Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Автор: Пользователь скрыл имя, 01 Апреля 2012 в 08:25, дипломная работа

Описание работы

Для того, чтобы исследовать особенности государственной регистра-
ции сделок в недвижимостью, необходимо определиться с тем, что пред-
ставляет собой государственная регистрация в целом. Профессор Д.Н. Ба-
храх считает, что «регистрация состоит в проверке законности фактов, их
официальном признании и последующем учете»4. И.М. Лазарев отмечает,
что «регистрация является одним из видов административных процедур,
осуществляемых органами исполнительной власти во взаимоотношениях с
гражданами и их организациями»5.

Скачать полностью (192.22 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Работа содержит 1 файл

имангулов.pdf

— 215.91 Кб (Скачать)
Page 1
ГЛАВА I. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРА-
ЦИИ СДЕЛОК НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.1. Понятие, назначение, цели, задачи, функции, принципы государ-
ственной регистрации сделок с недвижимостью
Для того, чтобы исследовать особенности государственной регистра-
ции сделок в недвижимостью, необходимо определиться с тем, что пред-
ставляет собой государственная регистрация в целом. Профессор Д.Н. Ба-
храх считает, что «регистрация состоит в проверке законности фактов, их
официальном признании и последующем учете»
 4
 . И.М. Лазарев отмечает,
что «регистрация является одним из видов административных процедур,
осуществляемых органами исполнительной власти во взаимоотношениях с
гражданами и их организациями»
 5
 .
Государственная регистрация как правовой институт характеризует-
ся следующими признаками:
1. установление ее требований и процедур прежде всего законами;
2. государственное признание законности или незаконности право-
мочий субъекта регистрации;
3. обязательность осуществления регистрации для соответствующего
органа и ее субъектов.
4. обладание юридически ценной информацией
 6
 .
Ю.А. Тихомиров относит регистрацию, наряду с лицензированием и
сертификацией, к учетно-легализующим режимам, как одну из подгрупп
административно-правовых режимов
 7
 .
4
 Бахрах Д.Н. Административное право России. Учебник для вузов. – М.: ПРИОР, 2005 - с. 377.
 5
 Лазарев И.М. Административные процедуры в сфере взаимоотношений граждан и их организаций с ор-
ганами исполнительной власти в Российской Федерации. Автореф. Дисс... канд. юрид. наук. М., 2002. С.
17.
 6
 Смирнова А.Н. Административное право РФ. Учебник для ВУЗов. – М.: Юридическая литература,
2006 – с.187
 7
 Тихомиров Ю.А. Административное право и процесс. Полный курс. - М., 2001. - с. 340.
 6
Page 2

По мнению М.Г. Пискуновой, «государственная регистрация - импе-
ративная норма гражданского права»
 8
 .
Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспек-
тах: как специфическую деятельность государства и как результат этой де-
ятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не
всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, по-
скольку результатом этой деятельности может быть отказ в государствен-
ной регистрации.
Одним из первых легальных определений регистрации было дано
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижи-
мое имущество и сделок с ним»
 9
 .
Согласно ст. 2 указанного выше Закона, государственная регистра-
ция прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт
признания и подтверждения государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество
в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Однако
данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государ-
ственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.
Вместе с тем анализ научных работ свидетельствует о том, что в
определении сущности государственной регистрации сделок с недвижи-
мым имуществом среди ученых нет единства. Государственная регистра-
ция как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле.
«В широком смысле государственная регистрация может быть определена
как одна из функций государства, осуществляемая его специальными орга-
нами в целях защиты имущественных прав участников гражданского обо-
рота. Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержатель-
ную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно со-
 8
 Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как пра-
воприменительная деятельность учреждений юстиции. – М., 2006 - с. 286 - 287.
 9
 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»//Российская газета», № 145, 30.07.1997.
 7
Page 3

стоит эта деятельность государства. И здесь необходимо обратиться к по-
нятию регистрации в узком смысле, т.е. рассмотреть, что же представляет
собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае.
В этом смысле государственная регистрация прав представляет собой про-
цесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адре-
сованного государственному органу о внесении сведений о его праве на
объект недвижимого имущества в установленные законом формы (госу-
дарственный реестр)»
 10
 . Этот процесс состоит из приема представленных
заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления
оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответ-
ствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных
законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом ре-
шении.
Если определение государственной регистрации как формы деятель-
ности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех
регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в
узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистриру-
ющего органа при рассмотрении каждого обращения. Анализ законода-
тельства позволяет сделать вывод о том, что термин «государственная
регистрация прав сделок с ним» в Законе о регистрации используется
именно в последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права
возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижи-
мость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1
ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п.
3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате.
Государственная регистрация - это юридический факт, с которым за-
кон связывает определенные юридические последствия. Акт государствен-
ной регистрации в качестве юридического документа характеризуется фор-
 10
 Семенов А.Н. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблем правового регулирова-
ния. М.: Олма-пресс, 2006 – с.195
 8
Page 4

мализацией своего содержания. Однако в отличие от иных правопримени-
тельных актов, акт государственной регистрации не содержит таких тради-
ционных элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолю-
тивная части. Следует отметить, что дискуссия о правовой природе акта
государственной регистрации была привязана, в основном, к вопросу о по-
рядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государ-
ственной регистрации прав на недвижимостью и отказа в такой регистра-
ции. Признание государственной регистрации и отказа в регистрации не-
нормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло
отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из администра-
тивных правоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК
РФ)
 11
 . В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения,
так как фактически в таких делах исследуются прежде всего гражданско-
правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или осно-
ванием отказа.
Если регистрация как процесс включает в себя много стадий - от
приема заявления до выдачи документов заявителю, то нам нужно выявить
в этом процессе то, что является собственно государственной регистраци-
ей. Иными словами, необходимо определить момент, когда данный акт го-
сударства считается совершенным. В этом смысле процесс государствен-
ной регистрации можно разделить на:
1. подготовку к регистрации,
2. собственно регистрацию;
 3.
 выдачу документа о регистрации
 12
 .
Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о
регистрации уполномоченным лицом нельзя. Любой акт государственного
 11
 В своем Постановлении по одному из дел ФАС Северо-Западного округа, в частности, указал: «Госу-
дарственная регистрация является ненормативным актом государственного органа, а потому дело по
иску о признании акта регистрации недействительным подлежит коллегиальному рассмотрению» (По-
становление ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 1999 г. N А26-2393/99-01-05/89).
 12
 Амелина А.Н. Стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним//Экспертиза, 2007, № 12 – с.90
 9
Page 5

органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письмен-
ную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в
реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в
виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть
признано актом регистрации.
По мнению А.В. Волынцевой, «основные цели государственной
регистрации:
1) защита прав и законных интересов собственников и обладателей
иных прав на объекты недвижимости;
2) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского обо-
рота;
3) обеспечение гласного и достоверного подтверждения совершения
сделок с недвижимостью;
4) создание эффективных механизмов государственного управления
рынком недвижимости;
5) реализация фискальной функции государства в части обеспечения
поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает
недвижимость;
6) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предот-
вращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной
сфере»
 13
 .
Вполне очевидно, что всеми исследователями называются те поло-
жительные результаты, к достижению которых нужно стремиться в том
числе и с использованием правовых механизмов государственной реги-
страции сделок с недвижимостью.
А.Р. Кирсанов, поддерживая позицию П.В. Крашенинникова о том,
что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сде-
лок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в це-
 13
 Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на не-
движимость и сделок с ней: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2003. С. 68.
 1
Page 6

лях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц»
 14
 , да-
лее поясняет, что «интересы государства и общества заключаются, во-пер-
вых, в создании базы данных для налогообложения недвижимости; во-вто-
рых, в обеспечении органов власти и местного самоуправления достовер-
ной информацией о недвижимом имуществе в целях эффективного управ-
ления этим имуществом; в-третьих, в создании условий для осуществления
политики экономических реформ»
 15
 .
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сде-
лок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недви-
жимых вещей, иными словами, стремиться с помощью правовых и органи-
зационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества,
который стал бурно развиваться в России последние 15 лет, сконцентриро-
вав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использова-
нию и налогообложению в системе единого государственного органа
 16
 .
Говоря о задачах правового регулирования оборота недвижимости, о
первичных и вторичных задачах такого регулирования, С.А. Бабкин весьма
точно отмечает, что «организация оборота недвижимости устанавливается
и функционирует ради общего блага, но это благо есть продукт удовлетво-
рения потребностей частных субъектов оборота в определенном, отражаю-
щем
их
интересы
правовом
регулировании
соответствующих
отношений»
 17
 .
В то же время государство:
1) формулирует правила регистрации;
2) в лице своих органов осуществляет применение этих правовых
норм, решая вопрос о регистрации или об отказе в таковой;
 14
 Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним /
Сост. и вводный комментарий П.В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. - М., 2004. - с. 3.
 15
 Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним в Российской Федерации.-М., 2005. - с. 18 - 19.
 16
 См.: Полунеева Е.В. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (гражданско-правовой аспект) : Дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2004. - с. 152.
 17
 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. – М., 2001 - с. 75.
 1
Page 7

3) в лице судебных органов рассматривает споры по поводу государ-
ственной регистрации.
Указанные обстоятельства в совокупности с тем, что государство яв-
ляется крупнейшим собственником недвижимости и крупнейшим участни-
ком ее оборота, делают положение государства в сфере регистрации сде-
лок с недвижимостью исключительным.
При таких условиях интересы всех других участников оборота не-
движимости должны быть специально гарантированы.
Таким образом, первая и главная цель существования системы госу-
дарственной регистрации - обеспечение защиты имущественных участни-
ков гражданского оборота.
Без регистрации сделок с недвижимостью ни один участник гра-
жданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а
равно и прав других участников рынка недвижимости.
В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные
участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единствен-
ным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для
многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным)
источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога
при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы значительной ча-
сти населения ниже официально установленного прожиточного минимума,
государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что
является единственной ценностью и условием существования для многих
граждан.
Вместе с тем нельзя путать цели системы государственной регистра-
ции с целями правового регулирования отношений, связанных с оборотом
недвижимого имущества вообще. Регистрация сделок с недвижимостью
имущество является составной частью правового режима недвижимости,
«выступая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее
 1
Page 8

