Договор купли-продажи земельного участка

Что касается земельных  участков, переданных в собственность  граждан или перешедших в их частную  собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным. Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектом сделки, закономерно и корреспондирует положению п. 1 ст. 554 ГК РФ о необходимости предоставления данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. 

 Датой завершения  кадастрового учета признается  день внесения органом кадастрового  учета в государственный кадастр  недвижимости:

1) сведений о присвоенном  соответствующему объекту недвижимости  кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);

2) новых сведений о  соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта  недвижимости, учете части объекта  недвижимости или учете адреса  правообладателя);

3) сведений о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта недвижимости) (п. 3 ст. 17 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Для надлежащей индивидуализации земельного участка  при его купле-продаже  представляется необходимым приложить  к договору кадастровую карту земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках.

В настоящее время  нет прямого законодательного закрепления  о необходимости приложения к  договору купли-продажи данной кадастровой  карты. В Земельном кодексе имеются  лишь некоторые упоминания об этом в случаях предоставления земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности. Ранее подобное указание содержалось в Постановлении Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков», где, в частности, отмечалось: «К купчей прилагается план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними»

Однако считается, что подобное правило является значимым и в настоящее время, поскольку действительно обеспечивает надлежащую индивидуализацию земельного участка. В этой части можно обратить внимание на то, что и судебная практика придерживается того, что отсутствие плана земельного участка говорит о неопределенности в предмете договора, и как следствие – признание этого договора незаключенным. Соответственно право собственности приобретателя земельного участка без прилагаемого к договору плана этого участка не подлежит регистрации. В литературе также признается, что данная кадастровая карта является необходимым приложением к договору купли-продажи. Данное положение легко обеспечить законодательно путем внесения дополнения в п. 1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по его ведению», тем самым будет обеспечиваться надлежащая индивидуализация предмета договора.

Также одним из существенных условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. В этой связи правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются. Причем данное положение неуклонно соблюдается судами при рассмотрении данного рода дел.

Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными  условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения, и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора.

Как правило, цену участка  определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные  участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

В соответствии с п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об  оценочной деятельности». По смыслу ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности»  при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной. Данное положение поддерживается в специальной литературе.

Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК РФ. В  соответствии с нормами данной статьи продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует  договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Представляется, что данное правило может быть применено к купле-продаже земельных участков с весьма существенными оговорками, касающимися отнесения участков к определенной категории земель (а также состава категорий)…

 При отсутствии  в договоре условия о качественных  особенностях продаваемого земельного  участка  применить правило  о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.

Поэтому применить положения  ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет  затруднительным, такая дефиниция, как «ненадлежащее качество», применительно  к землям определенной категории без заранее определенных требований к качеству будет носить во многом субъективный характер. Во избежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя. 

Достичь этого можно  путем закрепления условия о  качестве продаваемого земельного участка  как существенного условия договора. Именно поэтому мы считаем важным - дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка.

В литературе отмечается необходимость выделения и иных существенных условий. Но, несмотря на их значение для регулирования купли-продажи  земельного участка, по моему мнению, они являются достаточно легко устранимыми, и поэтому указание на них как на существенные условия договора будет только значительно затруднять оборот земельных участков. 

 

 

Заключение

 

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Из первой главы  можно сделать следующие выводы:

- Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

- Правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

- Возможность  совершения сделок с земельными  участками появилась в связи  с разгосударствлением собственности  на землю, введением аренды  земли и признанием права частной  собственности на землю.

- Нормативно-правовые  акты, регулирующие сделки с земельными участками: Конституция РФ, Гражданский и земельный кодексы РФ, Федеральные Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», "О государственном земельном кадастре», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие.

Из второй главы можно сделать вывод, что для совершения сделки купли-продажи земельного участка необходимо наличие следующих документов:

- правоустанавливающий документ на землю (например, свидетельство о праве собственности на землю);

- кадастровый  паспорт земельного участка;

- кадастровый  план земельного участка;

- технический паспорт  БТИ, если на участке есть  зарегистрированное строение;

- справку из налоговой  инспекции об отсутствии задолженностей  по земельному налогу;

- выписку из Единого  государственного реестра прав  об отсутствии ограничений и  обременений (в случае нотариального удостоверения сделки).

Сделка является действительной, только после государственной регистрации  договора о купле-продаже земельного участка.

Подводя итоги  рассмотрению данной темы связанной с куплей-продажей земельных участков, необходимо отметить, анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками, а так же конкретизации некоторых моментов, связанных с куплей-продажей земельного участка.

 

 

Список литературы

1. Конституция  Российской Федерации от 12 декабря  1993г., с внесенными поправками от 30.12.2008г

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с последними изменениями от 17.07.2009г)

3. Земельный  кодекс Российской Федерации  от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК  РФ) (с последними изменениями  от от 22.07.2010г)

4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ, с последними изменениями от 04.10.2010г.

5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.7.97 г., с изменениями от 17.06.2010 N 119-ФЗ

6. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", с изменениями от 27.12.2009г.

7. Федеральный закон от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», с изменениями от 08.05.2009г.

8. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с изменениями от 22.07.2010г.

9. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219), с изменениями от от 22.11.2006г.

¹ Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с последними изменениями от 17.07.2009г)

² Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ) (с последними изменениями от от 22.07.2010г)

³ Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с последними изменениями от 17.07.2009г)

⁴ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ) (с последними изменениями от от 22.07.2010г)

⁵   Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г., с внесенными поправками от 30.12.2008г

⁶ Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.7.97 г., с изменениями от 17.06.2010 N 119-ФЗ