Договор найма жилого помещения

Содержание

 

 

 Введение

 Понятие и элементы  договора найма жилого помещения  

Понятие и виды договора найма жилого помещения 

 Предмет договоров найма жилых помещений

 Заключение

 Библиография

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

Конституция РФ (ст.40) провозгласила  в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших  социально-экономических прав граждан  России, поскольку оно затрагивает  самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится  к основным материальным условиям жизни  человека.

Договор найма жилых помещений  – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых  помещений, претерпели в последнее  десятилетие существенные изменения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Понятие и элементы договора найма жилого помещения

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые  помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). 

Действующий ГК в гл. 35 («Наем  жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как  постараемся показать ниже, подразумевается договор коммерческого найма. Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».

Основу договоров социального  найма составляют договоры, предметом которых служит жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Наряду с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основное отличие этих видов найма состоит в целях предоставления жилого помещения, так же фонды, из которых предоставляются помещения, различны. При социальном найме жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в  общежитиях;

3) жилые помещения маневренного  фонда;

4) жилые помещения в  домах системы социального обслуживания  населения;

5) жилые помещения фонда  для временного поселения вынужденных  переселенцев;

6) жилые помещения фонда  для временного поселения лиц,  признанных беженцами;

7) жилые помещения для  социальной защиты отдельных  категорий граждан.¹

В главе 9 ЖК РФ перечислены основания предоставления жилых помещений каждого вида специализированного жилищного фонда.

В настоящее время широкое  развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная  потребность в двучленном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той критикой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК. ²

Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в  отличии от предыдущих глав, состоит  в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что  затрудняет понимание содержания главы». Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Договоры коммерческого  и социального найма имеют  немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной  и той же цели - передать жилое  помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров  предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.

На основе вышесказанного можно сделать вывод, что ГК и  ЖК «предусматривают широкие возможности  удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе  на основе договоров коммерческого  и социального найма жилого помещения».³

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Предмет договоров найма  жилых помещений

Предметом (объектом) обоих типов договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет - жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем, понимание этого предмета применительно к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и социального найма, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная предмету договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором социального найма.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит  в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности  жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательству, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Прежде всего, разберемся в вопросе о том, что считать  жилым помещением.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого  дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для  использования в качестве места  непосредственного проживания граждан  в жилом доме или квартире.

С позиции возможностей заключения сделок (существуют противоречия даже в правовом регулировании отношений  по найму жилых помещений между  ЖК РФ и ГК РФ) следует использовать положения только ЖК РФ в отношении  жилых помещений, состоящих в  следующих видах фондов: государственный  и муниципальный жилищный фонд. Данные два вида жилищных фондов заняты в  основном жилыми помещениями социального  назначения (т.е. предоставляются по договорам социального найма) и  жилыми помещениями специализированного  жилищного фонда, предназначенными для разрешения жилищных вопросов отдельных  категорий населения. Варианты заключения сделок с данными жилыми помещениями  довольно ограничены, их нельзя приватизировать, невозможно подарить, совершить обмен  или передать по завещанию.⁴ Лица, которые пользуются такими жилыми помещениями, не являются их собственниками, собственником, как правило, является государство или орган местного самоуправления. Поэтому в отношении данных жилых помещений не должно возникать вопроса о применении норм права ГК РФ или ЖК РФ при разрешении вопросов по сделкам. Иных сделок, кроме договора на предоставление жилого помещения в пользование, в данном случае быть не может.

Несколько иная картина складывается в отношении частного жилищного  фонда. Жилые помещения частного жилищного фонда используются лицами для личного удовлетворения потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд) и для целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного  фонда). Подобные правоотношения и порождают  многообразие сделок гражданско-правового  характера с частным жилищным фондом. Порой не совсем понятно, нормы  какого законодательства следует использовать при разрешении данных вопросов. В  первую очередь, необходимо обратить внимание на то, что в сфере частного жилищного  фонда, согласно ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения только по поводу использования частного жилищного  фонда, но не по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения  права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, как это установлено  для государственного и муниципального жилищных фондов. Данное положение  жилищного законодательства позволяет  сделать вывод, что та часть договорных отношений, которая касается пользования (услуги ЖКХ, обслуживание) частным  жилищным фондом, должна регулироваться только нормами ЖК РФ, а все остальные  сделки (договоры), предметом которых  выступают какие-либо права в  отношении жилых помещений, регулируются только нормами ГК РФ. Поэтому к  договору социального найма можно  и нужно применять только положения  ЖК РФ, а к договору коммерческого найма нужно применять только положения ГК РФ о найме, и нельзя применять положения ЖК РФ относительно договоров социального найма.

Вне зависимости от того, по какой сделке или иному основанию лицо приобрело право на жилое помещение (стало его собственников или нанимателем), жилое помещение всегда должно быть использовано только по его целевому назначению. Жилое помещение всегда предназначено исключительно для проживания в нем граждан.⁵ Статья 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Таким образом, в жилом помещении, например, можно организовать адвокатский кабинет или открыть нотариальную контору. При заключении сделок с жилыми помещениями необходимо учитывать, что в определенных случаях даже указанной предпринимательской деятельностью нельзя заниматься в жилых помещениях. Например, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма, то оно в силу ст. 60 ЖК РФ предоставляется только для проживания в нем граждан.

 

 

Заключение

Одним из основных средств  реализации конституционного права  на жилище является договор найма  жилого помещения в различных  жилищных фондах. В государственном  и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые  помещения предоставляются гражданам  по договору социального найма жилого помещения (п. 1 ст.672 ГК). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма и категории  жилищного фонда, где применяется  договор социального найма жилого помещения: это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные  только для социального использования, т.е. для предоставления слабо социально  защищённым гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий.

Одной из особенностей социального  найма является то, что законодательством  установлены особый порядок и  условия предоставления жилого помещения  по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учётом льгот по предоставлению жилых помещений.

ГК, устанавливая общие нормы  о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма). Коммерческий наём жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов, которые были описаны.

Договор найма специализированных жилых помещений отличается от социального  найма правовым статусом нанимателя.

 

Библиография:

Нормативные акты:

1.                 Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и тетья. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.

2.                 Жилищный кодекс Российской Федерации. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.

Литература:

3.            Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005.

4.             Титов А.А., Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005.

5.             Терехова Ю.К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2006 года. – Подг. для системы «Консультант+», 2006 г.

6.             Михеева. Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 мая 2005 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2005 г.