существенных элементов»
 18
 . В то же время отношения, связанные с оборо-
том недвижимости, обслуживанием рынка недвижимого имущества, без-
условно, выходят за рамки правового регулирования, связи с этим рядом
исследователей справедливо отмечалось, что государственная регистрация
прав входит в определенное противоречие с объективно существующими
потребностями оборота, такими как задача его упрощения, удешевления и
ускорения
 19
 . Однако, как очень точно подметил К.И. Скловский, суще-
ственное замедление и затруднение оборота недвижимости, вызванные
необходимостью регистрации, оказываются терпимым неудобством, учи-
тывая те преимущества для всего гражданского оборота, которые несут в
себе устойчивость и публичный контроль в этой сфере.
Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц
всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанно-
стей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических
лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь,
доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением
недвижимостью, составляют существенную часть государственных дохо-
дов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в
лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информаци-
ей как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о
фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода
(продажа, сдача в аренду, получение в дар и пр.).
Вполне очевидно, что только существование совершенной системы
регистрации сделок с недвижимостью может обеспечить осуществление
такой цели, как контроль за поступлением в бюджет средств от налогооб-
ложения недвижимости и сделок с ней.
 18
 Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис. ... канд.
юрид. наук. М., 2004. С. 6.
 19
 См, например, Арабидзе Д.Г. анализ проблем и перспектив государственной регистрации сделок с не-
движимостью. – М.: Олма-пресс, 2006 – с.71
 1
Page 9

Рынок недвижимости в рамках страны и ее отдельных регионов
представляет собой весьма сложное явление, имеющее собственные зако-
ны функционирования, тенденции развития, отражающие взаимодействие
различных интересов участников рыночных отношений. Для государства в
целом и для органов государственного управления эти процессы не могут
быть безразличны. Влияние на развитие рыночных отношений в направле-
нии их гармонизации в целях формирования благоприятной экономиче-
ской ситуации в стране и отдельных регионах - одна из важнейших функ-
ций государственного управления. В связи с данным положением очевидна
еще одна важная цель системы регистрации сделок с недвижимостью -
обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы,
происходящие на рынке недвижимости.
В научной литературе приводится весьма широкий перечень всевоз-
можных принципов государственной регистрации сделок с недвижимо-
стью. При этом взгляды различных авторов на перечень этих принципов и
их систему весьма различаются.
Так, например, О.Ю. Скворцов выделяет материально-правовые и
формально-правовые принципы государственной регистрации.
К материально-правовым принципам он относит:
- принцип публичной достоверности (материальной гласности) или
бесповоротности;
- принцип исправления регистрационной записи;
- принцип изъятия из-под действия давности;
- принцип возражения (протестации);
- принцип отметки (предварительной регистрации);
- принцип старшинства прав.
В качестве формально-правовых принципов им называются:
- принцип публичности (формальной гласности);
- принцип специалитета (специальности);
 1
Page 10

- принцип частной инициативы;
- принцип легалитета;
- принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую
регистрацию сделок с недвижимостью
 20
 .
А.И. Кирсанов выделяет шесть основных, по его мнению, принци-
пов: законности, гласности, достоверности записей в Едином государ-
ственном реестре, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной
регистрации, единства. При этом первые два принципа он называет общи-
ми, а остальные - специальными
 21
 .
Общий недостаток большинства исследований принципов регистра-
ции состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодатель-
ства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, пол-
ностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены
от критического анализа.
Е.С. Рогова пишет: «Потребности оборота требуют пересмотра прин-
ципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дей-
ствию принципов внесения, достоверности и бесповоротности должны
быть подчинены правила совершения сделок с недвижимостью»
 22
 . Она же
предлагает законодательно закрепить правило, согласно которому «по от-
ношению к добросовестному приобретателю любое право на недвижи-
мость считается действительным, если оно было основано на сведениях
Единого государственного реестра. Должно быть запрещено противопо-
ставлять добросовестным третьим лицам данные, не основанные на запи-
сях Единого государственного реестра. Даже опротестование записи, на
которую полагалось добросовестное третье лицо, не должно влечь негатив-
ных последствий для добросовестного третьего лица»
 23
 .
20
 См.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М., 2006 - с. 142 - 147.
 21
 См.: Кирсанов А.И. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним в Российской Федерации. – М., 2005 -с. 77 - 82.
 22
 Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф.
дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 8.
 23
 Там же. С. 21.
 1
Page 11

1.2. Становление, развитие и современное правовое регулирования го-
сударственной регистрации сделок с недвижимостью
Любой собственник недвижимости может быть уверен, что для всех,
нарушающих право его собственности, наступят неблагоприятные послед-
ствия , если право собственности подтверждено актом государственной
регистрации.
Признание и подтверждение со стороны государства факта соверше-
ния сделки с недвижимостью дает также дополнительные гарантии по за-
щите интересов иностранных инвесторов, особенно в условиях переходной
экономики. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижи-
мость и сделок с ней способствует становлению нормального цивилизо-
ванного гражданского оборота недвижимых вещей.
«Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборо-
та недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно
объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования
особого правового режима недвижимости»
 24
 . На ранних этапах развития
различных правовых систем не существовало выраженного разделения
имущества на движимое и недвижимое, а следовательно, не было и специ-
ального правового режима последнего. В Древнем Риме основным делени-
ем вещей было деление на манципируемые и неманципируемые вещи, кри-
терием для которого было применение или неприменение обряда манципа-
ции для перехода права на вещь.
У германских народов первоначально передача земли осуществля-
лась посредством особого символического акта, облекаемого в торже-
ственную и публичную форму. Основой, первым элементом этого акта яв-
лялся договор об отчуждении. Второй элемент - это инвеститура, т.е. сим-
 24
 Смирнова А.Н. Особенности регистрационных действий в зарубежных государствах. – М.: ПРИОР,
2006 – с.109
 1
Page 12

волическая, а затем реальная передача недвижимости. Третий элемент акта
- это формальный отказ от владения, оставление участка. При этом гер-
манское право для перенесения собственности на недвижимость использо-
вало порядок, когда стороны заявляют о своем намерении перенести право
собственности перед судом. Аналогичные правовые явления наблюдаются
и в средневековой Франции.
Таким образом, даже на весьма ранних этапах развития права одним
из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого
имущества было придание публичности актам его отчуждения.
Начиная с XII в. в некоторых германских городах судебная передача
начинает записываться в специальные городские книги. Затем запись в
книги распространяется за пределы городов. Переход права собственности
на недвижимость начинает соединяться с записью в книге.
В течение XVII - XIX вв. в Европе формируется институт регистра-
ции сделок с недвижимостью в его современном виде. На территории
современной России первоначально для фиксации прав прибегали к ис-
пользованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших зна-
чительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные
рассказы из поколения в поколение.
Вместе с тем лишь к XVI в. предписание «являть купчие в приказы»
получило обязательный характер, в этой связи площадные подьячие запи-
сывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приоб-
ретатель признавался собственником вотчины или поместья. В приказах,
как в органах, обеспечивающих гарантии вещных прав, хранились дела о
переходе земель, содержалась информация о составе имений и сделках с
ними. Так, если объектом была земля - в поместном приказе, если дом и
двор - в земском приказе, а по городам - у воевод.
Запись в поместном приказе «вотчины за купцом» с момента приня-
тия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное уложение 1649 г.)
 1
Page 13

приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось
понятие о переходе вещного права.
Петр I установил иной порядок, получивший название
«крепостного», который имел преимущественно фискальные цели. Кроме
того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской
империи появляются термины «недвижимое» и «движимое» имущество (в
соответствии с Указом Петра I «О единонаследии»). В этот период введено
единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков
и строений в отличие от движимых вещей.
При этом изменился и сам порядок совершения актов с недвижимо-
стью. Так, с 1701 г. укрепление прав осуществляют официальные лица -
крепостные писцы, работающие под началом надсмотрщика в Палате кре-
постных дел и контролем юстиц-коллегии, приведенные к присяге и полу-
чавшие жалование.
Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием
Указа «Учреждение для управления губерний». Обряд записи акта в книгу
был заменен на оглашение через публикацию в «Ведомостях». Вместо Па-
латы крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для
всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов
было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых
были организованы учреждения крепостных дел. Сюда же, в учреждения
крепостных дел, приобретатели недвижимости должны были предъявлять
также и акты для ввода во владение, призванные служить заменой справки,
вводной, послушной и отказной грамот.
Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о со-
вершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо
было давать объявления в центральных «Ведомостях», а также требова-
лось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где на-
 1
Page 14

ходилось имущество. Вместе с тем эта мера не давала никаких гарантий,
поскольку объявления печатались с большим опозданием.
В 1866 г. применительно к вновь введенному порядку судопроиз-
водства были изданы правила, в соответствии с которыми окружным судам
предписывалось вести реестры крепостных дел и делать в них отметки об
учинении ввода во владение.
Новые правила имели важное значение, поскольку ими был опреде-
лен момент перехода права. Переход права был связан теперь с датой вво-
да, отмеченной в реестре. По сути дела, в России была введена регистра-
ция поземельной собственности. Однако нигде не было закреплено, что это
единственная законная форма передачи.
С принятием 14 апреля 1866 г. Положения о нотариальной части
были намечены новые преобразования в определении порядка перехода
права собственности. Этим актом было введено следующее правило: про-
верка актов должна осуществляться по месту нахождения имущества. С
этой целью в столицах, губернских городах и, по необходимости, в
уездных городах определялись нотариусы, число которых устанавливалось
особым расписанием.
Декретом ВЦИК Советов рабочих, солдатских и крестьянских депу-
татов от 27 января 1918 г. была отменена всякая собственность на землю и
запрещен переход не только земельных участков, но и прав пользования
ими от одного лица к другому. Иными словами, полностью запрещался
гражданский оборот участков земли. Само понятие «недвижимое имуще-
ство» упразднялось, в итоге, понятие «недвижимость» в советский период
развития гражданского права не находило правового закрепления вплоть
до 1990 г. Сама земля и другие объекты, относившиеся ранее к недвижи-
мому имуществу, были объявлены достоянием государства и исключены
из «частного оборота». Соответственно, отсутствовала необходимость и в
существовании регистрационной системы.
 1
Page 15

Однако, несмотря на то что регистрационная система в сегодняшнем
ее понимании отсутствовала, нормы о регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним существовали в той мере, в которой оборот не-
движимого имущества допускался законом.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. под страхом недействительности
устанавливал необходимость нотариального удостоверения с последую-
щей регистрацией в коммунальном отделе сделок купли-продажи строе-
ний.
В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (далее - ГК РСФСР 1964 г.)
аналогичный порядок предусматривался для договоров купли-продажи (ст.
239), мены (ст. 255) и дарения (ст. 257) при условии, что предметом их
были жилой дом или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном
или дачном поселке, и по крайней мере одной стороной выступал гражда-
нин. Аналогичное требование предъявляла ст. 195 указанного Кодекса к
договору залога жилого дома, а ст. 201 предписывала регистрировать пре-
кращение залога. Статьи же 135 и 197 устанавливали, что право собствен-
ности и право залога по договорам, подлежащим регистрации, возникает с
момента такой регистрации.
Начало коренному изменению ситуации в данной области положил
Закон СССР «О собственности в СССР» 1990. Этот Закон впервые в ст. 7
провозгласил членов кооперативов, образованных для создания объектов
недвижимости (жилищно-строительных, дачно-строительных, гараж-
но-строительных) собственниками предоставленных им в пользование
объектов (квартир, дачных домов, гаражей) при условии полной выплаты
ими паевых взносов.
В принятых в 1991 г. Основах гражданского законодательства Союза
ССР и союзных республик (далее - Основы гражданского законодатель-
ства) впервые после длительного перерыва появились нормы, делящие
имущество на движимое и недвижимое.
 2
Page 16

Новым этапом в расширении круга собственников объектов недви-
жимости стал Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в
РСФСР». Параллельно развивавшееся законодательство о приватизации
предприятий вовлекло в сферу рыночных отношений здания, сооружения,
помещения нежилого назначения и земельные участки.
Таким образом, к концу 1994 г. в число объектов недвижимого иму-
щества, на которые могла существовать частная (негосударственная) соб-
ственность, вошли практически все виды недвижимого имущества - от
отдельных жилых и нежилых помещений до земельных участков.
Изменения, внесенные в Жилищный кодекс РСФСР, приравняли по
правовому режиму квартиру, находящуюся в собственности гражданина, к
собственному дому (его части). Закон РФ «Об основах федеральной жи-
лищной политики» в ч. 3 ст. 6 установил, что «частная собственность на
недвижимость или ее часть в жилищной сфере подлежит регистрации в
местной администрации». Статья 7 Закона РСФСР «О приватизации жи-
лищного фонда в РСФСР» установила, что право собственности на прива-
тизированное жилье возникает с момента регистрации договора в исполни-
тельном органе местного Совета народных депутатов.
Регистрация сделок с земельными участками в соответствии с Зе-
мельным кодексом РСФСР 1991 г. относилась к компетенции местных со-
ветов. К концу 1992 г. функции по осуществлению регистрации договоров
купли-продажи земельных участков были переданы соответствующим зе-
мельным комитетам.
В итоге в конце 1993 г. была предпринята первая попытка совмеще-
ния государственной регистрации всех видов недвижимости в одном орга-
не. Функции по регистрации предполагалось передать в ведение Россий-
ского комитета по земельным ресурсам. Согласно Указу Президента РФ
«О государственном земельном кадастре и регистрации документов о пра-
вах на недвижимость», в той же поземельной книге подлежали регистра-
 2
Page 17

ции не только документы о правах на земельные участки, но и правоуста-
навливающие документы в отношении прочно связанной с земельными
участками недвижимости.
Гражданский кодекс РФ впервые включил не отдельные положения
о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости,
а систему норм как в первой, так и во второй части, призванную опреде-
лить обязательность и правовое значение регистрации прав на объекты не-
движимости. Гражданский Кодекс Российской Федерации - основополага-
ющий акт всего гражданского законодательства, направленный на станов-
ление нового экономического порядка в стране. Закрепление в Кодексе го-
сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним обеспечивает более строгий правовой режим недвижимости по срав-
нению с правовым режимом движимых вещей, что имеет огромное значе-
ние для дальнейшего развития гражданских правоотношений.
Статьей 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия за-
кона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) был принят лишь
21 июля 1997 г. и введен в действие с 31 января 1998 г., т.е. через три года
после введения в действие части первой ГК РФ.
Правопорядки разных государств порождают и различные конструк-
ции отчуждения недвижимого имущества.
Сделки с недвижимостью выступают в качестве юридических фак-
тов, которые являются основанием для возникновения, изменения, перехо-
да, обременения или прекращения прав на недвижимость.
В германском праве, например, особенностям совершения сделок с
недвижимостью законодатель уделил чрезвычайное внимание. Так, по не-
мецкому праву юридическая конструкция сделки с недвижимой вещью
включает два договора: один договор имеет обязательственно-правовой ха-
 2
Page 18

рактер и предусматривает обязательство продавца передать недвижимую
вещь, а также обязанность покупателя принять вещь и уплатить за нее по-
купную стоимость. В то же время первый договор сам по себе еще не вле-
чет перехода права собственности на недвижимую вещь. Для этого требу-
ется заключение договора вещного характера, целью которого является
передача права собственности от покупателя продавцу. Вещный договор
считается юридически независимым от первого договора, и таким образом
пороки в обязательственно-правовом соглашении сами по себе не влекут
недействительности перехода вещного права на недвижимую вещь. Не-
смотря на кажущуюся избыточность эта юридическая конструкция позво-
ляет защищать интересы добросовестных приобретателей недвижимого
имущества.
Как правило, форма совершения сделок с недвижимостью имеет ква-
лифицированный характер. В некоторых государствах совершение сделки
с недвижимостью должно в обязательном порядке осуществляться в нота-
риальной форме. Так, в итальянском праве сделки с недвижимостью под
угрозой их недействительности должны совершаться в нотариальной фор-
ме и подлежат обязательной регистрации в едином реестре прав на недви-
жимое имущество
 25
 . Во французском праве обязательному нотариальному
удостоверению подлежат отдельные сделки с недвижимым имуществом -
дарение недвижимости, договор ипотеки, договор купли-продажи недо-
строенных зданий и сооружений
 26
 .
Совершение сделок с недвижимостью - традиционная сфера контро-
ля со стороны государства, что объясняется значимостью недвижимого
имущества как объекта гражданского права для экономики государства.
Проявление такого контроля имеет различные формы. В подавляющем
большинстве государств реализовано правило lex rei sitae, согласно кото-
рому в отношении недвижимого имущества применяются правовые нормы
 25
 Судакова К. Недвижимость по итальянскому праву // Юрист и бухгалтер. 2004. № 3 (16). - с. 77.
 26
 Пиепу Ж.-Ф., Ягр Ж. Профессиональное нотариальное право. М., 2001. - с. 123.
 2
Page 19

того государства, в котором находится эта недвижимая вещь. Это же пра-
вило применяется и в отношении формы сделки, совершаемой с недвижи-
мым имуществом, равно как и иных требований, предъявляемых к совер-
шению сделки. Указанное правило имеет большое практическое значение
в ситуациях приобретения недвижимого имущества субъектами различных
государств. Так, например, при приобретении недвижимости в Испании
сделка может быть совершена в простой письменной форме, без нотари-
ального закрепления. Однако если стороны в соответствии с принципом
автономии воли подчинят действие договора немецкому праву, то этот до-
говор надлежит заверить в нотариальном порядке, поскольку германское
Гражданское уложение рассматривает нотариальную форму как обязатель-
ное условие совершения сделки с недвижимым имуществом
 27
 .
На сегодняшний день российское законодательство о государствен-
ной регистрации сделок с недвижимостью представляет собой законода-
тельные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу
возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижи-
мость. Следует особо подчеркнуть, что под действие Закона о регистрации
не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижи-
мое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плава-
ния, а также космические объекты.
Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государ-
ственной регистрацией сделок с недвижимостью, является Закон о реги-
страции, который был принят на основании и во исполнение ст. 131 ГК
РФ.
Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс содержит еще целый ряд
норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав
и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация
сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобре-
 27
 Кох У., Магнус У., Винклер фон Моренфельс П. Международное частное право и сравнительное пра-
воведение. - М., 2001. - с. 194 - 196.
 2
Page 20

тателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также дру-
гие нормы, содержащиеся как в части первой Кодекса, так и в других ча-
стях.
«Следует отметить абсолютный приоритет Гражданского кодекса
над актами, регулирующими регистрацию сделок с недвижимым имуще-
ством, из чего следует, что при расхождении Кодекса с другими актами
следует руководствоваться нормами Гражданского кодекса»
 28
 .
Нормы, предусматривающие государственную регистрацию, содер-
жатся также в федеральных законах, регулирующих отношения по поводу
недвижимости. Это Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимо-
сти)», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан» и некоторые другие.
Федеральное правительство вправе принимать постановления, содер-
жащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в
случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами
Президента РФ, например, постановление Правительства РФ от 18 февраля
1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственно-
го реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
 29
 .
В связи с тем, что Министерство юстиции РФ осуществляет функции
по выработке и реализации государственной политики и нормативно-пра-
вовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует остановиться на
ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России.
В отношении таких документов существует общее правило, выра-
женное в Указе Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 «О порядке опуб-
ликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации,
 28
 Яковлев П.А. Законодательство, регулирующее порядок государственной регистрации/Новый право-
вед, 2008, 3 11 – с.190
 29
 Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Еди-
ного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// СЗ РФ. 1998. № 8. Ст.
963.
 2
Page 21

Правительства Российской Федерации и нормативно-правовых актов феде-
ральных органов исполнительной власти»
 30
 , а также в Постановлении Пра-
вительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009 «Об утверждении Правил под-
готовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнитель-
ной власти и их государственной регистрации»
 31
 . Согласно этим актам
нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затра-
гивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие меж-
ведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Мини-
стерстве юстиции РФ и официальному опубликованию в «Российской газе-
те». Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти
дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошед-
шие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не
опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых
последствий.
В настоящее время в установленном порядке утверждены и зареги-
стрированы:
- Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливаю-
щих документов при государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
 32
 ;
- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров
купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения
 33
 ;
 30
 Указ Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов
Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативно-правовых актов
федеральных органов исполнительной власти»// СЗ РФ. 1996. № 22. Ст. 2663.
 31
 Постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009 «Об утверждении Правил подготовки
нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной реги-
страции»// СЗ РФ. 1997. № 33. Ст. 3895.
 32
 Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государствен-
ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - утверждены Приказом Минюста Рос-
сии от 24 декабря 2001 г. № 343; зарегистрированы в Минюсте России 11 января 2002 г., регистрацион-
ный номер № 3152 // Российская газета. № 14. 2002. 24 января.
 33
 Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права соб-
ственности на жилые помещения, -утверждена Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233; за-
регистрирована в Минюсте России 16 августа 2001 г., регистрационный номер № 2881 // Российская газе-
та. № 162. 2001. 22 августа.
 2
Page 22

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров
аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда
(леса) и прав на участки лесного фонда (леса) согласно приложению
 34
 ;
- Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены
и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся
на территориях различных регистрационных округов
 35
 ;
- Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о госу-
дарственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации
о зарегистрированных правах
 36
 ;
- Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовер-
шеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним
 37
 ;
- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров
аренды недвижимого имущества
 38
 ;
- Инструкция о порядке присвоения при проведении государствен-
ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам
недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном за-
 34
 Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования,
концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса) согласно приложению ,
- утверждена Приказом Минюста России от 23 января 2002 г. № 18; зарегистрирована в Минюсте России
30 января 2002 г., регистрационный номер № 3204 // Российская газета. № 26. 2002. 9 февраля.
 35
 Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты
недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов- утвержде-
на Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183; зарегистрирована в Минюсте России 9 июля
2002 г., регистрационный номер № 3555 // Российская газета. № 129. 2002. 17 июля.
 36
 Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сооб-
щений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ин-
формации о зарегистрированных правах//Утверждена Приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г.
№ 226; зарегистрирована в Минюсте России 30 сентября 2003 г., регистрационный номер № 5122 // Рос-
сийская газета. № 201. 2003. 8 октября.
 37
 Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имуще-
ство и сделок с ним, - утверждена Приказом Минюста России от 20 июля 2004 г. № 126; зарегистрирова-
на в Минюсте России 22 июля 2004 г., регистрационный номер № 5938 // Российская газета. № 160. 2004.
29 июля.
 38
 Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества,
-утверждена Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135; зарегистрирована в Минюсте России
12 августа 2004 г., регистрационный номер № 5974 // Российская газета. № 188. 2004. 23 августа
 2
Page 23

конодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый
номер
 39
 ;
- Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки
объектов недвижимого имущества
 40
 .
Таким образом, правовое регулировании государственной регистра-
ции сделок с недвижимостью прошло длительный процесс развития, ре-
зультатом которого в настоящей время является существование многосту-
пенчатой системы нормативно – правовых актов, регулирующих отдель-
ные аспекты исследуемой проблемы.
 39
 Инструкция о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установлен-
ном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, -утверждена
Приказом Минюста России от 8 декабря 2004 г. № 192; зарегистрирована в Минюсте России 17 декабря
2004 г., регистрационный номер № 6193 // Российская газета. № 286. 2004. 24 декабря.
 40
 Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества,
-утверждена Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. № 213; зарегистрирована в Минюсте России
26 июня 2006 г., регистрационный номер № 7974 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов
исполнительной власти. 2006. № 27.
 2
Page 24

ГЛАВА II . ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИ-
МЫМ ИМУЩЕСТВОМ И ПОРЯДКА ИХ РЕГИСТРАЦИИ
2.1. Понятие недвижимости, как особого объекта гражданских прав
По весьма точному замечанию В.А. Белова сложную ситуацию в
правовом регулировании отношений, связанных с недвижимостью,
определяют две главные причины:
1) размытость критериев разделения имущества на движимое и
недвижимое,
2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур
государственной регистрации прав
 41
 .
Рассмотрение вопроса о понятии недвижимости в связи с
проблемами государственной регистрации сделок с ним определяется
рядом обстоятельств. Во-первых, решение о том, относится ли данный
объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать
решению
всех
других
вопросов,
подлежащих
рассмотрению
регистрирующим органом. Во-вторых, в научной дискуссии по поводу
критериев отнесения объекта к недвижимости вопрос о правовом значении
регистрации занимает очень важное место.
Применительно к вопросам регистрации сделок с недвижимостью
представляется необходимым остановиться на понятии недвижимости,
которое сформулировано в действующем законодательстве.
Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим
образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
 41
 Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М.,
2001. - с. 27 - 28.
 2
Page 25

их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства».
Назначение любого определения, а в особенности законодательного,
состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и
явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым
понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к
недвижимости, если он:
а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении,
т.е. является земельным участком, участком недр;
б) является объектом, который связан с землей так, что его
перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Перечисленные две категории объектов (земельные участки и
участки недр) в соответствии с законодательным определением
недвижимости имеют самостоятельное значение, в то время как все
остальные категории объектов, перечисленные в определении, приводятся
в качестве примеров объектов, которые «связаны с землей так, что его
перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». В
то же время законодательство практически не содержит определений
зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на
практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями,
объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не
отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в
практике органов учета недвижимого имущества широко используется
термин «сооружение» применительно к объектам, связь с землей которых
носит временный характер - сборно-разборные торговые павильоны,
складские модули и пр.
Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона
может быть признан земельным участком или участком недр
 42
 без
 42
 Мене трех лет из перечисления в ст. 130 ГК РФ исключены обособленные водные объекты, леса и
многолетние насаждения (ст. 9 Федерального закона от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ «О введении в действие
 3
Page 26

установления каких-либо дополнительных признаков должен быть отнесен
к недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они ни
назывались, должна быть установлена их прочная связь с землей, при
которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению
невозможно.
В этой связи С.А. Степанов, отмечает: «При самых разнообразных
методических подходах и научных аргументациях гражданское
законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два
критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к
недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного,
основанного на определенной связи с землей принципа (критерия)
отнесения иных, не охваченных перечнем объектов к недвижимости»
 43
 .
Таким образом, определяющее значение приобретают критерии
установления той связи с землей, о которой говорится в определении
недвижимости.
Как показывает практика, к сожалению, сегодня критериев,
предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от
иных объектов, расположенных на земельных участках, бывает
недостаточно. Прежде всего, это видно при разграничении объектов
недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные
технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на
место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать
сомнения, а с другой стороны, весьма широко распространились сборно-
разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть
разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений
существует не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и
 Водного кодекса Российской Федерации»; ст. 16 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ «О
введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»). Это, безусловно, правильное решение за-
конодателя, поскольку эти объекты отражают лишь специфику земельных участков, на которых они на-
ходятся.
 43
 Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические
проблемы: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. - Екатеринбург, 2004. - с. 44.
 3
Page 27

внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С
учетом этих обстоятельств очевидно, что критерий невозможности
перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится для
объекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно
произвольным. Изучение практики регистрации сделок с недвижимостью
показало, что разными учреждениями технической инвентаризации
одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в
других нет.
Эти проблемы породили научную дискуссию о критериях отнесения
имущества к недвижимому. В этой дискуссии позиции авторов
разделились на две группы. Одни ученые, полагая бесперспективным
использование критерия связи с землей, предлагали различные
юридические критерии отнесения имущества к недвижимому, другие же
считают, что недвижимость - это объективно существующее явление, а
задача закона - выявить и максимально четко определить те признаки, по
которым можно отнести вещи к недвижимым.
Сторонниками первой позиции предлагались различные критерии
недвижимости. При этом одним из таких критериев назывался факт
государственной регистрации права на объект. В наиболее завершенном
виде данная позиция выражена Е.А. Сухановым, который пишет:
«Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое
недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной
регистрации. Данное правило распространяется не только на
первоначальные, но и на производные способы приобретения права
собственности на недвижимое имущество, ибо отражает особый
юридический режим таких объектов. До момента государственной
регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают статус
недвижимости,
следовательно,
«рассматриваются
законом
как
 3
Page 28

движимости»
 44
 . Сходной позиции придерживается О.М. Козырь, которая
указывает, что недвижимостью является такое имущество, «на которое
может быть установлено право собственности и иные права. А для
возникновения таких прав необходима соответствующая государственная
регистрация»
 45
 . Н.В. Диаковская пишет: «Анализ ст. 130 ГК РФ позволяет
утверждать, что понятие «недвижимое имущество» является юридическим,
а не фактическим. Недвижимостью в гражданском праве признается не
любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то,
которое, обладая таким признаком, может быть объектом гражданских
прав. А для возникновения таких прав необходима соответствующая
государственная регистрация»
 46
 .
Оценивая данную концепцию, нельзя не согласиться с О.Ю.
Скворцовым, который отмечает: «Признаки недвижимости как объекта
гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не
может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее.
Государственная регистрация - явление вторичного порядка, которое не
отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В
противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная
регистрация является первоначальным способом приобретения прав на
недвижимое имущество»
 47
 .
Ряд ученых, называя физическую связанность с землей главным
критерием отнесения объекта к недвижимости, в качестве второго
критерия называют юридическую связь объекта с земельным участком,
ссылаясь при этом на нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ),
которая связывает с законностью создания объектов их возможность стать
объектами права собственности и иных гражданских прав, так, этой
 44
 Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодек-
са Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996 (автор комментария - Е.А. Суханов).
 45
 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998. С. 276.
 46
 Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имуще-
ство и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. - с. 8.
 47
 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.- с. 66.
 3
Page 29

