Гражданское право

во-вторых, объем и порядок предоставления получателю ренты содержания и иждивения, которые могут существенно различаться в зависимости от потребностей и возможностей сторон. В договоре полезно указывать примерный набор и объем таких услуг, а также периодичность их предоставления и возможность последующего уточнения с учетом состояния здоровья получателя ренты. В договоре может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания и иждивения в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах[44].

Плательщик ренты по общему правилу использует полученное им имущество для своих личных (проживание) или хозяйственных (работа, складирование и т.д.) целей, принимая меры для того, чтобы стоимость полученного им имущества не снижалась. Однако отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество, переданное под ренту, он вправе только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК)[45].

Как и при пожизненной ренте, случайная гибель или повреждение переданного имущества не освобождают плательщика ренты от обязательств по содержанию получателя ренты на условиях, предусмотренных заключенным договором. Это правило - важная гарантия интересов граждан, пожелавших воспользоваться институтом ренты[46].

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (п. 1 ст. 605 ГК)[47]. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе требовать возврата переданного под ренту имущества либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных для иных видов ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных им в связи с содержанием получателя ренты.[48] При споре в отношении существенности допущенного нарушения вопрос должен разрешаться судом на основании п. 2 ст. 450 ГК[49].

2. Договор купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

              Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК)[50].             

              Купля-продажа – один из важнейших институтов гражданского права. Сегодня купля-продажа – это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа – наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена[51]. Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 ГК. Наряду с ГК значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти[52]. Таким образом, в рамках общего понятия купли-продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности, регулируемые § 2–8 главы 30 ГК: розничную куплю-продажу, поставку, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия[53]. Основными отличительными признаками обязательства из договора купли-продажи являются: возмездность, бесповоротная смена собственника имущества (иного правообладателя) и обусловленная этим уплата покупной цены в виде денежной суммы. В российской цивилистике к элементам договора традиционно относят его стороны, предмет, цену (в возмездных договорах), срок, форму и содержание, т. е. права и обязанности сторон.

Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным и взаимным.

Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным, общенациональным значением[54].

Во-первых, несмотря на то, что имущественный оборот недвижимости регулируется нормами гражданского права, правовое регулирование прав на недвижимость имеет публично-правовую окраску. «Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам». Нормы публичного права не только определяют саму возможность свободного оборота соответствующих объектов недвижимости, но также предусматривают необходимые ограничения использования отдельных категорий объектов. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество обладает, как правило, значительной ценностью, требуются особые меры охраны интересов его продавцов и покупателей. Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о субъекте права собственности на объект недвижимости, ограничениях этого права, иных обременениях имущества, что достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

2. Сторонами договора купли-продажи – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных видах купли-продажи может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т. д.)[55].

Так, при продаже недвижимого имущества в процессе приватизации в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти или специализированные учреждения (ст. 6 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества только с согласия собственника имущества (ст. 294-298 ГК).

В отсутствии общих ограничений о круге возможных покупателей недвижимости особые правила устанавливаются специальным законодательством, например ст. 5 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно продавцов и покупателей недвижимости. Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки[56].

3. Форма договора продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья (п. 1 ст. 551 ГК).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной как совершенная неуправомоченным лицом.

Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК).

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

4. Содержание договора продажи недвижимости. Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. Предмет договора и сфера его действия определяются понятием недвижимости. К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК). Однако не все объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимому имуществу, могут отчуждаться по договору продажи недвижимости. Например, продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется прежде всего специальными нормами § 8 гл. 30 ГК. Вместе с тем по правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не завершенного строительством объекта.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости. Кроме того, на момент заключения договора продаваемая недвижимость должна существовать физически, а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Строение (здание, сооружение) и земельный участок под ним образуют единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения. По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, проводится вместе с земельным участком, кроме случаев: отчуждения части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения строения, находящегося на изъятом из оборота земельном участке (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса). Продавец строения, являющийся одновременно собственником земельного участка, не вправе предоставить покупателю право на земельный участок, отличающееся от права собственности (например, право аренды), что объясняется принципом единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса).

Если продавец строения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен обязательно содержать согласованное сторонами условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Цена недвижимости может определяться сторонами различными способами. Когда она установлена за единицу площади (или иного показателя размера) недвижимости, общая цена имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

5. Исполнение и расторжение договора продажи недвижимости. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ст. 556 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после нее. Государственная регистрация не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости и в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК. В этом случае для расторжения договора недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора: необходимо обращение в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора.

Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т. е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. (далее – Закон о регистрации) реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК, установив в ст. 7 объем информации, который могут получить третьи лица. Ограничительное толкование принципа открытости и доступности государственного реестра, которое нашло отражение в Законе о регистрации, вызвано стремлением законодателя обеспечить интересы собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц[57].

Ответственность сторон договора продажи недвижимости характеризуется некоторыми особенностями. Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о ее качестве покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК).