Договор аренды. Коллективные договоры и соглашения

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ: 
 

1. Договор  аренды................................................................................................3

2. Коллективные  договоры и соглашения........................................................9

Задача 25..............................................................................................................13

Список  литературы.............................................................................................17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Договор аренды 

    Прототипом  современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве являлся  договор найма вещей . По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (locator - наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (conductor - нанимателю) одну или несколько определённых вещей для временного пользования, а наниматель в свою очередь обязывалась уплатить за пользование этими определённое вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

    По  законодательству многих государств, договор аренды (имущественного найма) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

    Но  также следует отметить, что законодательство различных стран рассматривает  договор аренды по-разному.

    Например, Швейцария рассматривает договор  аренды, как разновидность имущественного найма.

    Некоторые особенности присущи договору аренды в англо-американском праве: в зависимости  от объекта найма различают договор  найма движимого и недвижимого имущества.

    Исследователями договора аренды русского и советского законодательств, были такие знаменитые цивилисты, как Г.Ф. Шершеневич, Д. И. Мейер, О.С. Иоффе. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, гражданскому праву Российской империи было "чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из неё плодов, как это принято в германском праве, чуждо различие между наймом долгов и движимостей, наймом сельских земель, скота, как это принято во французском праве".

    Законодательство  и доктрина дореволюционного права исходила из того, что внаём могли передаваться только непотребляемые вещи. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич - "Не всякая вещь допускает пользование без повреждения её существа. Вещи, потребляемые неспособны, составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их целостности".

    Также он полагал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а  действия наймодателя по передаче имущества  внаём . В целом в дореволюционном  российском праве предмет договора понимался более широко, чем в современном законодательстве. Д.И. Мейер по этому поводу отмечал, что "не одни физические вещи, а и другие имущества могут служить предметом найма".

    По  сравнению с дореволюционным  законодательством в договоре имущественного найма чётко просматривались отдельные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признавался статус титульного владельца. По этому поводу О.С. Иоффе, подчёркивая обязательственно-правовой характер отношений по имущественному найму, приходил к следующему выводу: ?Однако сданное в наём имущество поступает во владение нанимателя, а владение такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или договорной контрагент:

    Понятие договора аренды закреплено законодателем в статье 606 гражданского кодекса :

    "По  договору аренды (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью".

    Таким образом, можно сделать вывод  о том, что договор аренды, это  обязательство, по которому имущество, находящееся у арендодателя на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), передаётся арендатору во временное владение и (или) пользование, за определённую плату. Также из данного определения следует сделать вывод о том, что данный договор является консенсуальным и возмездным.

    Целью договора аренды следует считать  передачу имущества арендодателя во временное пользование , так как  в этом заинтересованы обе стороны  договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно и не имеет возможности приобрести его в собственность.

    Арендодатель  преследует цель извлечения прибыли  из передачи имущества во временное  пользование. Данный признак позволяет  отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности от договора ссуды, то есть безвозмездного пользования имуществом (глава 36 ГК РФ). Следует разграничивать договор аренды от других видов договоров, закреплённых в ГК РФ.

    Отличие договора аренды от договора купли-продажи в том, что при последнем, продавец получает "единовременную" оплату продаваемого товара , и покупатель приобретает право собственности на купленную вещь на купленную вещь после полной оплаты покупаемого товара. А при аренде право собственности у арендатора не возникает, что исходит из определения договора аренды. Различие между договором аренды и договором мены состоит в том, что по договору мены каждая из сторон договора обменивается товарами или вещами, определёнными договором мены, а договор аренды не предусматривает, какой-либо обмен.

    Договоры  аренды и безвозмездного пользования  близки по своей сути. В обоих  случаях одна сторона (арендодатель, ссудодатель) передаёт другой стороне (арендатору, ссудополучателю) во временное  пользование имущество. Другая сторона, то есть арендатор (ссудополучатель) обязуется вернуть ту же вещь с учётом нормального износа, или в состоянии обусловленном договором . Главное отличие между данными договорами в том, что договор аренды - возмездный договор, то есть арендодатель получает арендную плату, а по договору безвозмездного пользования, пользование вещью происходит без какой-либо оплаты со стороны арендатора.

    Договоры  аренды и найма жилого помещения  настолько близки по своей сути, что разграничить их практически  невозможно. Однако законодатель производит разграничение между этими договорами в том, что аренда жилого помещения теперь производиться в соответствии с Жилищным кодексом РФ, но с учётом положений закреплённых в ГК РФ. Также по договору найма жилого помещения, наниматель обязуется нести расходы по оплате жилья (то есть, коммунальные и другие платежи). Также различие можно провести по тому, что наниматель может вселять в нанятое жилое помещение членов семьи, временных жильцов и так далее, а по договору аренды - арендатор не вправе производить эти действия, если они не оговорены в договоре аренды.

    Под пользованием понимается извлечение из вещи, которой пользуется арендатор, полезных свойств, без изменения  её субстанции, в том числе приобретение плодов и каких-либо иных доходов. По общему правилу, закреплённому частью 2 статьи 606 ГК РФ, доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором аренды, поступают в собственность арендатора. Впрочем, законодательством, может быть установлено и иное правило, а именно, что доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

    Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого  имущества (статья 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

    Однако, такой договор включает в себя некоторые элементы договора купли - продажи, но, не относится к числу смешанных. В отличие от купли - продажи, при аренде с выкупом, право собственности может перейти к арендатору в момент заключения договора.

    В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года № 21 "Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли - продажи недвижимости", указывается следующее:

    1. Пункт 11, указанного письма говорит: "Арендатор, заключивший договор  аренды нежилого помещения на  основании аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность.

    Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли - продажи  арендуемого нежилого помещения.

    Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что акционерное общество не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со статьями 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации.

    Кассационная  инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества по следующим основаниям. Согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации и пункту 4.5 основных положений Программы приватизации , на которые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 процентов уставного капитала, которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда. Акционерное общество, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25 процентов, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли - продажи.

    1. В соответствии с пунктом 12, указанного выше информационного  письма говориться: "Арендатор,  не выкупивший арендованное имущество,  не вправе отчуждать его третьим лицам".

    Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой, и в этой плоскости, приравнено к праву собственности  и иным вещным правам (статья 305 ГК РФ). Однако, такую защиту, оно получает только тогда, когда арендатор, наряду с правом пользования, наделён и правом владения вещью. Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя, как собственника арендованного имущества. Если же речь идёт о праве пользования, без владения, то вещноправовой защитой оно не пользуется.

    Часть 2 статьи 606 ГК РФ воспроизводит норму части 2 статьи 85 Основ Гражданского законодательства (совпадающая в основном с частью 2 статьи 9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

    Праву пользования арендатора присуще  свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ), то есть договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Примерами, здесь может служить следующее: 
 
 

       2. Коллективные договоры  и соглашения 

       Сущность  коллективного договора строится на двух началах:

- на  идее управленческой суверенности  организаций в сфере труда, осуществляемой её главой;

- на  участии профсоюза в урегулировании  трудовых, социально-экономических  и профессиональных отношений  между работодателем и работниками.

       При этом коллективный договор не должен рассматриваться как обыкновенная гражданско-правовая сделка, так как  преследует другие цели и имеет более  обширную социальную сферу действия. Так, в отличие от гражданско-правовой сделки, коллективный договор распространяет соё действие не только на непосредственных его участников, но и на тех работников организации, которые не имели прямого отношения к его разработке и одобрению.