Гарантии качества объекта строительства

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА: ГАРАНТИЯ КАЧЕСТВА И  ГАРАНТИЙНЫЙ СРОК

Такой вид обязательства, как строительный подряд, является далеко не новым для российского  права. Казалось бы, многое уже исследовано  и решено. Тем не менее, вопросы, возникающие  в практике при  составлении договоров  строительного подряда  и их исполнении, появляются вновь  и вновь.

В рамках настоящей  статьи будут рассмотрены некоторые  актуальные вопросы о гарантиях  качества работ и определении  гарантийных сроков в договорах  строительного подряда. 
Гарантия качества в строительстве означает, что подрядчик гарантирует заказчику необходимый уровень качества результата работ. Качество выполненной подрядчиком работы определяется соответствием работ условиям договора, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода (п. 1 ст. 721 ГК РФ).  
Гарантийный срок – период времени, в течение которого подрядчик подтверждает, что объект строительства будет соответствовать условиям договора о качестве (п. 1 ст. 722 ГК РФ). 
В рамках параграфа ГК РФ о строительном подряде статьей, регулирующей правоотношения по вопросам гарантий качества и гарантийных сроков, является ст. 755 «Гарантии качества в договоре строительного подряда». Проанализируем нормы названной статьи. 
П. 1 ст. 755 определено, что подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.  
Указание законодателем в конструкции нормы на возможность выбора правил поведения сторон говорит о диспозитивности данной нормы. Термин «диспозитивный» означает «допускающий выбор». Стороны могут сами по взаимному соглашению установить свои права и обязанности.  
В нашем случае законодатель предоставляет право сторонам договора строительного подряда предусмотреть обязательство о гарантии качества работ и гарантийных сроках либо отказаться от установления каких-либо гарантийных обязательств. То есть установление гарантий качества и гарантийных сроков не является обязательным условием договора. 
Сказанное вовсе не означает, что подрядчик не несет ответственности за ненадлежащее качество результата работ при отсутствии в договоре строительного подряда условия о предоставлении гарантий. В данном случае необходимо руководствоваться нормами ст. 724 и ст. 756 ГК РФ.  
Статьей 724 ГК РФ регламентированы сроки обнаружения недостатков результата работ для всех видов подряда, в том числе для строительного подряда. Статьей 756 ГК РФ конкретизированы сроки обнаружения недостатков результата работ непосредственно для строительного подряда. Из положений данных статей следует, что предельный срок обнаружения недостатков работы для строительного подряда составляет пять лет. Еще раз обратим внимание на то, что данная норма распространяется на результаты работ строительного подряда независимо от того, установлен ли на них гарантийный срок. 
В случае же, если гарантийный срок в договоре строительного подряда установлен, то, исходя из тех же требований ст. 724 и ст. 756 ГК РФ, подрядчик отвечает за недостатки результата работ, обнаруженные в рамках гарантийного срока. Если гарантийный срок составляет менее 5 лет, подрядчик несет ответственность за недостатки работ, которые обнаружены в пределах указанного пятилетнего срока.  
Если недостатки результата работ обнаружены после истечения предельного срока обнаружения недостатков, подрядчик ответственности за них не несет.  
Возникает вопрос о необходимости установления гарантийного срока как такового, если существует пятилетний предельный срок для обнаружения недостатков.  
Гарантийный срок и срок обнаружения недостатков результата работ очень важны для сторон договора строительного подряда. При решении вопроса об установлении сроков необходимо соблюдать баланс интересов сторон договора – заказчика и подрядчика.  
Основное отличие между гарантийным сроком и сроком для обнаружения недостатков результата работ строительного подряда лежит в области перераспределения бремени доказывания между подрядчиком и заказчиком. 
Согласно п. 2 ст. 755 ГК РФ, если установлен гарантийный срок и в течение этого срока обнаружены недостатки результата работ, то доказывать свою невиновность будет подрядчик. Подрядчику необходимо доказать, что выявленные недостатки являются следствием нормального износа объекта или его неправильной эксплуатации.  
В случае же, если ненадлежащее качество работ выявлено за пределами гарантийного срока, но в пределах срока обнаружения недостатков (5 лет), то бремя доказывания лежит на заказчике. Заказчику необходимо доказать, что недостатки возникли до передачи ему результата работы или по причинам, возникшим до этого момента (п. 4 ст. 724 ГК РФ).  
Еще одним из немаловажных условий п. 1 ст. 755 ГК РФ является требование к установлению гарантийного срока. Так, установленный законом гарантийный срок может быть изменен соглашением сторон только в сторону увеличения. Гарантийный срок, установленный иными правовыми актами, может быть как увеличен, так и уменьшен по соглашению сторон. 
В соответствии с п. 2 ст. 755 ГК РФ подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие: 
• нормального износа объекта или его частей; 
• неправильной эксплуатации объекта или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами; 
• ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными третьими лицами.

Данный перечень является исчерпывающим. То есть подрядчик  не вправе ссылаться на иные обстоятельства при доказательстве отсутствия своей  вины.  
Исходя из анализа данной нормы, можно с уверенностью сказать, что законодатель предусматривает презумпцию вины подрядчика на период действия гарантийного срока. Судебная практика подтверждает данный вывод – бремя доказывания надлежащего качества выполненных работ, в силу п. 2 ст. 755 ГК РФ, лежит на подрядчике. Так, ФАС ВВО Постановлением от 7 мая 2007 года по делу № А43-1216/2006-28-25 прямо указал в мотивировочной части на наличие в соответствии с п. 2 ст. 755 АПК РФ презумпции вины подрядчика за недостатки выполненных работ, обнаруженные в течение гарантийного срока. Аналогичные выводы содержатся и в других судебных актах по спорам об ответственности подрядчика за результаты строительных работ, если имеется гарантийный срок. 
При рассмотрении спора, возникающего между заказчиком и подрядчиком по ненадлежащему выполнению работ, недостатки которых были обнаружены в течение гарантийного срока, судом устанавливаются: 
• факт наличия недостатков результата работ; 
• факт обнаружения недостатков в пределах гарантийного срока; 
• причинно-следственная связь между действиями подрядчика и возникшими недостатками результата работ.

В связи с  этим как для заказчика, так и  для подрядчика рекомендуется использовать в качестве доказательной базы экспертное заключение. Перед экспертами необходимо поставить вопросы, которые могут  послужить доказательством для  установления судом всех необходимых  обстоятельств, имеющих значение для  дела.  
В соответствии с п. 3 ст. 755 ГК РФ течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться из-за недостатков, за которые отвечает подрядчик. 
Прежде всего, необходимо определить момент, с которого начинается гарантийный срок. По общему правилу, начальным моментом, с которого исчисляется гарантийный срок, является дата приемки объекта (п. 5 ст. 724 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной, так как соглашением сторон может быть установлен иной момент, с которого начинает течь гарантийный срок. 
Время, когда объект не мог эксплуатироваться из-за недостатков, за которые несет ответственность подрядчик, является единственным основанием для прерывания гарантийного срока. Здесь необходимо подчеркнуть, что для применения данной нормы невозможность эксплуатирования объекта должна быть следствием недостатков только по вине подрядчика.  
При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков результата работ, заказчиком должны быть заявлены требования о них к подрядчику в «разумный срок» с момента их обнаружения (п. 4 ст. 755 ГК РФ). Разумность срока будет определяться судом с учетом конкретных обстоятельств дела. Условия о предъявлении требований в разумный срок применяются только в отношении недостатков, указанных в п. 1 ст. 754 ГК РФ, а именно: 
• отступление от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах; 
• недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия; 
• снижение или потеря прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части после проведения работ по реконструкции (обновление, перестройка, реставрация и т. п.).

Нарушение заказчиком разумного срока в соответствии с вышеуказанной нормой не лишает заказчика права предъявить требование о привлечении подрядчика к ответственности  в связи с ненадлежащим качеством результата работ строительного подряда. 
Ненадлежащее выполнение подрядчиком работ может повлечь применение мер гражданско-правовой и/или административной ответственности. Анализ порядка привлечения подрядчика к ответственности за недостатки выполненных работ выходит за рамки настоящей статьи и может быть рассмотрен в одной из следующих публикаций.