Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования  собственности: общие  положения, поиск  и анализ вариантов 

      Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. 

      Поскольку оценочная деятельность  предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее

прибыльный и  конкурентоспособный вид использования  конкретного объекта собственности.

      Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее  эффективного вида использования.

      Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними.  Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

      Анализ  наиболее эффективного использования  объекта недвижимости

предполагает  проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

      Наилучшее и наиболее эффективное использование  объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен  и   соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

      Оптимальное использование участка земли  определяется конкурирующими факторами  конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта. Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

      Если  оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное

использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете

стоимости будет  сведена к получаемым потребительским  качествам объекта 

(доход, престиж  и уединенность и т. д.). Инвестиционная  мотивация помимо величины получаемого  дохода и накопления капитала  учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

      Обычно  анализ наиболее эффективного использования  проводится по нескольким  альтернативным вариантам и включает следующие  направления:

-рыночный анализ;

-анализ реализуемости  варианта;

-анализ наиболее эффективного использования.

      Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих  вопросов.

      Рыночный  анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

      Анализ  осуществимости предполагает расчет базовых  составляющих стоимости: потока доходов  и ставок капитализации для определения  стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

      Анализ  наиболее эффективного использования  предполагает разработку детального плана  реализации каждого варианта с рассмотрением  конкретных участников рынка, сроков осуществления  проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

      Критерии  анализа наиболее эффективного использования. Вариант наиболее эффективного использования  оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

-юридическая  допустимость;

-физическая  осуществимость;

-финансовая  обеспеченность;

-максимальная  продуктивность.

      Последовательность  рассмотрения данных критериев в  ходе анализа различных вариантов  использования недвижимости для  выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

      Юридическая допустимость

      Проверка  юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

      Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования.

      На  выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

      Пример. Если объект ограничен договором  аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической 

целесообразности  в строительстве нового здания, у  которого экономический

срок службы составляет 40 лет.

      Кроме того, необходимо учитывать возможные  ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения  могут касаться некоторых направлений  использования,

конкретизировать  расположение зданий на земельном участке, параметры 

зданий, тип применяемых  строительных материалов. Если ограничения  по

документу о  праве собственности вступают в  противоречие с более общими

юридическими  нормами, например строительными нормами и правилами, то

обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

      Строительные  нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают  строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

      Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.

      Пример. Строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции. Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Однако

вероятность изменения  законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

      Физическая  осуществимость

      Выбор наиболее эффективного варианта использования  недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли.

      Конечная  полезность земельного участка зависит  от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на

базе использования  участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые  участки могут не иметь потенциала для увеличения.

      Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку  земельного участка неправильной формы  могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению  с участками с ровными сторонами.

      Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

      Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные оценщиком  негативные моменты затрудняют ее застройку  или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

      В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

      Финансовая  обеспеченность

      Следующий этап отбора видов использования – анализ финансовой   обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он

обеспечивает  доход от эксплуатации, равный или  превышающий объем 

эксплуатационных  затрат, расходы на финансирование и требуемую схему 

возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в

финансовом отношении.

      Если  вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа  отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от

использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если

доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид  использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

      Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный

капитал, сумму  дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой  доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

      Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения  и местоположения.

      Максимальная  продуктивность

      Максимальная  продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка.

      Потенциальный вариант наиболее эффективного использования  земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.