Аренда предприятий

    Законодательством Республики Беларусь устанавливаются  виды (группы) предприятий (объединений), организаций и виды имущества, сдача  которых в аренду не допускается. В частности, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу» № 148 от 13 июня 1990 года установлены следующие виды (группы) предприятий (объединений), организаций республиканского и местного подчинения, сдача которых в аренду не допускается: эксплуатационные предприятия связи Министерства связи и информатики Республики Беларусь; организации газового хозяйства Государственного комитета Республики Беларусь по топливу и газификации; нефтепродуктопроводы, объединения и предприятия по обеспечению нефтепродуктами; предприятия (объединения) и организации пассажирского автомобильного и речного транспорта общего пользования; объекты гражданской обороны независимо от ведомственной подчиненности; хлебные базы Министерства хлебопродуктов Республики Беларусь, хранящие государственные ресурсы зерна и продукты его переработки; электрические станции, сети и трансформаторные подстанции; санитарно-профилактические и санаторно-курортные учреждения; учебные заведения всех типов и общежития для студентов и учащихся; общеобразовательные школы и учреждения по воспитанию детей; государственные музеи и библиотеки; республиканское и местное телевидение и радиовещание и т.д.²⁷

    Следует отметить, что ранее, договор аренды использовался как способ разгосударствления и приватизации государственной собственности путем выкупа арендованного имущества арендным предприятием.²⁸ Сегодня, арендатор в установленном порядке может выкупить арендованное имущество, кроме имущества, разгосударствление и приватизация которого запрещены. Отношения по выкупу арендованного имущества регламентируются законодательством Республики Беларусь и договором о выкупе имущества, заключаемым арендатором с собственником арендованного имущества или органом, уполномоченным собственником.²⁹

    Необходимо  отметить, что в настоящее время  в Республике Беларусь запрещено  выкупать следующие виды арендованного  имущества: имущество структурных  единиц, если такое имущество используется группой структурных единиц, имеющих единую организационную и технологическую связь; подвижной состав автомобильного транспорта общего пользования (за исключением такси), городской электрический транспорт и суда речного флота; котельные; сети и сооружения водопроводно-канализационного хозяйства; имущество ремонтно-строительных организаций, осуществляющих ремонт жилищного фонда, объектов социального и культурного назначения, а также промышленных предприятий, научно-производственных объединений и проектных институтов системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь; имущество зрелищных предприятий и организаций; имущество лечебно-профилактических учреждений; спортивные базы и сооружения и др.³⁰

    В аренду предоставляются земельные  участки крестьянским (фермерским) хозяйствам.³¹ Арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации.³²

    Широко  практикуется сдача в аренду зданий, сооружений и иных нежилых помещений и иного имущества, находящегося в государственной собственности. В аренду сельскохозяйственным предприятиям (колхозам и государственным сельскохозяйственным субъектам хозяйствования) сдаются тракторы; сельскохозяйственные машины, приобретаемые за счет государства. В аренду сдаются участки государственного лесного фонда, рыболовные и охотничьи угодья. Специальные прокатные организации сдают напрокат театрам и иным зрелищным предприятиям театральные костюмы и другой реквизит. Транспортные предприятия сдают в аренду транспортные средства (автомобили, локомотивы, вагоны, суда, баржи и т.д.). Машинопрокатные базы сдают в аренду строительным организациям различные механизмы и машины.

    Договор аренды распространен и в отношениях между организациями и гражданами. Ателье и пункты проката предоставляют гражданам в аренду предметы хозяйственного обихода, предметы культурно-бытового назначения, спортивный инвентарь, другое имущество. Хотя и редко, но встречаются договоры аренды, по которым граждане сдают организациям в аренду свое имущество, например, жилой дом, дачу на летний период, квартиру и т.д.³³

    В свою очередь, между гражданами договор  аренды встречается редко. Обычно сдаются  в аренду гаражи, дачи, садовые домики, вместе с квартирами сдают в аренду мебель, посуду и т.д.

    Многие  отношения владения и пользования  чужим имуществом за вознаграждение обладают всеми специфическими особенностями, например, отношения аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. В связи с этим можно выделить пять видов аренды:

1. прокат;
2. аренда транспортных средств;
3. аренда зданий и сооружений;
4. аренда предприятий;
5. лизинг.

    Следует отметить, что в Гражданском кодексе  Республики Беларусь  содержатся лишь основные правила о каждом виде аренды. По каждому из видов аренды имеются специальные акты законодательства Республики Беларусь. Так, аренда имущества регулируется статьями главы 34 ГК. Отдельные виды договоров аренды регулируются специальными актами законодательства.

    В частности, аренда земельных участков регулируется статьями главы 8 Кодекса Республики Беларусь о земле (ст. 43-48), аренда водных объектов (их частей) - ст. 28 Водного кодекса Республики Беларусь, аренда участков государственного лесного фонда - ст. 45 Лесного кодекса Республики Беларусь.

