Договор аренда и него виды

                    3.Прекращение договора аренды.

Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил от-617. 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если е о заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы,  приведенная норма, представляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится оговоре к о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора. В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила» установленные ст-418 ГК, т.е. договор  аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора. Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст.419 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может  быть  досрочно расторгнув судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п.2 ст.450 ГК. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назначения имущества» то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;2)существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В отношении порядка внесения арендной платы сказано выше;4)не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда:

1)арендодатель не  предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользования имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не  проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;

2)переданное арендатору  имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными» договор аренды,  может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3)арендодатель не  производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4)имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью. В любом случае договор аренды, может быть досрочно расторгнут, только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Право арендатора на возобновления  договора. Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок,

Арендатор обязал письменно  уведомить арендодателя о желании  заключить такой договор в  срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки "при прочих равных условиях", которая используется в абз.1 ст.621 ГК. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора да новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды а другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить  новый договор аренды.

Если арендатор  продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.

          4. Отдельные виды договоров аренды.

Общие положения. ГК проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п.З ст. 610, п.З ст.614, ст.625 ГК), Виды договора аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в §2 - 6 главы 34 ГК.

Аренда отдельных  видов имущества в ГК в форме  самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные  нормы, которые применительно к  тем или иным видам имущества изменяют общие правила §1 главы 34 ГК. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т.е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий).

Примерами, подтверждающими  существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 СТ..609 и п.2 ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аренде недвижимого имущества аренда определенного вида имущества , а в п.2 ст.651 - об аренде зданий (сооружение как отдельной разновидности недвижимого имущества (вид аренды;. Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества, как земля /п.2 ст. 652 ГК).

Деление аренды на виды в ПС не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение  таких видов произвольно.

Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат - исходя из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского - для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

Ряд широко распространенных на практике договоров аренды  вообще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не сказано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом  Земельном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости.

К отдельным видам  договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст.625 ГК РФ). ГК РФ специально урегулировал пять видов договора аренды:

1) договор проката;

2) договор аренды  транспортных средств; 

3) договор аренды  зданий и сооружений;

4)договор аренды  предприятий; 

5) договор финансовой аренды лизинга.  
 
 

                                                       ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Анализируя выше написанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом , когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности  своих участников, позволяет им реализовать  свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

Исходя из определения  договора можно выделить, 3 основные черты характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним.

                          СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

1. Конституция Российской  Федерации.

2. Гражданский кодекс.

3. Комментарий к  Гражданскому кодексу Российской  Федерации, части второй. Изд. 3-е,  испр, и доп., с использ. судебно-арбитражной практики / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор Е.Н.Садиков - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М. 1998.

4. Лесной  кодекс РФ.от 2° января 1997г.//Собрание законодательства РФ. 1997. №5.

5. Положение с-6 аренде участков местного фонда в Р5, утв. постановлением Правительства ?-& (Т 23 июля 1993г. ^71^.//Собрание законодательства Р1> 19^3.

6. Собрание актов Р^. 1&94. ^8.

7. Собрание постановлений РСФСР. 1965. М,