Договор купли-продажи недвижимости

Имеют особенности и сделки с недвижимостью. Недвижимость обладает, как правило, большой стоимостью, поэтому к сделкам с недвижимостью предъявляются особые требования.

По договору купли-продажи  недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет за собой его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В противном случае договор считается незаключенным. Аналогично решается вопрос с ценой. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене, договор считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п.З ст.424 Гражданского кодекса РФ, в данном случае не применяются. Цена здания, сооружения и другой недвижимости, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимости земли или прав на нее, если иное не предусмотрено договором. Передача недвижимости осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту, или иному документу о передаче недвижимости. Обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после подписания такого акта, если договором не предусмотрено иное. Если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче недвижимости, это считается отказом от договора, соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество или отказом покупателя от обязанности принять имущество. При передаче покупателю имущества ненадлежащего качества применяются правила, предусмотренные ст.475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя требовать от продавца замены некачественного товара на товар соответствующего качества.

Специфическим объектом недвижимости является предприятие; законодатель выделил его из прочих объектов недвижимости. В ГК РФ содержится указание о том, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятия постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия, то есть статьями 559-566 ГК РФ. В соответствии с ГК РФ предприятие рассматривается не как субъект, а как объект гражданских прав. Предприятием как объектом гражданских прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят: все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция; права и обязанности (права требования, долги); исключительные права на фирменное наименование и иные объекты промышленной собственности.

По договору купли-продажи  предприятие передается покупателю в целом, как имущественный комплекс за исключением прав и обязанностей, которые продавец не в праве передавать другим лицам. К покупателю переходят и права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца, индивидуализации его товара, работ, услуг, а также принадлежащие продавцу на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации, если иное не предусмотрено договором. Однако к покупателю не переходят права продавца по Лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Договор купли-продажи предприятия заключается в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами с приложением к договору документов, удостоверяющих состав продаваемого предприятия. Несоблюдение выше названной формы влечет за собой недействительность договора. Договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации. Несоблюдение этого условия делает его недействительным. Договор считается заключенным именно с момента государственной регистрации. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия. До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, обязательств, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Статья 562 Гражданского Кодекса  РФ предусматривает ряд мер, направленных на защиту прав кредиторов продаваемого предприятия. Кредиторы должны быть поставлены продавцом или покупателем  в известность о купле-продаже  предприятия. Уведомление должно быть письменным и оно должно быть сделано до передачи предприятия покупателю. Кредитор, письменно не сообщивший продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытком, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично. Если кредитор не был письменно уведомлен о продаже предприятия, он в течение года после того, как ему стало известно, или должно было стать известно о передаче продавцом предприятия покупателю, вправе предъявить иск о досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков, либо признании недействительным договора купли-продажи предприятия. После передачи предприятия покупателю, продавец и покупатель отвечают солидарно по долгам, переданным покупателю без согласия кредитора. Имеются особенности и при заключении договоров купли-продажи земельных участков. Земельные участки подчиняются режиму действующего земельного законодательства и их оборот остается ограниченным нормами земельного права, что отражается и на содержании права собственности на землю. ГК РФ подробно регламентирует отношения, возникающие при продаже земли и находящихся на ней строений. Если продавец здания, сооружения или другой недвижимости является одновременно и собственником находящейся под объектом недвижимости земли, он в договоре с покупателем оговаривает титул на этот земельный участок и вправе передать покупателю как право собственности на него, так и иное право. При отсутствии таких указаний в договоре покупатель становится собственником земли, находящейся под объектом (п.2 ст.552 ГК). Если продавец не является собственником земли, то он по общему правилу вправе продать здание, сооружение без согласия собственника земельного участка, на котором они находятся. Покупатель получает в этом случае такое же право пользования земельным участком, какое имел продавец (п.3 ст.553 ГК). Если собственник земли, не будучи собственником расположенного на ней здания, сооружения, продает земельный участок, собственник здания, сооружения сохраняет имеющееся у него право пользования земельным участком, то есть земельный участок переходит к покупателю обремененным правом третьего лица, о чем покупатель должен быть уведомлен продавцом.