    Отдельные статьи об аренде имущества, земли и других природных ресурсов содержатся в законах Республики Беларусь: от 5 мая 1998 г. «Об объектах, находящихся только в собственности государства».³⁴ В отношении объектов государственной собственности, сданных в аренду в процессе разгосударствления и приватизации государственной собственности, продолжает действовать Закон Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. «Об аренде».³⁵

    Ряд вопросов аренды зданий и сооружений решен в указах Президента Республики Беларусь: «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» от 30.09.2002 года,³⁶ «О дополнительных мерах по регулированию экономических отношений» от 16.01.2002 года (в ред. от 30.08.2002 года),³⁷ «О лизинге» от 13 ноября 1997 года (в ред. от 22.11.2001 года), ³⁸ «О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности» от 13 января 1998 года.³⁹

    В развитие законодательных актов  принят ряд важных постановлений  Правительством Республики Беларусь об аренде государственного имущества, в  частности: «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу» от 13 июня 1990 года,⁴⁰ «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду   зданий, сооружений  и нежилых помещений,  находящихся в   республиканской собственности» от 31.05.2002 года.⁴¹

    Таким образом, можно сделать вывод  о том, что законодательное урегулирование вопросов аренды не является однозначным. Сегодня в Республике Беларусь существует большие количество правовых актов, регулирующих договорные отношения по аренде. 
 

2. ХАРАКТЕРИСТИКА  ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

    2.1   Понятие предприятия 

    В действующем гражданском законодательстве Республики Беларусь термин «предприятие»  имеет два разных значения. «Унитарным предприятием» называется юридическое лицо – субъект права,  и посему в Гражданском кодексе  Республики Беларусь говорится  о государственных и частных унитарных предприятиях.  Предприятие (без прилагательного «унитарное») – это объект гражданских прав,  на который может быть направлено волеизъявление субъекта права –собственника имущества унитарного предприятия, т.е. оборотоспособный объект.⁴²

    Предприятие представляет собой достаточно  специфический объект гражданских  прав, что нашло свое отражение  в нормах ГК, посвященных предприятию  и сделкам с ним. 

    Предприятием  – объектом гражданских прав признается единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности. 

    В  состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности,  включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,  инвентарь,  сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,  индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

    Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью.  В этом заключается его специфика  как  объекта гражданских  прав,  т.к.  сегодня  предприятие может и не быть «прочно связано с землей», а его перемещение возможно без «несоразмерного ущерба назначению».⁴³

    Специфичность предприятия–объекта гражданских  прав проявляется также и в  отношении к нему законодателя как к особому объекту права. Это отношение выражается в том, что предприятие:

• приравнено к недвижимому имуществу;
• определение понятия «предприятие» дается в ГК,⁴⁴  расположенной после блока статей о недвижимости;
• предприятие, как объект, неоднородно: правовая природа элементов, составляющих предприятие как объект гражданских прав,  такова,  что их можно разделить на три группы (первая – вещи (имущество), являющиеся предметами материального мира: земельные  участки,  здания,  сооружения,  оборудование,  инвентарь, сырье,  продукция; вторая – имущественные права и обязанности:  право требования, долги; третья – объекты интеллектуальной собственности: права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, другие исключительные права.

    Таким образом, такой объект гражданских  прав как предприятие  есть  объект, «выпадающий» из классификации движимого  и недвижимого имущества,  поскольку  само предприятие вещью, даже сложной,  в прямом смысле этого слова не является. В определении понятия «предприятие» имеются элементы,  присущие субъекту права, в связи с чем законодательством установлены особые правила в отношении такой сделки с предприятием как передача в аренду.

2. Общие положения договора аренды предприятия

    По  договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.⁴⁵

    Выделение договора аренды предприятия в самостоятельный вид договора аренды обусловлено особенностями предмета этого вида договора аренды.

    Предприятие как имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской  деятельности. В его состав как  имущественного комплекса входят все  виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ч. 2 п. 1 ст. 132 ГК).

    Имуществом  предприятия являются и принадлежащие ему права требования. По договору аренды предприятия на арендатора переводятся и долги предприятия как субъекта права.

    Следует отметить, что по договору аренды предприятия передается не просто имущественный комплекс, а работающее предприятие. Его деятельность не прекращается ни в момент заключения договора аренды предприятия, ни в момент его передачи, ни после ее. По истечении срока аренды предприятия оно не становится собственностью арендатора и возвращается арендодателю. Это не означает, что арендатор не имеет права изменять состав имущественного комплекса, полученного в аренду. Если бы арендатор не имел такого права, аренда не имела бы смысла.⁴⁶

    Поскольку в состав имущественного комплекса  предприятия, передаваемого в аренду, входят права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, их передача производится в порядке, предусмотренном законодательством.

    Не  подлежат передаче арендатору по договору аренды предприятия, если иное не установлено  законодательством, права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, поэтому включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.⁴⁷