Договор аренды

      По  форме договор аренды предприятия  должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор  аренды предприятия подлежит государственной  регистрации. Нарушение этих требований влечет недействительность договора аренды предприятия. В связи с тем, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию, Кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам (ст. 657).

      Обязанностью  арендодателя по договору аренды предприятия  является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. От исполнения этой обязанности арендодателем зависит объем прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и не получившие такого уведомления, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был уведомлен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.

      Обязанностью  арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение арендных платежей, но и поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661).

      При анализе содержащихся в ГК положений, регулирующих порядок пользования  арендатором имуществом сданного ему в аренду предприятия, обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле рамками названных правомочий арендатора являются запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы. Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660).

      В процессе эксплуатации имущества арендованного  предприятия арендатором могут  быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешения арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти "улучшения" по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662).

      Возврат арендованного предприятия в  связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором  с соблюдением правил, установленных  для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора. 

      6. ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ. 

      Важным  этапом в законодательном обеспечении  лизинговой деятельностью следует считать введение в действие с 1 марта 1996 г. Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая), в котором одним из видов договора аренды является договор финансовой аренды (лизинга).

      Так какой же договор в российском гражданском праве признается договором финансовой аренды (лизинга)?

      Во-первых, арендодатель специально обязуется  приобрести имущество в собственность  для последующей сдачи в пользование  арендатору, т.е. объектом финансовой аренды служит новое имущество. Поэтому  если арендодатель сдает в аренду бывшее в употреблении имущество, то оно не может быть предметом договора финансового лизинга.

      Во-вторых, арендодатель приобретает в собственность  имущество, указанное арендатором  и у определенного им продавца. В этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Если выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем, то данное положение должно быть предусмотрено в договоре финансовой аренды.

      В-третьих, арендатор получает имущество во временное владение и пользование за плату.

      В-четвертых, лизинговое имущество может использоваться арендатором только в предпринимательских  целях. Тем самым лизингополучателями  не могут быть организации, основной деятельностью которых согласно Гражданскому кодексу не является извлечение прибыли (учреждения, общественные организации и т.п.).

      В-пятых, арендодатель должен уведомить продавца, что имущество приобретается  для сдачи его в аренду определенному  лицу.

      Предметом договора финансовой аренды (объект лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Исключение составляют земельные участки и другие природные объекты.

      Кроме того, договор финансовой аренды (лизинга) обладает следующими особенностями, связанными с порядком передачи имущества арендатору, перехода к нему риска случайной гибели или случайной порчи имущества, ответственностью продавца за качество и комплектность поставляемого имущества.

      Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды (лизинга), передается продавцом непосредственно арендатору в месте его нахождения, минуя арендодателя. При этом функция арендодателя состоит в финансировании сделки.

      Арендодатель  не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежала на арендодателе. В последнем случае арендатор может предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как арендодателю, так и продавцу - в этом случае они несут солидарную ответственность перед арендатором.

      В иных случаях претензии по качеству и комплектности имущества, срокам его поставки арендодатель направляет непосредственно продавцу имущества.

      Риск  случайно гибели или случайной порчи  арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.

      В процессе исполнения договора лизинга  арендатор имеет права и несет  обязанности, свойственные покупателю, кроме обязанности оплатить имущество, т.е. арендатор наделяется правами, свойственными собственнику имущества (риск случайной гибели, техническое  обслуживание), не являясь его фактическим собственником.

      Таким образом, своеобразие договора лизинга  заключается в том, что порождаемые  им обязательства представляют собой  сочетание прав и обязанностей, типичных для арендных отношений, и некоторых  прав и обязанностей, присущих субъектам договора купли-продажи.

      1998 год стал годом официального признания лизинга в России как вида предпринимательской деятельности, направленной на укрепление рыночных отношений. 17 сентября 1994 года принят Указ Президента Российской Федерации "О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности", безусловно, цементирующий, хотя и слабый, правовой фундамент лизинга. Сегодня необходимый второй шаг законодательно закрепить налоговые и таможенные льготы и принять меры реальной государственной поддержки лизинговых операций.

      Было  бы эффективно закрепить отдельными положениями льготы лизинговым компаниям  и их заимодавцам, участвующим в  лизинга оборудования для конверсионных  программ и производимых на этом оборудовании товаров, а также в лизинге современных технологий и оборудования для глубокой переработки сельскохозяйственного и пищевого сырья. При этом желателен долгосрочный характер действия этих льгот, к примеру - не менее 5 лет.

      Важным  фактором успеха лизингового бизнеса является выбор рациональной организационной структуры лизинговой компании и высокая профессиональная подготовка ее персонала. Лизинговый бизнес - один из сложнейших видов предпринимательской деятельности, в котором задействованы арендные отношения, элементы кредитного финансирования под залог, расчеты по долговым обязательствам и другие финансовые механизмы. Лизинговую компанию отличает большое количество аналитических служб, сильное маркетинговое и юридическое обеспечение. Существенно постоянное взаимодействие с банковскими учреждениями, страховыми компаниями и региональными властными структурами. Безусловно, позитивным станет участие в учреждении лизинговой компании крупного промышленного комплекса. 
 
 
 

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 

      В результате проделанной работы автор  попытался раскрыть вопрос об договорах  из которых вытекают обязательства  по передаче имущества в пользование  – договора аренды, а также охарактеризовал  признаки присущие этим договорам, позволяющие  выделить их в отдельный вид договоров.

      И в заключении хочется сказать, что  в связи с радикальными реформами  в нашей стране и переходом  к рыночной экономике, в России происходит дальнейшее развитие гражданского оборота  имущественных и связанных с  ним неимущественных отношений, к которым относится и договор аренды, занявший достойное место договорном праве.   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЛИТЕРАТУРА. 

1. Гражданское право: Учебник/ Под.ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, ч.2, М., 1997г.
2. Гражданское право: Практикум/Под.ред. Н.Д.Егорова, А.П.Сергеева, ч.2, М., 1997г.
3. Гражданское право: Учебник/ Под. Ред. Е.А.Суханова, т.2, М., 1993г.
4. Советское гражданское право, ч.2/ Отв. Ред. В.А.Рясенцев, М., 1987г.
5. Ансон В., Договорное право, М., 1984г.
6. Аренда предприятий/ Под. Ред. В.Ф.Новикова, М., 1990г.
7. Сафулин Д., Общие положения об аренде, М., 1990г.
8. Комментарий части второй Гражданского Кодекса РФ, 1996г.
9. Конституция РФ, М., 1993г.