Ипотека, особенности ипотеки жилых домов и квартир

СПбГУ

Юридический факультет.

Кафедра гражданского права.

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

По  теме:

Ипотека, особенности  ипотеки жилых домов и квартир.

 

 

 

 

 

Выполнил:

Студент 2 курса, 2 потока, 3 группы

Туманов Дмитрий  Юрьевич

Проверил:

Пр-ль Любимов Юрий Сергеевич

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург, 2002.

 

План:

Введение…………………………………………………………3

 

Глава I

 

   1.Понятие ипотеки.

    2.Основания  возникновения ипотеки:

 а) Возникновения  ипотеки в силу закона…………………5

    б)  Возникновение ипотеки по договору. Содержание и 

        форма договора об ипотеке

        (права и обязанности сторон)……………………………9

 

Глава II

 

2.1       Особенности ипотеки жилых домов  и квартир……15

 

Заключение………………………………………………………20

 

Список использованной литературы…………………………21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

В настоящее время экономика Р.Ф. находится в процессе перестройки хозяйства на основе современных принципов регулирования. В связи с этим отношения в системе должник-кредитор принимают качественно новый смысл в экономике в сравнении с аналогичными  при командно-административной системе. Появляется необходимость в гарантированной стабильности в гражданско-правовых отношениях данного типа. Одним из важнейших инструментов правового регулирования этих отношений является система средств, обеспечивающих исполнение обязательств должника перед кредитором. “В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др.”¹ На протяжении семидесяти лет институт ипотеки не находил должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательство исключало возможность обращения взыскания на имущество. Лишь с принятием федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” ²появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождатся институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров. Основной функцией ипотеки, в соответствии с современным законодательством и цивилистической наукой, является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также предотвращения или уменьшения размера негативных последствий, которые могут наступить в случае его нарушения. 

 Залог недвижимости имущества  долгое время не допускался  к применению в России, в связи  с чем в настоящее время  этот способ обеспечения исполнения  обязательств ещё не принял массового характера в хозяйственных отношениях, несмотря на то, что для большинства российских граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса.

Таким образом, целью данной работы будет рассмотрение залога недвижимости, в частности залога жилых домов и квартир, как способа обеспечения исполнения обязательств.   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава I

Понятие ипотеки. Основания  возникновения ипотеки.

 

Понятие ипотеки.

 

Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ³, признаётся «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества». В соответствии со ст. 42 закона «О залоге», ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им⁴.

Содержащееся  в п.2 ст.334 ГК РФ ⁵ипотеки шире, чем понятие ипотеки, введенное ст.42 Закона РФ ”О залоге”. Понятие ипотеки по ст. 42 Закона РФ “О залоге” охватывало залог лишь непосредственно связанных с землёй объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования последними. Понятие же залога недвижимого имущества, данное в ГК РФ, кроме того,  что включает залог собственно земельных участков, также включает и залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч.2 п. 1 ст.130 ГК РФ⁶.     Однако ГК РФ не содержит норм о залоге права аренды недвижимости, которые содержатся в ФЗ “Об ипотеке”. Залог права аренды недвижимости является одной из важнейших новелл Закона “Об ипотеке ”. В соответствии с п.6 ст. 6 федерального закона об ипотеке⁷ предметом ипотеки может являться право аренды недвижимого имущества. Таким образом, Закон расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ “О залоге”, но и с Частью первой ГК РФ(которая это право не включает)⁸.

Таким образом, ипотекой, по законодательству РФ, является залог практически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имущества изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена), а также некоторых прав на него.  К недвижимому имуществу  относятся: земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначения(однако оборотоспобность земель сельскохозяйственного назначения до сих пор не урегулирована несмотря на принятие Земельного кодекса, который по этому вопросу в пункте 6 статьи 27 отсылает к Федеральному закону “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, который на данный момент принят только Государственной Думой в первом чтении), участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 
Основания возникновения ипотеки.

Законная ипотека. 

В качестве оснований возникновения  залога ГК РФ, Закон “Об ипотеке” предусматривают два основания – договор и закон. Причем закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из п.5 ст. 488, ст. 587 ГК РФ, ст. 77 ФЗ “Об ипотеке”.

Исходя из нормы ст. 334 ГК РФ, основная особенность правоотношений, возникающих при законной ипотеке в отличии от договорной, заключается в юридическом составе, лежащем в основе правовых конструкций. ⁹ Согласно ст. 10, 11 Закона “Об ипотеке”  права залогодержателя возникают с момента заключения договора залога, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, правоустанавливающее и определяющее значение для договорной ипотеки имеет государственная регистрация. Законная же ипотека,  напротив,  считается установленной при наступлении указанных  в Законе обстоятельств. Например, п. 1 ст. 587 ГК РФ устанавливает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика таковой приобретает право залога на это имущество. Следовательно, для законной ипотеки государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера (правоустанавливающее значение имеет сделка, по которой происходит преход прав ). До вступления в силу ФЗ “О внесении изменений и дополнений в ФЗ ”Об ипотеке ”” от 11.02.2002. государственная регистрация законной ипотеки была не предусмотрена. Это могло привести к существованию множества “скрытых ипотек , допускающих возможность двойных продаж¹⁰”. Теперь государственная регистрация ипотеки в силу закона существует, причем она происходит одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание  и

форма договора об ипотеке

(права и обязанности сторон).

В законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора об ипотеке, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров об ипотеке, определены п.1,2,4 ст.9 ФЗ “Об ипотеке”.¹¹

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки  определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается  в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 5 - 10 тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке  с указанием его суммы, основания  его возникновения и срока  исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения. В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Согласно  п.6 ст.9 ФЗ “Об ипотеке”, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается в договоре об ипотеке.

В соответствии с ст.10 ФЗ “Об ипотеке”, п.2 ст.339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме того, судебная практика исходит из того, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегестрирован в поземельной книге, в этом случае залог считается заключенным с момента его регистрации. В противном же случае сделка может быть признана как недействительной, так и ничтожной). ¹²Однако статья 55 Основ законодательства Российской Федерации «О нотариате» от 11 февраля 1993года ¹³устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идёт о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в ФЗ “Об ипотеке”. Договоры о залоге имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы. По желанию сторон нотариус может выдать сторонам необходимое число копий  закладной с отметкой «копия» на каждой из них. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечёт недействительность договора.

 

Одна из особенностей ипотеки заключается  в том, что заложенное имущество  всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть  и пользоваться предметом ипотеки  в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его  ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

- застраховать за свой счёт  заложенное имущество в полной  его стоимости (а если полная  стоимость имущества превышает  размер обеспеченного ипотекой требования, - на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения;

- принимать меры для обеспечения  сохранности заложенного имущества,  в том числе для защиты его  от посягательства и требований  со стороны третьих лиц;

- поддерживать имущество, заложенное  по договору об ипотеке, в  исправном состоянии и нести  все расходы по содержанию  этого имущества, а также производить  его текущий и капитальный  ремонт;

- немедленно уведомлять залогодержателя  о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

- истребовать предмет ипотеки  из чужого незаконного владения.

На залогодателе лежит риск случайной  гибели или повреждения имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено  договором.

Поскольку предмет залога остаётся у должника, обязанности залогодержателя ограничены.

 Залогодержатель вправе:

   - проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе если оно передано во владение третьих лиц;    

   - требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;