Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, входящее в состав предприятия как имущественный комплекс, и предприятия в цело

Уральский институт-филиал Российской академии народного хозяйства  и государственной службы при Президенте РФ

 

 

Кафедра частного права

 

 

 

Реферат по ГРПНИ

На тему «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, входящее в состав предприятия как имущественный комплекс, и предприятия в целом и сделок с ними».

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка  Ю-531

Лазарева Александра

 

 

 

2012

О государственной  регистрации прав на предприятие  как имущественный комплекс

Предприятие как  имущественный комплекс (далее — предприятие) является особым объектом гражданских прав. Согласно ст.132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предприятие признается недвижимостью.

Государственная регистрация прав на предприятие  и сделок с ним должна проводиться  в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятия является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия. Тем не менее предприятие в целом признается недвижимостью, даже если в его состав не входят земельные участки, здания, сооружения и иные недвижимые объекты.

Состав предприятия  как имущественного комплекса

В юридической литературе отмечается, что предприятие представляет собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а единый имущественный комплекс, обособленный от иного имущества собственника (юридического лица или индивидуального предпринимателя), образующий единое целое, замкнутый производственный цикл. Отдельные объекты недвижимости, относящиеся к предприятию, могут иногда находиться вне места расположения основной массы имущества. В качестве примеров предприятия могут рассматриваться заводы, автозаправочные станции, рестораны и пр. Правовая конструкция предприятия как имущественного комплекса позволяет решить некоторые проблемы, например, проблемы ипотеки строящихся многоквартирных домов. В собственности субъекта предпринимательской деятельности может находиться как одно, так и несколько предприятий, самодостаточных для постоянного использования в целях извлечения прибыли.

Материальные и нематериальные объекты, входящие в состав предприятия  и образующие его имущественный  комплекс, могут быть условно разделены на следующие группы в зависимости от правового режима:

а) земельные участки, другие объекты недвижимости или  права на них;

б) движимые вещи;

в) права требования и  долги по обязательствам, связанным  с деятельностью предприятия;

г) исключительные права.

Имущественный комплекс предприятия нельзя свести к понятию  «сложная вещь», так как последняя  состоит из реальных, наличных вещей, а предприятие образуют не только вещи, но и иное имущество, в том  числе права. В законодательстве термин «имущественный комплекс» употребляется не только при характеристике предприятия. Могут существовать иные имущественные комплексы, не являющиеся предприятием. Так, в п.1 ст.607 и в ст. 1013 ГК РФ говорится о возможности передачи в аренду и в доверительное управление предприятий и других имущественных комплексов. Имущественным комплексом недвижимости является кондоминиум (ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»).

Однако правовой режим  имущественных комплексов как сложных  недвижимых вещей отличен от режима предприятий, хотя правообладатели иногда отождествляют эти понятия. Имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств, они, в отличие от предприятия, являются вещами, хотя и сложными. Недвижимые имущественные комплексы как сложные вещи подчиняются обычному правому режиму недвижимости, не отягощенному правилами о предприятиях. Возможно, правообладатель имущественного комплекса пожелает заключить сделку, предметом которой будет предприятие, в состав которого включен только имущественный комплекс как сложная вещь без других атрибутов бизнеса (движимых вещей, имущественных и исключительных прав). С точки зрения экономического содержания это тождественно сделке с имущественным комплексом как единой недвижимой вещью. Но определение сторонами в качестве предмета договора предприятия (передачи его в собственность, пользование, ипотеку) подчиняет такой договор правилам сделок с предприятиями независимо от его состава.

Объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, и права пользования ими

Особо следует остановиться на правовом режиме объектов недвижимости, входящих в состав предприятия. В  ходе предпринимательской деятельности, ведущей к образованию единого  имущественного комплекса бизнеса, права на элементы этого комплекса приобретаются в соответствии с присущим им правовым режимом. Так, возможности включения в состав предприятия объектов недвижимости должно предшествовать приобретение вещных прав на данные объекты, в том числе посредством государственной регистрации прав, приобретенных после вступления в действие Закона о регистрации. В состав предприятия могут включаться не сами объекты недвижимости, а обязательственные права на них, например, права пользования на основании договоров аренды или ссуды, купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до момента полной оплаты, права требования передачи купленной недвижимости. Данные договоры должны быть заключены в соответствии со специальными требованиями к сделкам с недвижимостью, в том числе должны быть зарегистрированными в установленных законом случаях.