позиции придерживается В.В. Чубаров
 48
 . Данная позиция не
представляется удачной, прежде всего с точки зрения ее соответствия
действующему законодательству. Гражданский кодекс, давая в ст. 222
определение самовольной постройки, указывает, что это - «недвижимое
имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей
в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо
созданное без получения на это необходимых разрешений или с
существенным нарушением градостроительных или строительных норм и
правил». Таким образом, ясно, что незаконность возведения - это критерий
отнесения недвижимости к самовольным постройкам, а не решения
вопроса об отнесении объекта к недвижимости. Применение данной
концепции на практике приводит к смешению функций органов
государственной регистрации, призванных решать вопрос о законности
создания объекта, и органов технического и кадастрового учета, в задачу
которых должно входить исключительно описание объекта как объективно
существующего явления без какой-либо правовой оценки обстоятельств,
связанных с его созданием.
Здесь следует остановиться на общем подходе к определению
понятия недвижимого имущества в законе.
Как уже отмечалось, категория недвижимого имущества выделена в
законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений,
которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Вот
почему было бы логической ошибкой делать критерием отнесения объекта
к недвижимости те отношения, которые существуют по поводу этого
объекта. Идея подхода к понятию недвижимого имущества с точки зрения
отношений, существующих по поводу рассматриваемого объекта, не
является абсолютно новой. Помимо ее отражения в практике органов учета
недвижимого имущества, она нашла отражение и в судебной практике. В
 48
 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - с. 143 - 145.
 3
Page 30

частности, Пленум ВАС РФ в п. 16 Постановления от 25 февраля 1998 г. №
8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав» отметил, что «по
смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не
завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом
действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому
имуществу»
 49
 . Из этого следует вывод, что незавершенный
строительством объект становится недвижимостью лишь после
прекращения договора подряда. При действующем договоре подряда
объект, хотя и отвечает всем объективным признакам недвижимости,
недвижимостью не является. При этом не очень понятно, что же
представляет собой этот объект.
Включение объекта незавершенного строительства в перечень
объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, также ставит
вопрос о соответствии закону рассматриваемого разъяснения. Ведь если
любой объект незавершенного строительства - это объект недвижимости,
значит, не может быть такого не завершенного строительством объекта,
который не был бы объектом недвижимости.
Основой этого подхода к понятию недвижимого имущества как при
признании критерием отнесения объекта к недвижимости законности его
создания, так и при признании критерием для объекта незавершенного
строительства отсутствия действующего договора подряда является то, что
в этих случаях объект, хотя и не отличается от аналогичных объектов
недвижимости по физическим свойствам, но тем не менее не «может стать
объектом права собственности и других гражданских прав». Таким
образом, можно сказать, что именно такой критерий предлагается для
разграничения движимого и недвижимого имущества.
 49
 Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разреше-
ния споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
 3
Page 31

Логика такого подхода в целом понятна. Закон относит вещи (в том
числе и недвижимые) к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ).
Объект же гражданского права - это то, на что могут быть установлены
гражданские права. Если такие права на рассматриваемый предмет не
могут быть установлены по тем или иным причинам, то этот предмет не
является объектом гражданского права. Продолжая эту мысль, следует
признать, что всякий предмет, обладающий объективными признаками
недвижимого имущества, если на него не может быть установлено право
собственности, не является не только недвижимой вещью, но и вещью
вообще.
Но возникает вопрос о том, что же представляет собой предмет, если
он физически существует, но не является вещью в смысле гражданского
права, в силу того что в настоящий момент на него не может быть
установлено право собственности? В какой момент он становится вещью
(недвижимой вещью)? В тот ли момент, когда кто-то (кто?) установил
возможность для этого предмета стать объектом права собственности?
Или, может быть, предмет становится вещью (недвижимой вещью) в тот
момент, когда это право уже возникло и официально подтверждено?
Обращает на себя внимание не только нечеткость такого критерия,
выраженная в словах «могут (должны)», но и использованный термин
«недвижимая вещь в смысле гражданского права».
Поэтому открытым с позиции права остается вопрос: что
представляет собой предмет, отвечающий признакам недвижимого
имущества, до установления возможности приобретения на него права
собственности или до регистрации такого права. Правда, В.В. Чубаров
считает, что ответ «достаточно прост» и такой предмет представляет собой
«совокупность движимых вещей, которая по своим физическим свойствам,
возможно, напоминала недвижимую вещь»
 50
 . Между тем согласиться с
 50
 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - с. 145.
 3
Page 32

таким простым решением очень сложно, хотя бы потому, что, войдя в
состав того, что «напоминает недвижимую вещь», движимые вещи
(строительные материалы) уже утратили свое прежнее качество, причем
произошло это не в силу признания вещи недвижимой, а фактически.
Поэтому к моменту фактического создания объекта говорить о
существовании движимых вещей, из которых он состоит, вряд ли
возможно. Идея определения объекта недвижимости через возможность
установления на него права собственности получила развитие и при
анализе данного понятия с точки зрения структуры собственности в
многоквартирных домах и других зданиях, части которых могут иметь
самостоятельный статус объекта недвижимости (например, помещения в
зданиях нежилого назначения). Руководствуясь такой логикой, А.А.
Иванов пишет: «Если квартира является коммунальной, то есть комнаты в
ней принадлежат разным собственникам, то сама она объектом
недвижимости и права собственности (иных вещных прав) считаться не
должна. Объекты недвижимости - это комнаты и общее имущество в
коммунальной квартире. Коммунальная же квартира в данном случае -
собирательное понятие (абстракция)»
 51
 . На том же основании абстрактным
понятием объявляется многоквартирный жилой дом, а объектами
недвижимости - квартиры и общие помещения дома. На данном примере
видно, к чему приводит идея отнесения к объектам недвижимого
имущества только тех объектов, на которые в данный момент может быть
установлено право собственности. В результате реализации этой идеи
абстрактными понятиями называются реально существующие объекты
недвижимости (здания, квартиры), а такой абстрактный объект, как «общее
имущество дома», становится объектом недвижимости.
Таким ообразом, объект недвижимости - это всегда конкретный
предмет
материального
мира,
обладающий
определенным
 51
 Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право, 2005, № 3.
- с. 96.
 3
Page 33

местоположением, границами и специфическими характеристиками
(здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и
юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу
этого объекта. В этом смысле абстрактными представляются те процессы,
которые происходят в ЕГРП, поскольку они весьма условно отражают те
события, которые фиксируют. Возможность в конкретный момент времени
стать объектом права собственности не может влиять на признание
объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права.
Основной признак вещи - возможность в принципе при определенных
условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же вещь от
других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е.
такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими
по поводу этой вещи.
Следует согласится с С.А. Степановым в том, что «не право
порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу
природных свойств или указания закона, требует регистрации права на
нее»
 52
 . Однако следует обратить внимание на то, что само законодательное
определение недвижимого имущества, к сожалению, дает определенные
основания для «юридической концепции» недвижимости, которая в общем
виде состоит в том, что «объявление имущества недвижимостью
основано... на его юридических, а не естественных особенностях»
 53
 . Абзац
2 п. 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а также
указывает на возможность относить к недвижимым вещам и иное
имущество. Действительно, если законом к недвижимости может быть
отнесено все что угодно (в самом законе ограничения отсутствуют), то
 52
 Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические
проблемы: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. - Екатеринбург, 2004. - с. 44.
 53
 Суханов Е.А. Ограниченные вещные права: Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред.
М.К. Треушникова. - М., 2005. - с. 185
 3
Page 34

нельзя не признать, что понятие недвижимости полностью зависит от
усмотрения законодателя.
«Российское законодательство, - пишет Е.С. Рогова, - формально
закрепив в качестве принципа разграничения недвижимого и движимого
имущества неразрывную связь с землей, практически свело на нет
возможность применения этого критерия: во-первых, за счет признания
недвижимостью всего, что будет в этом качестве поименовано в законе, а
во-вторых, закрепления принципа, согласно которому земля следует за
находящейся на ней недвижимостью»
 54
 .
«Следовало бы, как представляется, всего лишь изменить текст
второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, который мог бы иметь следующий вид:
«К недвижимым вещам приравниваются подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и
иное имущество»
 55
 .
Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из
наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правопримени-
тельной деятельности.
Автор настоящей дипломной работы, безусловно, поддерживает тех
исследователей, которые указывают на необходимость изменения правово-
го соотношения земельного участка и расположенных на нем зданий и соо-
ружений, поддерживает предложения по исключению предприятия как
имущественного комплекса из числа объектов недвижимости
 56
 , включе-
нию в число объектов недвижимости других имущественных комплексов,
признанию здания неделимым объектом недвижимости и исключению по-
 54
 Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф.
дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2002- с. 18.
 55
 Алексеев В.А.Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулиро-
вания. – М.: Волтерс Клувер, 2007 – с.258
 56
 Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском праве: Автореф.
дис. канд. юрид. наук. М., 2004. - с. 4.
 3
Page 35

мещений из перечня объектов недвижимого имущества, на которые может
быть установлено право собственности
 57
 .
Однако многие из предлагаемых реформ являются слишком револю-
ционными, поэтому почему при дальнейшем исследовании следует исхо-
дить из перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодатель-
ством, за исключением тех объектов, которые не являются недвижимостью
по природе (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, кос-
мические объекты, предприятие как имущественный комплекс).
В Правилах ведения ЕГРП формы соответствующих разделов име-
нуются: «Земельный участок», «Здание, сооружение», «Жилое, нежилое
помещение, прочие составляющие зданий, сооружений». Таким образом,
устанавливается трехзвенная классификация объектов недвижимости.
Одним из главных требований к любой классификации является от-
сутствие пересечений между различными ее звеньями. Для этого класси-
фикационные группы должны быть сформированы таким образом, чтобы
один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе.
Первое звено в нашей классификации - земельный участок. В отнесе-
нии объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возни-
кает существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и
здесь. Согласно законодательному определению (ст. 6 Земельного кодекса
РФ) земельный участок - это «часть поверхности земли (в том числе поч-
венный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном
порядке». Согласно такому определению очевидно, что земельный участок
как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляет-
ся только как результат деятельности людей по описанию и удостовере-
нию его границ. До завершения этой деятельности будущий участок суще-
ствует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак
 57
 Суханов Е.А. Ограниченные вещные права: Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К.
Треушникова. М., 2005. -с. 185 - 186; Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Автореф.
дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.
 4
Page 36

