При анализе содержащихся в ГК РФ положений, регулирующих порядок пользования имуществом сданного арендатору предприятия, обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле рамками названных правомочий арендатора выступает запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.

      Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного  предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК РФ).

      В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешения арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти «улучшения» по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности.

      Возврат арендованного предприятия в  связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором  с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

Глава 2. Аренда предприятия  на примере ООО  «МАЙ»

2.1. Общая характеристика  предприятия, его  организационно-правовая  форма

      Сразу необходимо отметить, что некоторые  моменты (названия, показатели деятельности и т.д.) автором (мною) сознательно изменены по требованию исследуемого предприятия во избежание распространения коммерческой тайны, но сделано это так, что эти изменения не окажут влияния на результат исследования и общие выводы по нему. 

      Предприятие «МАЙ» ведет свою деятельность с 1993 года. В 2002 году предприятия прошло государственную перерегистрацию. Организационно-правовая форма предприятия – общество с ограниченной ответственностью. Учредителями предприятия являются общественная организация воинов-интернационалистов и участников локальных конфликтов и физические лица. Юридический адрес предприятия – г. Пермь, Б. Гагарина 66а.

      Уставный  капитал ООО «МАЙ» сформирован из долей участников, определенных учредительными документами и составляет 100 тыс. рублей. Предприятие учреждено на основании учредительного договора, который подписан всеми учредителями общества. Учредителями также разработан и утвержден устав общества.

      Высшим  органом управления в исследуемом  предприятии является общее собрание его участников. К ведению общего собрания относятся исключительные вопросы, связанные с деятельностью  общества. Для управления текущей деятельностью ООО создан исполнительный орган в лице генерального директора, который подотчетен общему собранию учредителей.

     В 2009 году перед руководством ООО «МАЙ» встал вопрос оптимизации своей деятельности, как в вопросах планирования налогов, так и в других организационных направлениях. Для того, чтобы решить организационные вопросы, было принято решение сдать предприятие в аренду индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица. Во-первых, это позволяет уменьшить затраты на ведение бухгалтерского учета на предприятии, а во-вторых, оптимизировать налоговые платежи в бюджет, то есть, налоги теперь в основном взимаются с одного вида предпринимательской деятельности – сдача предприятия в аренду. Естественно, все расходы, связанные с ведением предпринимательской деятельности легли теперь на плечи арендатора, а ООО «МАЙ» получает арендную плату, которая рассчитана с учетом имеющихся ранее результатов деятельности и составляет примерно такую сумму, которая получалась ранее от торговой деятельности.

2.2. Содержание договора  аренды

     В декабре 2009 года был заключен договор аренды предприятия между ООО «МАЙ» (далее Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица (ИПБЮЛ) Зарубиным В.Д. (далее Арендатор).

     Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны  имеют друг перед другом ряд взаимных прав и обязанностей. Основная обязанность  Арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование.

     Основным  правом арендодателя является возможность  получения арендных платежей. Определение  размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Размер арендных платежей установлен в 1 млн. 500 тыс. рублей в месяц.

     В договоре аренды предприятия в качестве формы платежа определено перечисление суммы арендной платы на расчетный счет ООО «МАЙ» не позднее 5 дней, следующих за месяцем платежа.

       Арендатору по договору предоставлены  широкие полномочия по использованию  имущества арендованного предприятия.  Арендатор вправе без согласия  арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не повлечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушит других положений договора аренды предприятия. Кроме этого, Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

     В договоре имеются ограничения полномочий Арендатора. Так, установлено условие  о невозможности отчуждения недвижимого  имущества, входящего в состав арендуемого предприятия.

     В договоре устанавливается обязанность  Арендатора по поддержанию предприятия  в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии, что означает сохранение функциональной целостности предприятия, способности  его к функционированию. Арендатор обязан проводить текущий и капитальный ремонт вещественных элементов предприятия. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия, Арендатор также обязан по договору обновлять оборудование и технологии в соответствии с требованиями времени и конкурентной среды.

2.3. Заключение договора  аренды предприятия

     Перед заключением данного договора стороны  совершили обязательные предварительные  действия по удостоверению состава  передаваемого предприятия, была проведена аудиторская проверка. Сторонами до подписания договора аренды предприятия были составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определен размер арендной платы. Необходимо отметить, что размер арендной платы был определён исходя из интересов обеих сторон, что очень важно для осуществления предпринимательской деятельности.

     В ходе инвентаризации было проверено  фактическое наличие числящихся на балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) предприятия, их сохранность, описание основных признаков  и определение текущего состояния, была проведена оценка состава предприятия. Инвентаризация проводилась в соответствии с установленными правилами. Результаты инвентаризация явились одним из оснований для определения размера арендной платы.

     Акт инвентаризации был дополнен заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Аудиторская проверка преследовала две цели:

     1. проверка соответствия (достоверности)  финансовой отчетности установленным  критериям;

     2. проверка законности совершенных  хозяйственных операций.

     Аудиторская проверка подтвердила достоверность  бухгалтерского баланса предприятия, принятого налоговыми органами.

     Следует отметить, что по соглашению сторон расходы по проведению инвентаризации были распределены между арендатором  и арендодателем. В основном, конечно, расходы легли на арендодателя. Арендатор понес только те расходы, которые связаны с определением оптимальной арендной платы, которая позволит ему в дальнейшем осуществлять предпринимательскую деятельность и получать прибыль, необходимую для поддержания предприятия в надлежащем состоянии.

     Договор аренды предприятия как сделка с  недвижимым имуществом прошёл государственную  регистрацию и считается заключенным  с момента такой регистрации.

2.4. Исполнение договора  аренды предприятия

     Передача  арендованного предприятия от Арендодателя Арендатору было осуществлено по передаточному акту. К передаточному акту были приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта Арендатором и Арендодателем.

     Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия в надлежащем порядке оформили передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества было оформлено соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право аренды предприятия послужило основанием для внесения записей о праве на объект недвижимого имущества, входящий в состав ООО «МАЙ».

     Передача  в составе арендуемого предприятия  исключительных прав (интеллектуальной собственности) потребовало оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях были определены пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия. Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, были письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору.

     По  общему правилу права и обязанности  арендодателя по отношению к его  работникам перешли к арендатору в порядке, установленном для  перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица (согласно Трудового кодекса  РФ).

Заключение

     Проведенное курсовое исследование позволило ответить на поставленные в его начале вопросы.

     Аренда  предприятия является одним из видов  аренды среди которых выделяют: