Торговые дома

1.Характерные черты торгового дома.

 
Торговый  дом - тип торговой организации,  осуществляющей экспортно-импортные операции по широкой номенклатуре товаров и услуг,  организующий международную кооперацию производства,  научно-техническое сотрудничество, участвующей в кредитно-финансовых операциях и в других  формах внешнеэкономических связей. Организация, образованная в форме  торгового дома, обеспечивает, как правило, не только реализацию товаров, но и своими силами осуществляет их производство. Торговые дома обычно учреждаются в форме акционерных обществ.

Торговые дома бывают различных  видов:

- импортные торговые дома, 
- экспортные торговые дома, 
- специализированные торговые дома, 
- универсальные торговые дома. 

Считается, что для отнесения  компании к торговому дому она  должна работать с широким ассортиментом  товаров, однако на практике этот термин применяют к девяти компаниям  с гигантскими объемами продаж. Основной деятельностью их была внешнеторговая деятельность – экспорт отечественных  товаров и импорт сырья. В отличие  от обычных оптовых предприятий, ведущих свой бизнес главным образом  внутри страны, торговые дома делают основной упор на внешнеторговые операции. Однако в последние годы некоторые получившие себе мировое имя компании-производители  стали создавать за границей свои собственные коммерческие сети и  сети по закупке сырья и материалов, в связи с чем экспорт и  импорт перестают быть прерогативой универсальных торговых домов. В  ответ на это последние перестраивают  свои традиционные схемы ведения  бизнеса – импорт сырья и материалов и продажи за границей готовой  продукции – и переносят акцент коммерческой деятельности на импорт и прямые продажи из-за границы  готовой продукции. В частности, они пытаются заниматься деятельностью, относящейся к сфере компетенции  производителей и оптовиков, а именно импортом и обработкой сырья с  последующей оптовой продажей его  внутри страны, а также осуществляют массированное проникновение в  отечественную оптовую торговлю, создавая свои собственные сети из общенациональных и региональных оптовых  предприятий. 
По сути, это – группы предприятий, тесно связанных между собой взаимным участием в капитале и производственными, сбытовыми, кадровыми, технологическими и прочими связями. 
Торговый дом должен иметь возможности доставки товаров (скрытые от покупателей). 
Улучшение участка, к примеру, создание ландшафта, освещения и вывесок, позволяющих создать требуемую привлекательную и безопасную среду для покупателей. Приемлемое и удобное окружение, создающее атмосферу, способствующую совершению покупок. 
Расположенный в черте города Торговый дом уязвим с точки зрения конкуренции. Он велик для того, чтобы процветать за счет своего блжайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50000 до 100000 человек. Появление и развитие сильного  торгового дома с притягательной силой одного или нескольких магазинов     может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку торговый дом расположен ближе к своим покупателям.

Торговый дом занимается продажей товаров длительного пользования, основной группы товаров, одежды и украшений, мебели и товаров для дома, причем все эти товары представлены в  большом и широком ассортименте.

 
2. Стадии создания Торгового дома

I. Предварительная  стадия 
На предварительной стадии производятся следующие работы: 
- составление предварительных концепций проекта; 
- описание проекта и подготовка презентационных материалов для возможных участников проекта; 
- составление сетевого графика работ. 
          II. Стадия исследования и анализа проекта 
На данной стадии проводятся исследования, по следующим критериям: 
основные: 
- соотношение "доходность / риск". 
дополнительные: 
- объем инвестирования; 
- условия инвестирования;  
- срок окупаемости;  
- срок развития проекта.  
Данная стадия подразделяется на следующие этапы: 
1. Подбор вариантов возможного использования. 
 
2. Анализ местоположения и оценка ресурсного качества участка. 
 
Подвергаются изучению характеристики, связанные с местоположением Проекта, ресурсным качеством участка, особенностями прилегающей территории и зоны обслуживания, а именно: 
- размер и конфигурация участка;  
- ресурсное качество участка;  
- характер застройки прилегающей территории;  
- функциональные зоны города;  
- расположение проекта относительно центра города и главных улиц;  
- транспорт;  
- пешеходные потоки.  
 
В результате анализа этих характеристик по каждому варианту возможного использования рассчитываются:  
- максимально-возможное количество потенциальных потребителей Проекта

- агрегированный оценочный показатель Проекта.  
Данный показатель позволяет судить о целесообразности размещения той или иной функциональной нагрузки в составе проекта. 
3. Исследования потенциального спроса. Для наиболее полного представления о величине и структуре потенциального спроса исследуются: 
- в случаях если в составе проекта предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:  
- население, проживающее в зоне обслуживания ;  
- основные типы потребителей, существующие в зоне обслуживания;  
- состав расходов различных типов потребителей;  
- спрос на различные виды товаров или услуг.  
- в случаях если в составе проекта не предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:  
- характеристики спроса целевых групп потребителей.  
4. Исследования конкурентной среды. 
5. Анализ наилучшего использования.