не обозначены. Такое положение делает существование земельного
участка зависимым от волеизъявления его правообладателей и правил,
предусмотренных для определения границ земельных участков, которые
устанавливают пределы такого волеизъявления. Так, например, правообла-
датель может объединять и разделять принадлежащие ему земельные
участки, может объединять свой земельный участок с участком другого
собственника, образуя единый участок, находящийся в долевой собствен-
ности.
Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имуще-
ства существует с момента установления его границ и до их изменения в
предусмотренном законом порядке.
Второе звено классификации - здания, сооружения и иные объекты
недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком. При
отнесении объектов к этой группе уже возникают весьма серьезные
проблемы. В частности, неясно, что понимается под иными, кроме зданий
и сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком.
Первая проблема состоит в возможности расположения в данном
разделе объектов, представляющих собой обособленные части зданий или
сооружений. С одной стороны, Закон о регистрации и Правила ведения
ЕГРП прямо такую возможность не предусматривают, а с другой стороны,
в названии разд. III говорится об иных объектах, входящих в состав зданий
и сооружений. Говоря об обособленных частях зданий, мы в первую оче-
редь имеем в виду такие их части, которые могут быть использованы авто-
номно от других частей объекта. Так, если отдельная квартира или
несколько квартир не могут быть автономно использованы, так как для
подхода к ним и обеспечения их функционирования необходимы общие
помещения дома, а также несущие конструкции, электрическое, сантехни-
ческое и иное оборудование, то при определенных условиях блок-секция
или флигель, имеющий отдельный вход, могут быть объектами автоном-
 4
Page 37

ного использования, в том числе иметь самостоятельное, отличное от дру-
гих частей здания назначение (например, общежитие, гостиница, детский
сад и т.д.).
Теперь перейдем к разд. III ЕГРП - объекты, входящие в состав зда-
ния сооружения (квартиры, жилые и нежилые помещения и иные
объекты). Это классификационная группа, с которой связано наибольшее
количество проблем.
Вопрос о понятии квартиры решается достаточно просто, ее границы
всегда четко определены и всегда имеется возможность отграничить ее как
от других квартир, так и от общих помещений дома. В соответствии с п. 3
ст. 16 ЖК РФ «квартирой признается структурно обособленное помещение
в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к
помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или
нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
Вопрос о других помещениях решается далеко не так просто. Дело в
том, что в определении границ помещений, имеющих нежилое назначение,
наряду с объективными критериями, подлежащими установлению органа-
ми кадастрового и технического учета, имеет определенное (а иногда опре-
деляющее) значение субъективное волеизъявление обладателя вещного
права на объект недвижимости.
Отсутствие четкого правового регулирования порядка формирования
объектов приводило в ряде случаев к тому, что органы кадастрового и тех-
нического учета полностью реализовывали пожелания собственников в ча-
сти определения «границ» объектов, входящих в здания.
Следующий вопрос, связанный с данным звеном классификации
объектов недвижимости, - это вопрос о возможности признания объектами
 4
Page 38

недвижимости частей помещений. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ уста-
новлены следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
В совокупности с определением жилого помещения, которое дано в
ст. 15 ЖК РФ и которым все жилые помещения относятся к недвижимому
имуществу, текст ст. 16 ЖК РФ должен приводить к однозначному выводу
о том, что комната признается самостоятельным объектом недвижимого
имущества
 58
 . Подтверждением этому служит и ст. 41 ЖК РФ, которая уста-
навливает, что «собственникам комнат в коммунальной квартире принад-
лежат на праве общей долевой собственности помещения в данной кварти-
ре, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее
имущество в коммунальной квартире)» и ст. 42 ЖК РФ, определяющая
размер доли в праве общей собственности собственника комнаты на общее
имущество в коммунальной квартире как пропорциональный размеру об-
щей площади указанной комнаты.
Установление такой структуры собственности в коммунальной квар-
тире привело, в свою очередь, к еще большим сложностям в определении
доли собственника комнаты в праве собственности на общее имущество
всего дома.
В тесной связи с рассмотренной проблемой находится вопрос о соот-
ношении таких объектов, как здание и помещение. Если несколько поме-
щений объединяются в одно, то с момента возникновения объединенного
помещения они перестают существовать в реестре. Это выражается в том,
что они исключаются из кадастрового учета и права на них прекращаются
в ЕГРП одновременно с регистрацией права на новое помещение. То же
самое происходит при разделении одного помещения на несколько. В этом
 58
 Вызывает серьезные сомнения и право на существование такого объекта, как часть квартиры. Если это
объект отличается как от квартиры, так и от комнаты, то возникает вопрос, что же это такое?
 4
Page 39

случае прекращает существовать в реестре бывшее единое помещение. Это
правило неукоснительно соблюдается для помещений нежилого назначе-
ния. Что же касается многоквартирных жилых домов, то и здесь действует
то же правило с поправкой на то, что в состав жилых помещений - квартир
могут входить комнаты как самостоятельные объекты недвижимости. Но и
здесь не может быть квартиры, состоящей из двух квартир, или комнаты,
состоящей из двух комнат.
Несколько иное соотношение между зданием и находящимися в нем
помещениями. Здание может существовать как единый объект недвижимо-
сти без разделения на помещения. Если у такого здания один собственник,
то независимо от назначения здания (жилое или нежилое) оно может
рассматриваться как единый объект. Здание может рассматриваться как
единый объект и тогда, когда на него установлена долевая собственность,
независимо от того, определен порядок пользования зданием или нет.
Что произойдет, если собственник здания захочет произвести отчуж-
дение одного из помещений, либо участники долевой собственности при-
дут к соглашению о реальном разделе здания, в результате которого у них
в собственности окажутся отдельные помещения? С точки зрения объек-
тивной реальности со зданием ничего не произойдет - как оно находилось
на земельном участке и имело определенные внешние границы, так и бу-
дет продолжать существовать там же и в том же виде. Но можно ли в этом
случае говорить о здании как об объекте собственности? Можно ли опре-
делить, в чьей собственности находится здание, если помещения в нем
принадлежат разным лицам?
Представляется, что на эти вопросы можно ответить только отрица-
тельно. Законодательство о недвижимости построено таким образом, что
фиксация вещных прав на помещения в здании должна сопровождаться
прекращением прав на здание как на единый объект собственности. С по-
явлением права собственности на помещения право собственности на зда-
 4
Page 40

ние описывается по схеме ст. ст. 289 - 290 ГК РФ, здание превращается в
объект, где существует право собственности отдельных лиц на отдельные
помещения и право общей долевой собственности этих лиц на общее иму-
щество дома. Таким образом, хотя здание, безусловно, продолжает суще-
ствовать как объект недвижимости, оно перестает быть объектом права
собственности.
2.2. Сделки с недвижимостью, подлежащие регистрации
До 90-х годов XX века на территории СССР фактически допускались
сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов
 59
 . После
1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в
оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недви-
жимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физиче-
ских и юридических лиц, а также самого государства появилась необходи-
мость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимо-
стью и перехода права собственности на нее, т.е. сформировать институт
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с
ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы дан-
ную регистрацию.
Следует указать на то обстоятельство, что о регистрация сделок в п.
3 ст. 131 ГК РФ упоминается косвенно. В нем, в частности, говорится о
функциях органа, осуществляющего государственную регистрацию, и под-
черкивается, что он осуществляет регистрацию не только прав на недвижи-
мое имущество, но и сделок с ним. О регистрации сделок упоминается так-
же в ст. 164 ГК, в которой говорится о том, что сделки с недвижимостью
подлежат государственной регистрации в порядке и случаях, предусмот-
ренных ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации прав на не-
 59
 Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей / Сост. Е.А. Кин-
деева, М.Г. Пискунова. М., 2005.
 4
Page 41

движимое имущество и сделок с ним. Однако ни ст. 131 ГК, ни указанный
Закон не содержат точного перечня сделок, подлежащих регистрации. Так,
в ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имуще-
ство и сделок с ним отмечено, что сделки с недвижимостью подлежат
регистрации в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК. Содержание
ст. 131 и ст. 164 ГК в этом плане уже было раскрыто выше, а ст. 130 и ст.
132 не содержат вообще каких-либо упоминаний о регистрации сделок с
недвижимостью. Таким образом, все перечисленные нормы отсылают друг
к другу и не содержат никаких перечней сделок с недвижимостью, подле-
жащих государственной регистрации. В связи с этим можно говорить о ха-
отичности и непоследовательности правового регулирования данного во-
проса.
В такой ситуации практика пошла по единственно возможному пути:
государственная регистрация признается обязательной лишь для тех сде-
лок, в отношении которых требование о государственной регистрации пря-
мо установлено законодательством. Это положение отражено и в п. 15 ин-
формационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Россий-
ской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения
споров, связанных с применением Федерального закона «О государствен-
ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
 60
 . В нем,
в частности, было отмечено, что соглашение, определяющее размер, сроки
и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества,
не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку необ-
ходимость государственной регистрации такой сделки прямо не преду-
смотрена законодательством.
Таким образом, в отличие от нотариального удостоверения сделки,
которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК),
 60
 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16
февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального за-
кона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Бюллетень Ми-
нистерства юстиции Российской Федерации. 2001. № 4.
 4
Page 42