При государственной  регистрации права на предприятие  должно быть проведено исследование вещного или обязательственного титула на недвижимость, включенную в  состав предприятия. Наличие ограничений (обременений) прав на отдельные объекты не препятствует включению их в состав предприятия и регистрации прав на предприятие. Но содержание конкретного ограничения или обременения определяет возможность заключения сделки с предприятием, государственной регистрации этой сделки и перехода прав на предприятие. Невозможность отчуждения хотя бы одного из объектов недвижимости из состава предприятия препятствует заключению и регистрации сделки с предприятием. Можно возразить, что недопустимость отчуждения отдельного объекта может повлечь недействительность не всей сделки с предприятием, а лишь ее части в отношении данного объекта. Но законодателем жестко связано приобретение права на имущественный комплекс с правом на каждую недвижимую вещь в его составе.

Наличие ограничения (обременения), сохраняющегося при переходе права на отдельный объект в составе предприятия, должно быть указано в договоре отчуждения предприятия. В противном случае в государственной регистрации сделки с предприятием может быть отказано в соответствии с п.1 ст.20 Закона о регистрации на том основании, что «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий».

Государственной регистрации  сделки и перехода права на предприятие  препятствует арест (запрещение совершения сделки) отдельного объекта, наложенный уполномоченными органами. При передаче недвижимости в доверительное управление собственник, по существу, лишается правомочий пользования, владения и распоряжения имуществом, которые передаются доверительному управляющему в соответствии с договором. Включение такого объекта в состав отчуждаемого, закладываемого или арендуемого предприятия возможно после исключения его из переданного в доверительное управление имущества, которое производится по соглашению между учредителем доверительного управления и доверительным управляющим. Включение в состав предприятия переданного в аренду объекта допустимо при наличии указания на существующие арендные отношения в договоре. Если в состав предприятия будет включено и право требования арендной платы, то специальной ссылки на обременение отдельного объекта арендой не требуется.

При включении в состав отчуждаемого предприятия отдельных  объектов недвижимости, обремененных залогом, требуется разрешение залогодержателя (если иное не предусмотрено договором об ипотеке данных объектов) (п.1 ст.37 Закона об ипотеке), договор по распоряжению предприятием должен содержать сведения об обременении отдельных объектов ипотекой. При передаче в аренду предприятия с включением в его состав заложенного объекта согласия залогодержателя объекта не требуется, если срок аренды предприятия не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства (п.1 ст.40 Закона об ипотеке). Передача предприятия в залог с включением в его состав ранее заложенного объекта влечет возникновение последующей ипотеки данного объекта. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующей, или заключается на условиях предшествующего договора об ипотеке (ст.43 Закона об ипотеке). При включении в состав закладываемого предприятия отдельных зданий и сооружений требуется одновременная ипотека по тому же договору земельных участков (их частей) или права аренды (ст.69 Закона об ипотеке), что фактически означает включение земельных участков или прав пользования ими в состав закладываемого предприятия.

При отчуждении предприятия  к новому собственнику переходят  и обременения прав на отдельные  объекты в виде залога в силу закона (п.5 ст.488, 587 ГК РФ), ренты (ст.586 ГК РФ).

Собственник может включить в состав предприятия объект недвижимости, в отношении которого он ранее заключил договор купли-продажи (разумеется, до регистрации перехода прав на проданный объект покупателю). Если обязательства по передаче объекта продавцом не выполнены, то объект включается в состав предприятия вместе с правом требования у покупателя уплаты цены объекта и обязанностью по его передаче. В этом случае после регистрации перехода права на предприятие передачу объекта и получение денег производит новый правообладатель предприятия, ставший собственником объекта и одновременно правопреемником продавца по договору купли-продажи. Однако если продавец объекта исполнил обязательство по передаче, то даже при сохранении титула собственника он утрачивает полномочия не только пользования и владения, но и фактически распоряжения объектом. Даже заключив сделку в отношении объекта, он не сможет ее исполнить, поскольку объект выбыл из его владения и находится в законном владении покупателя, титул которого основан на договоре купли-продажи. То есть при сохранении права собственности на объект продавец может включить его в состав предприятия, определенный договором отчуждения, но передать его по передаточному акту уже не сможет. В этом случае при составлении передаточного акта продавец предприятия должен указать данный объект как утраченное имущество, обязанности по передаче которого им не выполнены (п.1 ст.563 ГК РФ). Соответственно может быть зарегистрирован договор купли-продажи предприятия с проданным объектом недвижимости в его составе, но при регистрации перехода права на предприятие после его передачи, при повторном определении состава предприятия проданный объект не должен включаться в имущественный комплекс. Возможен конфликт правопритязаний, когда недобросовестный продавец передаст объект покупателю, а затем включит его в передаточный акт предприятия. В данном случае при регистрации соблюдается общий принцип старшинства ранее заявленных прав. Собственником объекта станет тот, кто раньше заявит о своем праве. Если будет зарегистрировано право покупателя на объект, то в регистрации перехода права на предприятие будет отказано (разумеется, если продавец не исключит объект из передаточного акта). Если будет зарегистрирован переход прав на предприятие, то будет отказано в регистрации права покупателя объекта.

Вместе с тем правовое положение предприятия в целом  распространяется на все объекты  недвижимости, входящие в его состав. Переход прав на предприятие влечет автоматический переход права собственности  на каждый объект. Обременение права  на предприятие арендой, ипотекой, доверительным управлением есть обременение прав на каждый объект. Заключение договора купли-продажи предприятия порождает права требования покупателя в отношении каждого объекта и определенным образом ограничивает права продавца по распоряжению отдельным объектом. Распоряжение объектами в составе предприятия должно осуществляться его правообладателем исходя из общего правового режима предприятия. Передача предприятия в доверительное управление ограничивает собственника в распоряжении отдельными объектами, относящимися к предприятию. Передача предприятия в аренду обременяет правами арендатора все объекты недвижимости, отнесенные к предприятию, и влечет необходимость предупреждать приобретателей отдельных объектов о наличии таких обременений.

Так, в соответствии со ст.69 Закона об ипотеке при ипотеке предприятия право залога распространяется на все, входящее в состав предприятия, имущество. Законом об ипотеке (п.1 ст.72) установлено, что залогодатель предприятия вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем и иным образом распоряжаться имуществом, относящимся к предприятию, если это не влечет уменьшения стоимости имущества и не нарушает других условий договора об ипотеке. Без разрешения залогодержателя залогодатель предприятия не вправе отчуждать и закладывать относящееся к предприятию имущество, если иное не установлено договором об ипотеке. При передаче отдельного объекта в аренду арендодатель должен предупредить арендатора об обременении этого имущества залогом предприятия (ст.613 ГК РФ).

В соответствии с действующим законодательством  государственной регистрации подлежат следующие сделки с предприятием в целом или его частью:

• договор купли-продажи (п.3 ст.560 ГК РФ);
• договор аренды (п.2 ст.658 ГК РФ);
• договор о залоге (п.3 ст.339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке);
• договоры о передаче под выплату ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст.584 ГК РФ).

В число сделок с недвижимостью, подлежащих государственной  регистрации, входит также договор  дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК РФ). Но исходя из правовой природы предприятия как имущества для осуществления предпринимательской деятельности, а также из законодательного запрещения дарения между коммерческими организациями (п.4 ст.575) дарение предприятий недопустимо.

Обязательной государственной регистрации подлежит также переход прав на предприятие на основании договора купли-продажи и других сделок.

По своему составу предприятия  могут быть различными, они, например, могут вовсе не иметь объектов недвижимости или, напротив, представлять собой мощные имущественные комплексы, расположенные на территории одного или нескольких регистрационных округов под юрисдикцией различных учреждений юстиции или их филиалов.

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (является общим при обращении за совершением любого вида регистрационных действий)

1. Заявление о государственной регистрации правообладателей или уполномоченных ими лиц при наличии у них нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
2. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность. 
   Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа. Если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа, заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав не требуется.  
   Доверенность, выданная юридическим лицом, должна быть подписана руководителем юридического лица и содержать печать юридического лица, а также нотариально удостоверена (статья 185 Гражданского кодекса Российской Федерации).
3. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. Государственная пошлина уплачивается лицом, в отношении которого совершается юридически значимое действие (пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации).
4. Учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов.
5. Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документы, представляемые на государственную регистрацию.