Договор аренды

     Оглавление 

     Введение…………….…………………..……….………...…….…………….3

Глава 1Общие положения о договоре аренды…………………....................5

1.1. Понятие и существенные условия договора аренды.…..……..……….5

2. Права и обязанности сторон по договору аренды…...………………...8

Глава 2 Виды договоров аренды....................................................................15

1. Прокат……………..………………………………..…..…..…………...15
2. Аренда транспортных средств...............................................................19
3. Аренда зданий и сооружений…..……………….……..…...……….....20
4. Аренда предприятий...............................................................................24
5. Финансовая аренда (лизинг)..…..………………….……..………..…..28

     Заключение………….………..…………….…..….…….…………...............31

     Список  литературы..…………………………………………………………33

     Приложение.....................................................................................................35 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     В гражданском праве наряду с обязательствами  по отчуждению имущества именуется  группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем.

     Содержание  обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

     Договор аренды - один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился. Договор аренды пришёл к нам из римского права и был воспринят ещё российским дореволюционным законодательством.

     Цель  договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).                     

     В настоящее время аренда широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

     Актуальность  нашему исследованию придает то обстоятельство, что договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах деятельности, включая бытовой уровень: в настоящее время достаточно высоким сохраняется спрос на применение договора аренды зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, транспорта и проч.

     Цель  данной курсовой работы состоит в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды и его видов. Указанная цель определяет задачи исследования:

• Рассмотреть общие положения об аренде, а также его существенных условий, объектов и субъектов договора аренды и отдельных его видов;
• Исследовать права и обязанности сторон по договору аренды;
• Раскрыть содержание отдельных видов договоров аренды.

     В данной курсовой работе были использованы труды таких авторов как Иоффе  О.С.,  Новицкого И.Б., Слугина А.А., Суханова С.А., Толстого Ю.К., Чиркина В.Е и т.д.

     Объектом  данного исследования являются права  и обязанности субъектов договора аренды (имущественного найма), правовое положение объектов данного договора, безусловно, общие положения об аренде, а также отдельные виды договора аренды, исходя из выбранной тематики данной курсовой работы.

     Предмет исследования составили нормы действующего гражданского права Российской Федерации.

     Методологическая  база курсовой работы представлена сравнительно-правовым методом, методом историзма, системного анализа и другими частно- и  общенаучными методами.

       Нормативную основу исследования составили нормативно-правовые акты Российской Федерации.

     Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка используемой литературы.

      Глава 1Общие положения о договоре аренды

     1.1 Понятие и существенные условия договора аренды 

     Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное  владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ)¹. С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

       Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

     Договор аренды является возмездным, поскольку  арендодатель за использование своих  обязанностей по передаче имущества  во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное  предоставление в виде внесения арендной платы.

     Договор аренды является двусторонним, поскольку  каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности  в пользу другой стороны и считается  должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

     Первым  среди всех существенных условий  гражданско-правового договора в  п.1 ст.432 ГК названо условие о предмете договора, включающего в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю. Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды².

     Срок владения и пользования арендатором, сданным в наем имуществом, всегда признавался существенным условием договора аренды.

     ГК РФ, в свою очередь предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

     Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным. На наш взгляд, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. По данному вопросу следует рассмотреть разъяснения ВАС РФ³: по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности, то он при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора. Указанное право арендатора на возобновление договора аренды должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необходимо принимать к производству дела по искам арендатора о защите их прав на преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора. При подтверждении указанных истцом требований Арбитражный суд проводит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

     Следует также упомянуть о порядке, предусмотренном  ст. 621  ГК РФ, права по заключении договора аренды на новый срок. Лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора⁴. В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив котрагента не менее чем за три месяца.

     Требования  к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации.

     Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, регулируется особым образом. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

     Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

     По  мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации  объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регистрации, не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда относятся к недвижимому имуществу⁵. 

1.2 Права и обязанности сторон по договору аренды 

     Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Статья 611 ГК РФ регламентирует предоставление имущества арендатору:

1. арендодатель во исполнение заключенного договора обязан: предоставить арендатору имуществе в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствий с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков [п.2 ст. 611 ГК РФ).