обязательность государственной регистрации сделок устанавливается
только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обя-
зательную государственную регистрацию в соответствии с условиями до-
говора. Это положение было отмечено и в п. 5 указанного информационно-
го письма, указавшего, что учреждение юстиции, осуществляющее госу-
дарственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в го-
сударственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон
не предусматривает государственной регистрации такого договора.
Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются за-
ключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального
удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обяза-
тельность регистрации некоторых сделок. Такие сделки можно разбить на
две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие
переход права собственности) и сделки без отчуждения (не влекущие пере-
хода права собственности на недвижимость). При этом следует признать,
что в законодательстве отсутствуют четкие и недвусмысленные критерии,
согласно которым выбирались сделки, подлежащие государственной реги-
страции. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недви-
жимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама
сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых
помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.
Точно так же при купле-продаже предприятия государственной регистра-
ции подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам
договор (сделка). Логику законодателя понять в данном случае достаточно
сложно. Если, например, исходить из социальной значимости жилых поме-
щений и необходимости дополнительного контроля над такими сделками,
то введение такой регистрации мало что дает, поскольку регистрирующие
органы не имеют возможности проверять дееспособность участников сдел-
ки, соответствие их воли волеизъявлению и т.д.
 4
Page 43

При совершении сделок, требующих государственной регистрации,
необходимо произвести два регистрационных действия: регистрацию
самой сделки и регистрацию права собственности приобретателя - покупа-
теля, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты. При этом надо иметь
в виду, что эти два регистрационных действия могут производиться не од-
новременно, например в случае заключения договора купли-продажи не-
движимости в кредит и, в частности, в рассрочку. В данной ситуации сна-
чала будет зарегистрирована сделка, а после будет зарегистрирован пере-
ход права.
В ГК предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые
требуют государственной регистрации:
- договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома
или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности
на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК);
- соглашение о приобретении заложенного жилого помещения зало-
годержателем (п. 4 ст. 350 ГК). При этом следует иметь в виду, что соглас-
но п. 3 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к
соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем
применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре
купли-продажи;
- договор купли-продажи предприятия как имущественного комплек-
са (п. 3 ст. 560 ГК), а также доли в праве собственности на предприятие,
находящееся в общей долевой собственности;
- договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК),
а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);
- договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве об-
щей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст.
582 ГК) и отказ от принятия дара или пожертвования (п. 2 ст. 573, п. 1 и п.
6 ст. 582 ГК);
 4
Page 44

- договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в
том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2
ст. 601 ГК);
- договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК).
При этом, как отмечено в п. 14 вышеупомянутого информационного
письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г., предварительный договор, по кото-
рому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий госу-
дарственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации,
включают следующие виды сделок:
- договоры аренды:
- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы
вышеуказанные правила о договорах аренды;
- договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2
ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (за-
логе недвижимости)»), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5
ст. 5 Закона об ипотеке).
При совершении сделок без отчуждения производятся два регистра-
ционных действия: регистрируется сделка (договор) (подтверждением слу-
жит штамп на договоре) и обременение арендой или ипотекой.
Ранее действовавшая редакция Постановления Правительства РФ от
18 февраля 1998 № 219 (п. 72), утвердившего Правила ведения ЕГРП,
предусматривала право арендатора получить свидетельство о государ-
ственной регистрации аренды. В связи с этим возникал вопрос о том, не
идет ли речь о возникновении нового вещного права - права аренды
 61
 .
Данный вопрос был решен в п. 6 информационного письма Президи-
ума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.№ 59. В соответствии с этим письмом
регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества об-
 61
 Илюшина М.Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон, 2006, № 2. - с. 14.
 4
Page 45

ременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами
арендатора производится на основании статьи 26 Закона о регистрации
только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества,
т.к. положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации пра-
ва аренды недвижимого имущества. Поэтому если договор аренды не
подлежит государственной регистрации, то не подлежит государственной
регистрации и обременение в виде прав арендатора. Однако для того, что-
бы окончательно устранить какие-либо сомнения по этому поводу соответ-
ствующие изменения были внесены в ст. 26 Закона о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правила ве-
дения ЕГРП.
Особым образом регистрируются договоры доверительного управле-
ния. Нельзя не упомянуть о п. 2 ст. 1017 ГК, согласно которому передача
недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государ-
ственной регистрации. В данном случае речь идет еще об одном виде госу-
дарственной регистрации, когда регистрируется только передача, а не сама
сделка.
Регистратор прав может отказать в государственной регистрации до-
говора купли-продажи квартиры, если ранее им уже был зарегистрирован
договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом
с другим покупателем.
Так, например, «строительная организация обратилась в арбитраж-
ный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государ-
ственной регистрации. Из представленных документов следовало, что
строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых
квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи
одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции
отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зареги-
стрирован договор купли-продажи той же квартиры.
 5
Page 46

В обоснование предъявленного требования строительная организа-
ция, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квар-
тиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-про-
дажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права соб-
ственности на нее к покупателю не был зарегистрирован.
Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в со-
ответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №
219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 23 дека-
бря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г., 12 ноября 2004 г.) в Еди-
ный государственный реестр прав вносятся записи о государственной
регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи
о прекращении сделок. Наличие в Едином государственном реестре прав
записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препят-
ствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи
той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока реги-
страционная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о
прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него
одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учре-
ждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-
продажи в его государственной регистрации»
 62
 .
Перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной
регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен законом. Напро-
тив, перечень сделок, государственная регистрация которых не произво-
дится, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского
оборота - физические и юридические лица - могут заключать сделки, как
предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (сво-
бода договора - п. 2 ст. 421 ГК). Важно отметить следующее: если законом
 62
 Баранов А.С. Практика судебных споров в сфере сделок с недвижимостью. – М.: Юридическая литера-
тура, 2008 – с.378
 5
Page 47

не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он
считается заключенным с момента подписания (или, если это предусмотре-
но законом или соглашением сторон, нотариального удостоверения) и не
подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если
данный договор порождает возникновение права на недвижимость (связан
с отчуждением недвижимости), то только возникшее право и должно быть
зарегистрировано.
В отдельных случаях заключаются так называемые смешанные дого-
воры, то есть договоры, содержащие элементы различных договоров,
причем только один из этих договоров подлежит государственной реги-
страции. Такие договоры также подлежат государственной регистрации.
Это было отмечено в указанном информационном письме ВАС РФ.
Следует отметить, что действующее законодательство не содержит
норм, содержащих необходимость государственной регистрации соглаше-
ний о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государ-
ственной регистрации, а также о государственной регистрации изменений
таких договоров в одностороннем порядке, если такая возможность преду-
смотрена договором. В данном случае следует прийти к выводу о том, что
все изменения и дополнения подлежат государственной регистрации. Хотя
государственная регистрация не рассматривается в качестве разновидности
формы сделки, в данном случае по аналогии следует применить положения
ст. 452 ГК, согласно которой соглашение об изменении или расторжении
договора совершается в той же форме, что и договор.
Следует отметить, что действующее гражданское законодательство
не предусматривает единых договорных моделей для совершения различ-
ных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает
нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы
об аренде установлены только в отношении одной из разновидностей не-
движимости - зданий и сооружений). Таким образом, классифицировать
 5
Page 48

сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недви-
жимости затруднительно.
Вместе с тем, не вызывает особых затруднений классификация сде-
лок с недвижимым имуществом на основании доктринальных критериев.
Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели,
которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок
с недвижимостью:
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход
права собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; до-
говор продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ; договор мены недвижимого
имущества, ст. 567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ;
пожертвование, ст. 582 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости
под выплату ренты, ст. ст. 583, 601 ГК РФ; договор строительного подряда,
ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве;
- сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут
перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и соо-
ружений, ст. 650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов не-
движимости, ст. 606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки), ст.
339 ГК РФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст. 632 ГК
РФ; договор аренды транспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ;
договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ; договор найма жилого поме-
щения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимо-
сти (за исключением земли и других природных ресурсов);
- акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с
недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. ст. 388, 389 ГК
РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК РФ)
по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (растор-
жении) договора (ст. 452 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиу-
ма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор
 5
Page 49

практики разрешения споров, связанных с применением Федерального за-
кона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним») в отношении недвижимости; уступка прав требования по
договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в до-
левом строительстве) и др.
Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифи-
цировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выде-
лить:
- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами,
хозяйственными товариществами и обществами;
- сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муни-
ципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а
также учреждениями;
- сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерче-
скими организациями;
- сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без об-
разования юридического лица;
- сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физиче-
скими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые мало-
летними, несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными
или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимо-
сти, находящимися в общей совместной собственности супругов или чле-
нов крестьянского (фермерского) хозяйства);
- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным
управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее
несостоятельной (банкротом).
Все указанные сделки обладают определенными особенностями и со-
вершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну
из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для
 5
Page 50

участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недей-
ствительность сделки с недвижимым имуществом.
В качестве классификационного критерия, на основании которого
допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно
назвать критерий обязательности государственной регистрации соответ-
ствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной
регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам
заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отме-
нять государственную регистрацию совершаемой ими сделки.
Несмотря на то, что официальная российская гражданско-правовая
доктрина отрицает необходимость обособления коммерческого (торгового)
права, особенности предпринимательской деятельности требуют установ-
ления специальных правил, регулирующих совершение предпринимателя-
ми сделок. Это касается и ряда особенностей заключения и исполнения
предпринимателями договоров, предметом которых является недвижимое
имущество.
Признавая то обстоятельство, что коммерческие сделки с недвижи-
мостью необходимо рассматривать как составную часть гражданско-право-
вого оборота недвижимого имущества, отметим, что эти сделки обладают
некоторой спецификой. Предпринимательскими являются также сделки с
недвижимостью, совершенные специальными субъектами - коммерчески-
ми организациями. Важно иметь в виду, что поскольку коммерческая сдел-
ка с объектом недвижимости является разновидностью гражданско-право-
вых сделок, то, в зависимости от обстоятельств совершения, ее можно ква-
лифицировать как коммерческую (если обе стороны сделки представлены
предпринимателями), как некоммерческую (когда ни одна из сторон пред-
принимателем не является), а также как коммерческую для одной стороны
(стороны, которая выступает в роли предпринимателя) и некоммерческую
для другой стороны (той стороны, которая предпринимателем не является).
 5
Page 51

