Договор аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор аренды — не заключенным.

Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. В то же время индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества (например, в акте приема-передачи имущества в аренду). В этом случае такой документ должен рассматриваться как неотъемлемый элемент договора в части согласования индивидуально-определенного объекта аренды.

Как правило, договор  аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Так, согласно ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса);²⁰ максимальный срок аренды участков лесного фонда — 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса).²¹ Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается.

По общему правилу  срок аренды не является существенным условием договора. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Например, если в договоре указано, что он действует до начала реконструкции сданного в аренду объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В то же время для отдельных видов договора аренды срок — существенное условие. Следовательно, несогласование его сторонами влечет признание договора незаключенным. В частности, срок является существенным условием договора аренды участка лесного фонда.

Если договор  аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, заблаговременно  предупредив об этом другую сторону. Для обеспечения стабильности имущественного положения участников арендного обязательства законодатель установил достаточно продолжительный срок предупреждения. При обычной аренде предупреждение об отказе

от договора должно быть заявлено не менее чем за один месяц, а при  аренде недвижимого имущества —  не менее чем за 3 месяца (ст. 610 ГК). В то же время законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения. Например, арендатор по договору проката, заключенному на неопределенный срок, вправе отказаться от договора, предупредив арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон возобновленного таким образом договора вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к договору проката и к аренде транспортных средств.

Договоры аренды могут заключаться  в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года. Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат — ст. 626 ГК, аренда транспортных средств — ст. 633 и 643 ГК, аренда зданий или сооружений — ст. 651 ГК, аренда предприятий — ст. 658 ГК).²²

Несоблюдение установленной законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре. Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений и аренды предприятий. В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания. Особая значимость договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения правила о том, что такие договоры должны заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. «Иное» предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК, из которых следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года. Порядок государственной регистрации определен Законом о государственной регистрации прав на недвижимость.²³ Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для государственной регистрации договоров аренды некоторых объектов установлены дополнительные специальные правила4.

Несоблюдение  требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом. Такие последствия предусмотрены законодателем, в частности, для договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При практическом применении норм о государственной регистрации сделок, в том числе и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия ее нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, то есть интересами неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.

Договор аренды, который в последующем  предусматривает переход права  собственности на арендованное имущество  к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Данная норма регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора аренды с правом выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной аренды.

Глава 2. Содержание договора аренды и порядок его прекращения

2.1. Права и обязанности сторон

Особые последствия  неисполнения обязанностей арендодателя могут быть представлены в следующем  виде:

Основания ответственности арендатора: отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках. Ограничения ответственности арендатора: не отвечает за недостатки имущества, которые

1. Были им оговорены при заключении договора или
2. Были заранее известны арендатору, либо
3. Должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора или приемке имущества.²⁴

Особые последствия  неисполнения обязанностей арендатора могут быть представлены в следующем виде:

Права арендатора:

1. Распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. К актам распоряжения относятся: предоставление имущества в субаренду (поднаем) или ссуду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем), залог арендных прав, передача их в уставный капитал и тому подобное. За исключением перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.
2. Производить улучшение арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, по окончании договора он их забирает с собой. На производство неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. Если согласие было получено, по окончании договора арендатору возмещаются затраты на неотделимые улучшения. Если согласия арендодателя не было, затраты возмещению не подлежат.
3. По окончании срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При нарушении преимущественного права арендатор может требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору либо возмещения убытков.

Права и обязанности  сторон в связи с улучшением арендованного имущества. Под улучшениями арендованного имущества (в отличие от его ремонта) следует понимать такие изменения объекта аренды, которые повышают эффективность его использования. При этом важно иметь в виду, что речь идет лишь о таких изменениях, вносимых в арендованное имущество, которые имеют характер именно улучшений. Всякое иное изменение объекта аренды (например, переоборудование, перепланировка), не связанное с его улучшением, не подчиняется нормам, регламентирующим последствия улучшения арендованного имущества, и соответствующие расходы не подлежат возмещению.

Последствия улучшения  арендованного имущества предопределяются, прежде всего, характером улучшений, а  именно их отделимостью без вреда  для арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора и, соответственно, по окончании аренды должны остаться у него, если иное не предусмотрено договором. Улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества, считаются собственностью арендодателя.

Возможность возмещения стоимости улучшений предопределяется тем, произведены ли они с согласия арендодателя. Если улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Причем данное правило не может быть изменено по соглашению сторон — отступление от него возможно только на основании закона.

Согласие арендодателя на улучшение сданного в аренду имущества является условием договора аренды. Оно может быть оговорено при заключении договора или в процессе его исполнения. Не исключается также последующее одобрение арендодателем произведенных улучшений после окончания аренды. Если согласие на улучшение не зафиксировано в договоре, последующее согласие должно рассматриваться как его изменение. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, которая установлена для самого договора. Последствия несоблюдения формы последующего согласования условия об улучшениях должны определяться по правилам § 1 гл. 9 ГК. Например, если при письменной форме договора аренды условие об улучшениях письменно не согласовано, стороны не вправе в случае спора ссылаться в подтверждение договоренности об улучшениях на свидетельские показания, но они не лишены права приводить письменные и другие доказательства.

Как отделимые, так и неотделимые  улучшения, произведенные арендатором  за счет арендодателя, являются собственностью арендодателя и возмещению не подлежат. В частности, это касается улучшений, произведенных за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества.