Аренда. Исковая давность

Перерыв исковой давности  означает, что раз по каким-либо причинам возникает необходимость предъявить иск заново, также заново начинается течение срока давности, а время, истекшее до перерыва, в новый срок не засчитывается. В этом есть отличие перерыва от приостановления срока давности. Если приостановление исковой давности вызывается, как правило, независящими от воли заинтересованных лиц событиями длящегося характера, то перерыв исковой давности закон связывает с волевыми действиями истца или ответчика.

В соответствии со ст. 203 ГК РФ  течение исковой давности прерывается:

1. предъявления иска в установленном законом порядке,
2. совершением обязательным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Первое из этих обстоятельств  охватывает собой лишь такое обращение  в суд, арбитражный и третейский суд, которое сделано в полном соответствии с требованиями материального и процессуального законодательства. Это, в частности, означает обязательное соблюдение истцом правил о подведомственности спора, принятие им необходимых мер к его досудебному урегулированию, предъявление иска дееспособным лицом и т. д. Иск, предъявленный с нарушением любого из этих и иных установленных законом требований, не принимается судом к производству  (ст. 129 ГПК  РСФСР)  или оставляется судом без рассмотрения  (ст. 210 ГПК  РСФСР) , а отсюда следует,  исковая давность не прерывается. Но иногда, иск, предъявленный по всем правилам, оказывается не рассмотренным по существу, например, ввиду появления обстоятельств, приостанавливающих  производство по делу (ст. 214 ГПК  РСФСР). Так, суд обязан приостановить производство по делу в случае смерти гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство, пребывание ответчика в действующей части Вооруженных Сил и т. д. Во всех случаях приостановления производства по делу исковая давность прерывается в момент предъявления иска и начинает течь заново.

Признание долга как  обстоятельство, прерывающее исковую давность, может  выражаться в любых действиях должника, подтверждающих наличие долга или иной обязанности.

Но также следует  отметить и то, что ст. 203 ГК РФ не содержит прямых указаний по ряду  существенных вопросов, возникающих на практике, к которым относится:

1. нарушение установленного порядка предъявления иска определено судом не первой, а например, надзорной инстанции спустя длительное время после принятия дела к производству судом первой инстанции,
2. в исполнении решения, вынесенного судом, отказано и в этой связи необходимо предъявить новый иск. Например, суд необоснованно принял к рассмотрению спор, разрешение которого не относилось к его компетенции, либо вынесенное решение не может быть исполнено за рубежом.
3. Отказано в исполнении решения третейского суда по мотиву недействительности соглашения о третейском разбирательстве либо в связи с признанием того, что решение вынесено по спору, выходящему за пределы такого соглашения.

Восстановление  исковой давности.

Наряду с приостановлением и перерывом исковая давность может быть восстановлена судом, но в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска данного срока по обстоятельствам, связанным с личностью истца, нарушенное право гражданина подлежит защите.

Это предусмотрено ст. 205 ГК РФ. В данном случае суд восстанавливает уже истекшую исковую давность и  исходит из этого обстоятельства.

Восстановление исковой  давности рассматривает законом  как исключительная мера, которая  может применяться лишь при наличии  ряда обстоятельств. А именно:

1. Причина пропуска признается судом уважительной в том случае, когда она связана с личностью истца, в частности его тяжелой болезнью, беспомощным состоянием, неграмотностью и т. п. Обстоятельства, связанные с личностью ответчика, во внимание не принимаются.
2. Вопрос о восстановлении исковой давности может ставиться лишь потерпевшим – гражданином. Просьба юридических лиц и граждан-предпринимателей с такой же просьбой не удовлетворяются.
3. Уважительные причины пропуска – это лишь те, которые имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее – в течение срока давности. При этом решении данного вопроса зависит от суда – он может признать причины пропуска давностного срока уважительными, а может и не признать.

В соответствии с прямым указанием  закона в ст. 201 ГК  РФ, перемена лиц в обязательстве не влечет за собой изменение срока исковой давности, т. е. не прерывает ее и не приостанавливает и, по общему правилу, не может служить основанием для ее восстановления. Такая перемена лиц происходит при уступке права требования (ст. 382 ГК  РФ)  или переводе долга (ст. 391 ГК  РФ),  при наследовании, реорганизации юридического лица и в других случаях правопреемства. Правопреемник, заинтересованный в защите перешедшего к нему права, должен уложить в остаток срока исковой давности, который имеется на момент перехода к нему нарушенного права.

Но необходимо обратить внимание на то, что восстановление срока исковой давности – это не возобновление его на новый срок. Здесь смысл в том, что суд предоставляет защиту нарушенного права несмотря на пропуск срока исковой давности.

Последствия истечения срока исковой давности.

Истечение срока исковой  давности, о применении которой заявлено стороне в споре, до предъявления иска является основанием в отказе в иске (ч. 2 ст. 199 ГК РФ), т. е. погашает право на иск в материальном  смысле. Иными словами, если при рассмотрении дела выясняется, что истцом пропущен срок исковой давности, суд должен отказать в иске, даже не смотря на то, что  истец обладает соответствующим правом и это право нарушено ответчиком. Данный вопрос однозначно решен в законе и дискуссий не вызывает.

Наиболее убедительной представляется точка зрения, которая в наибольшей степени согласующаяся с правилами, установленными действующим законодательством. Так, в случае исполнения обязанности должником по истечении срока исковой давности он не вправе требовать исполнение обратно, хотя бы в момент исполнения он и не знал об истечении давности (ст. 206 ГК  РФ). Закрепляя подобное правило, закон исходит из того, что должник исполняет лежащую на нем правовую, а не только моральную обязанность.

Подтверждением сохранения у истца субъективного права  служит также предоставленная суду возможность признать причины пропуска давности уважительными. Если исходить из того, что истечение давностного срока автоматически погашает субъективное право, пришлось бы констатировать, что в этом случае суд наделяет лицо субъективным правом, что не входит а его полномочия  и противоречит основным принципам гражданского судопроизводства. Кроме того, необходимо учитывать, что исковая давность применяется судом, арбитражным и третейским судом только по заявлению сторон в споре.

Если связывать с  истечением давности само существование  субъективного права, а не только возможность его принудительного осуществления, необходимо было бы заключить, что вопрос о праве истца зависит от усмотрения ответчика, что также не согласуется с принципами гражданского права.

Необходимо также отметить, что введение в закон приобретательной давности, т. е. установление особых правил приобретения права собственника по давности владения, также хотя и косвенно, подтверждает, что истечение исковой давности само по себе не прекращает субъективного права, но его обладатель лишается возможности осуществить это право в принудительном порядке.

2. Институт аренды в Российском гражданском законодательстве.

 Аренда — предоставление или принятие во временное владение и пользование различных природных и имущественных объектов (земли, помещений, предприятий и т. д.), а также иного имущества за определенную договорную плату.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или в пользование (ст. 606). Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества  во временное пользование. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом, т. е. извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ч. 2 ст. 606 ГК РФ).

Предмет договора – любая  телесная не потребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Возникающие в  силу договора аренды отношения носят  прежде всего обязательственный  характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.

Объем полномочий обладателя такого вещного права, разумеется, будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, а также  обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.

Один и тот  же договор (в нашем случае договор  аренды) может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К  примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).

Право сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать  имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При этом сдача имущества в  аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно - правомочия распоряжения.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. В зарубежном праве допускается аренда не только вещей, но и прав, представляющих имущественную ценность, а также ценных бумаг (в частности акций) и даже паёв торговых товариществ.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодатель – это  собственник передаваемого в  пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества  в пользование. Никаких специальных требований к нему закон не предъявляет.

Арендодатель (собственник  квартиры) имеет право: 
— заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях либо отказаться от его заключения (ст. 6834 ГК РФ); 
— совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством; 
— давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан; 
— предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается; 
— расторгнуть договор аренды в судебном порядке; 
— требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями; 
— требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду; 
— входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором; 
— требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды.

Арендодатель обязан: 
— предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии; 
— обеспечить предоставление коммунальных услуг (по общему правилу квартплату и абонентскую плату вносит арендодатель, а счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры оплачивает арендатор).

Арендатор имеет право: 
— пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды; 
— вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга(гу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя); 
— предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к ! арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.

Арендатор обязан: 
— использовать сданную ему по договору 
аренды квартиру по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»); 
— соблюдать правила пользования жилыми помещениями; 
— освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре аренды; 
— беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния имущества; 
— нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося имущества; 
— своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры; 
— производить текущий ремонт квартиры. 
Указанные права и обязанности арендодателя и арендатора являются общими; стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре аренды и другие условия.