Договор купли-продажи недвижимости

Оглавление 

Введение

1.     Понятие договора купли-продажи недвижимости.
2.     Элементы договора купли-продажи недвижимости.
3.     Предмет договора купли-продажи недвижимости.

4.     Форма договора купли-продажи недвижимости.

5.     Права и обязанности сторон.

6.    Особенности продажи жилых помещений.

    7.    Заключение 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

Актуальность.

      Рынок недвижимости сегментирован. Самым  большим сегментом является рынок  жилой недвижимости: жилых домов, квартир и жилых помещений.

На жилую  недвижимость приходиться до 90 – 95% всего оборота недвижимости в стране. Наиболее распространенным видом сделки с жильем

является  договор продажи жилого дома (квартиры). Очень часто в эту форму  облекаются и сделки по обмену и  мене жилых помещений. Не случайно

на долю договоров купли-продажи жилья  приходиться наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых  с определенным умыслом.

      Сделки  граждан с принадлежащим им жильем и другими видами недвижимости никогда еще не получали такого размаха, как сейчас.

Учитывая  высокую стоимость недвижимости, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес

ныне  является одним из самых выгодных: посреднические организации – риэлтерские  фирмы и отдельные маклеры  готовы оказать любые услуги

гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

      На  рынке недвижимости активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища и иных видов недвижимости.

      Следует отметить, что современный рынок  жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора

купли-продажи  значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона – посредник, в качестве

которого  выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

      Все вышесказанное дает основание сделать  вывод об огромной важности договора продажи недвижимости для каждого человека, о

необходимости повышения уровня знаний населения  в сфере правового регулирования  изучаемых отношений.

      Практическое  значение предлагаемой работы мы видим  в возможности использования  ее материалов всеми участниками  отношений, связанных с 

продажей  недвижимости.

Цель.

      Целью написания данного реферата стало  желание как можно подробнее  раскрыть выше обозначенную тему.

Задачи.

      На  основе учебников признанных знатоков по «гражданскому праву» и действующего российского законодательства Российской Федерации раскрыть подлинный смысл договора купли-продажи недвижимости.

Предмет.

      Предметом написания данного реферата выступает  действующее Российское законодательство.

Объект.

      Договор купли- продажи недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 

Понятие договора продажи  недвижимости.

  Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

      Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК, с учетом специальных норм о продаже недвижимости. Его определение может быть таково: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

      Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

      Элементы  договора продажи  недвижимости.

      Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как  правило, собственник недвижимости. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т. е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом¹. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 2 Г июля 1997 г.² (далее - Закон о регистрации) реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК, установив в ст. 7 объем информации, который могут получить третьи лица³. Ограничительное толкование принципа открытости и доступности государственного реестра, которое нашло отражение в Законе о регистрации, вызвано стремлением законодателя обеспечить интересы собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц.

      Участниками договора продажи недвижимости на стороне, как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.

      Если  в качестве продавца выступает государственное  или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию - правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК). Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

      То  же самое происходит, если эти субъекты выступают в качестве покупателя, т. е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления).

      При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации. Особым правилам подчиняется процедура продажи недвижимости на торгах.

      Некоторыми  особенностями характеризуется  процесс продажи недвижимого имущества и в тех случаях, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Федеральном законе «Об акционерных обществах»⁴ предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25% балансовой стоимости активов общества (ст. 78 Закона). Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50 % решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в % голосов акционеров — владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании (ст. 78).

      Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

Предмет договора купли-продажи  недвижимости.

      Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

      Наиболее  дискуссионен вопрос о возможности  заключения договора купли-продажи не завершенного строительством объекта. Можно ли рассматривать такой объект в качестве объекта недвижимости и соответственно может ли он быть предметом договора купли-продажи, и подлежит ли регистрации

переход права собственности? Арбитражная  практика отвечает на поставленные вопросы положительно⁵. Эта позиция Высшего Арбитражного Суда РФ обосновывается следующими доводами: во-первых, данный объект обладает свойствами, присущими объектам недвижимости в силу прочной связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, во-вторых, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода, прав на объекты, не завершенные строительством. Выводы Высшего Арбитражного Суда РФ позволяют вовлечь в гражданский оборот не завершенные строительством объекты⁶, но вместе с тем они на первый взгляд противоречат ст. 219 ГК, которая возникновение права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости связывает с моментом их государственной регистрации. Хотя ст. 219 ГК и сформулирована императивно, толкование ее в сочетании с п. 2 ст. 8 ГК позволяет сделать вывод о возможных исключениях из общего правила, что и сделано Законом о регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 25 Закона допускается регистрация права на указанный объект недвижимого имущества в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер⁷.

      Учитывая  свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК следует, что в договоре должны быть