадь, га	0,040	0,055	0,065	0,04	0,07
Цена 0,01 га, тыс.руб.	575	454,5	476,9	600	551
Время продажи, мес.	4	3	2	4	12
Условия рынка, %	3,3	2,5	1,7	3,3	10
Корректировка, тыс.руб.	19,0	11,4	7,9	20	55,1
Скорректированная цена, тыс.руб.	594	558,2	484,9	620	606,1
Геология	0	0	4	0	0
Топография	0	0	-2	2	10
Корректировка, %	0	0	2	2	10
Скорректированная цена	594	519,1	494,6	607,6	666,71

Приведем  методологию расчета для 1 участка:

Цена за 0,01 га рассчитывается так: 23007(0,04* 100) = 575

Нам известно время продажи участков, т.е. при  уровне инфляции 10% (как в первой задаче) можно определить корректировку по условиям рынка:

Для первого  участка 10/12*4= 3,3

Корректировка = 575*(3,3/100) = 19,0 тыс. руб.

Скорректированная цена равна = 575 + 19 = 594 тыс. руб.

Геология  и топография не изменяют рыночную цену

Поэтому рыночная цена 0,01 га равна 594 тыс. руб.

Так же проводится расчет и для остальных участков.

По оцениваемому участку нет данных о времени продажи, примем его равным (4 + 3 + 2 + 4+ 12)/5 = 5 месяцев.

Уровень влияния  геологических условий = (0+0 + 4 + 0 + 0)/5 = 0,8%.

Уровень влияния  топографических условий = (0+0-2+2+10)/5 = 2%.

По уровню корректировок наиболее близок участок №2.

Примем за базовую рыночную цену 594 тыс.руб. га 0,01 га.

Тогда скорректированная  цена равна 

594/(100 + 0,8 + 2) *100 = 578 тыс. руб.

 Корректировка по инфляции:

610 * (100 + (10/12)* 1/100) / 100 = 610 тыс. руб. 

Если площадь  участка 0,04 га, то

Продажная цена участка = 4 * 610 = 2440 тыс.руб.

Рыночная  цена участка = 4 * 594 = 2376 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Рыночная стоимость  объекта недвижимости - расчетная  денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта  недвижимости имеет множество различных  аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для  конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.