Соответственно, в отношении сторон сделки, выступающих в качестве
предпринимателей, применяются правила специального (коммерческого)
законодательства (и субсидиарно - общегражданские правила), а в отноше-
нии сторон сделки, которые предпринимателями не являются, - только об-
щие правила гражданского законодательства
 63
 .
Признание сделки с недвижимостью коммерческой имеет важные
правовые последствия. Прежде всего такие последствия касаются особых
правил налогообложения сделок, совершенных в рамках осуществления
предпринимательской деятельности. В гражданско-правовом аспекте ком-
мерческий характер сделок с недвижимыми вещами влечет особые правила
их совершения, исполнения и ответственности. Так, коммерческим органи-
зациям запрещено дарение в отношениях между собой (ст. 575 ГК РФ). По
одному из дел, рассмотренных федеральным арбитражным судом округа,
было указано, что условия договора свидетельствуют о долевом участии
сторон в строительстве десяти спорных квартир. При этом доля истца - де-
сять квартир, строительство которых не завершено, а доля ответчика - за-
траты на завершение строительства этих квартир. Но договор в части пере-
дачи десяти квартир именно на безвозмездной основе, т.е. без возмещения
истцом затрат, возникших у ответчика, является ничтожным. Это условие
противоречит требованиям ст. ст. 572, 575 ГК РФ, так как дарение между
коммерческими организациями запрещено постановлением ФАС Цен-
трального округа от 23 окт. 2001 г. № 54-2620/99-С2-С8-С9-С6
 64
 . В случае
нарушения договорных обязательств в отношениях между предпринимате-
лями они несут повышенную ответственность и пр.
 63
 Попондопуло В.Ф. Коммерческое (предпринимательское) право: Учебник. М.: Юристъ, 2003. - с. 183 -
184.
 64
 Гражданский кодекс Российской Федерации с постатейным приложением судебной практики Верхов-
ного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и федеральных
арбитражных судов округов / Сост. Н.Н. Аверченко. М., 2005. - с. 940.
 5
Page 52

2.3. Некоторые проблемы государственной регистрации сделок с не-
движимостью
В настоящее время учеными и практиками отмечается ряд проблем в
правовом регулировании государственной регистрации сделок с недвижи-
мостью. Так, рядом ученых было высказано предложение отменить госу-
дарственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обяза-
тельную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с уча-
стием физических лиц
 65
 . При этом для дополнительной защиты интересов
и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неиспол-
нения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть за-
щищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа.
Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной
пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем,
что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а
также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверно-
сти регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение
представляется вполне разумным, однако это потребует увеличение коли-
чества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдержива-
ется.
Вместе с тем такая точка зрения разделяется не всеми. Так, по мне-
нию Тужиловой-Орданской регистрация сделок необходима. В качестве
обоснования приводится иск ООО к Федеральной регистрационной службе
об обжаловании отказа в государственной регистрации договора купли-
продажи жилого помещения. Из материалов дела следовало, что строи-
тельная организация - собственник жилого помещения - заключила дого-
вор купли-продажи с ООО, однако ФРС отказала в регистрации на том
 65
 Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого
имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/Под ред.
В.В. Витрянского.-М., 2003.
 5
Page 53

основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи с
другим лицом на это же жилое помещение. ООО, не отрицая указанного
факта, указало, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован, од-
нако покупатель не зарегистрировал переход права собственности. В связи
с этим по мнению истца строительная компания остается собственником
жилого помещения и соответственно может им распоряжаться.
Арбитражный суд в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зареги-
стрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистра-
ции нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем
же продавцом до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем до-
говоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора
ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения
по другим основаниям.
Таким образом, по мнению автора, благодаря наличию зарегистриро-
ванного договора удалось предотвратить гражданское правонарушение
 66
 .
Следует отметить, что приведенный пример является, скорее, исключени-
ем, чем правилом. На практике регистрация договора (сделки) и регистра-
ция перехода права собственности происходит практически одновременно.
Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая
отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые ис-
ключения. Так, по мнению В.А. Алексеева необходимо продолжить реги-
страцию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехо-
да прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права
связан с полной выплатой покупной цены
 67
 . Такая точка зрения обоснован-
на, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех
преимуществ, которые дает государственная регистрация.
 66
 Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость//
Закон, 2006, № 2. - с. 21.
 67
 Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. - М., 2005. - с. 124.
 5
Page 54

Специальные правила установлены для государственной регистра-
ции различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды
зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том
случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник во-
прос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так
называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений
(когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть,
например, одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенных на срок
менее одного года. По этому вопросу высказывались различные точки зре-
ния и соответственно различной была практика. Другими словами, речь
шла о том, можно ли применить к указанному договору положения ст. 651
ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора
аренды здания или сооружения сроком в 1 год, или же следует руко-
водствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость
государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
независимо от срока.
Попытка решить эту проблему была сделана в информационном
письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, в котором было ска-
зано следующее.
Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые по-
мещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с
которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и
в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижи-
мое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представ-
ляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».
В п. 2 указанного информационного письма делается следующий вы-
вод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом
 5
Page 55

недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно нахо-
дится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе
Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о го-
сударственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к та-
ким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651
Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Рос-
сийской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на
срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и счи-
тается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежи-
лых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит го-
сударственной регистрации и считается заключенным с момента, опреде-
ляемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Рос-
сийской Федерации.
Указанное письмо, несомненно, сыграло положительную роль в вы-
работке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того
обстоятельства, что рассмотрение споров по поводу действительности упо-
мянутых договоров аренды входит, как правило, в компетенцию арбитраж-
ного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельства, что ин-
формационные письма не являются источником права и носят лишь реко-
мендательный характер.
Следует также исходить из того, что отсутствие государственной
регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не
вступил в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и не была создана единая система государствен-
ной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации произ-
водили лишь регистрацию собственников имущества, не является основа-
нием для признания договора аренды ничтожным. На практике встреча-
лись споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие
 6
Page 56

Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в пе-
риод действия названного Закона.
В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора
аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные от-
ношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый
срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержа-
щие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижи-
мого имущества, признают действительными права, существовавшие до
вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Из
этого следует, что такой договор может продлеваться неопределенное ко-
личество раз и будет действительным независимо от наличия его государ-
ственной регистрации.
В то же время договор безвозмездного пользования имуществом, ко-
торый отличается от договора аренды только своей безвозмездностью, не
регистрируется вообще. Однако в п. 2 ст. 26 ЗК особо подчеркивается, что
договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на
срок менее чем один год не подлежит государственной регистрации за ис-
ключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством.
Из этой статьи ЗК можно сделать вывод о том, что если указанный договор
заключается на срок, превышающий один год, то такой договор должен
регистрироваться.
Определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий
недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех
случаях, когда необходимая государственная регистрация не была прове-
дена.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблю-
дение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной
регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается
ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заклю-
 6
Page 57

чения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет воз-
никновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от
государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации че-
рез суд.
В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор который является
основной разновидностью сделок, подлежащий государственной регистра-
ции, считается заключенным с момента государственной регистрации.
Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключен-
ным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к реги-
страции в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к за-
ключению договора.
Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специ-
альными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования
государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть
следующим образом.
В отсутствие государственной регистрации договоры являются неза-
ключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165
ГК), а права - невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из
видов сделок - договора - ГК РФ установил специальные последствия не-
соблюдения требования о государственной регистрации. При этом прави-
ло, предусмотренное п. 1 ст. 165, ГК согласно действующему законода-
тельству вообще не может быть применено, поскольку действующее зако-
нодательство устанавливает обязательность государственной регистрации
лишь для перечисленных выше видов договоров, а по отношению к ним
применяется специальная норма.
В то же время для одного договора, подлежащего государственной
регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК) сделано исключение из ис-
ключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаклю-
ченным, а недействительным.
 6
Page 58

Таким образом, налицо разные правовые последствия предусмотре-
ны для разных случаев несоблюдения правила государственной регистра-
ции сделок.
Если же исходить из приоритета ст. 165 ГК, то незарегистрированная
сделка с недвижимостью (в случае, если регистрация обязательна в силу
закона) является ничтожной (абсолютно недействительной). Требование о
применении последствий недействительности ничтожной сделки может
быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого
были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить
такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). По-
следствия в данном случае будут заключаться в восстановлении сторон в
первоначальное положение. Так, по договору купли-продажи недвижимого
имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупа-
телю - деньги.
Тем не менее, несмотря на то что в период времени между соверше-
нием сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель
недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это об-
стоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторона-
ми. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недви-
жимость приобретателю и, если отчуждатель уклоняется от государствен-
ной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе по-
требовать регистрации в судебном порядке.
 6
Page 59

Заключение
На основе проведенного дипломного исследования автором сделаны
следующие выводы:
1.
Государственная
регистрация
является
единственным
доказательством существования зарегистрированного права. На основании
этого можно сказать, что зарегистрированное право обладает презумпцией
законности и поэтому лишь только суд может опровергнуть эту
презумпцию. Отсюда следует, что зарегистрированное право на
недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Основными целями государственной регистрации права собственности на
недвижимое имущество являются становление и развитие на территории
Российской Федерации системы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей государственные
гарантии зарегистрированных прав, а также полноту сведений о
зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним.
2. Согласно гражданскому законодательству, к недвижимым вещам
(недвижимому имуществу, недвижимости). Это:
- объекты, которые составляют единое целое с земельными
участками, и участки недр;
- объекты, которые прочно связаны с землей, и перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства).
Также ГК РФ к недвижимым вещам отнесены объекты, которые по
своим естественным свойствам являются движимыми (воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Но здесь
необходимо подчеркнуть, что для того, чтобы указанные объекты были
признаны недвижимыми, необходима их государственная регистрация.
 6

Информация о работе Государственная регистрация сделок с недвижимостью