Разработка проекта включает в себя следующие этапы:

1. Окончательная формулировка главной темы проекта.

Описываются основные функциональные компоненты Проекта, решаются вопросы  позиционирования и дальнейшей маркетинговой  стратегии. (Краткий ответ на вопрос "Что представляет собой Проект и каковы его перспективы"). 
2) Разработка концептуального плана.

На данном этапе формируются:

- функциональная композиция участка и отдельных объектов;  
- схема внутренних потоков (вертикальных и горизонтальных коммуникаций);  
- планировка участка;  
- примерные поэтажные планы;  
- основные требования и рекомендации, касающиеся архитектурных решений.  
При этом, кроме функциональных компонентов принимаются во внимание следующие факторы: 
- физические и прочие ограничения по размеру и форме архитектурных элементов;  
- необходимое инженерное и техническое обеспечение;  
- ограничения по циркуляции потоков;  
- качество использования пространства;  
- требования по общей комфортности Объекта и линии видимости.  
3) Разработка функционального плана.

На этом этапе уточняются функциональная композиция и схема  внутренних потоков, разрабатывается  окончательные варианты плана участка  и поэтажных планов, составляется техническое задание для архитектурного проекта и для проектировщика. При этом учитываются / задаются такие особенности как достопримечательности, отделка, интерьер.

4) Разработка архитектурного проекта.Выполняется при участии лицензированной организации, выполняющей архитектурные работы.

5 )Подготовка плана аренды.

На этом этапе, в процессе переговоров достигаются договоренности с главными арендаторами о сроках и условиях их участия в Проекте. На основе этих договоренностей (писем  или протоколов о намерениях; предварительных  договоров аренды) и функционального  плана разрабатывается план аренды. План аренды отражает: конфигурацию арендуемых помещений; состав и расположение будущих  арендаторов; ставки аренды на арендуемые помещения; условия участия арендаторов  в проекте; условия окончательной  отделки помещений; форму договоров  аренды.

6) Расчет финансовых потоков.

Расчет финансовых потоков  производится на основе плана аренды с учетом возможного изменения состава  арендаторов. Расчет выполняется в  трех вариантах: пессимистический, реалистический и оптимистический, - и может быть дополнен соответствующими комментариями  и оценкой рисков.

7) Разработка бизнес-плана.

Его разработка основывается на проведенных на предыдущих этапах маркетинговых исследованиях, и  должен включать в себя данные по:  
- разработанной на предыдущих этапах концепции; 

- анализу спроса и конкуренции (в т.ч. Прогнозам на среднесрочную и долгосрочную перспективу);  
- архитектурным проработкам;  
- плану аренды; 
- участникам Проекта;  
- экономике Проекта;  
- оценке рисков;  
- страхованию;  
- юридическому обоснованию. 

При этом, чем крупнее  Проект и, чем известнее желаемые для Проекта инвесторы, тем выше требования к участникам Проекта, списку его арендаторов, консультационной и юридической фирмам. В случае необходимости, на этом же этапе подбирается финансовый посредник, который, используя бизнес-план и юридическое заключение, за счет своего имени и связей осуществляет подбор инвесторов, согласование финансовой схемы и инвестиционных соглашений. 
8) Составление и утверждение бюджета на IV стадию развития Проекта 
 Стадия реализация проекта

Цель: строительство/реконструкция  Объекта, подготовка и сдача его  в эксплуатацию. 
Данная стадия разделяется на следующие этапы:

1. Проектирование и Согласования.
2. Согласование условий инвестирования.
3. Организация тендера на строительство
4. Строительство.
5. Регистрация прав собственности.
6. Заключение договоров аренды.
7. Формирование или подбор управляющей компании.

 
3. Основные принципы планировки торгового дома.

Планировка каждого центра дома быть настолько индивидуальна, насколько индивидуальные признаки проявляют его предполагаемая торговая зона, характеристики целевой группы потребителей, ближайшее окружение  и т.п. Кроме того, весьма проблематично  будет спланировать "идеальный  торговый дом" на практике: реальные физические параметры (ограничения) участка, транспортной доступности, архитектурные, административные, финансовые и прочие ограничения, наряду с реальными  возможностями и потребностями  торговых операторов, действующих на определенном рынке, в каждом конкретном случае, накладывают свой отпечаток  на "идеальную" картину торгового  центра, созданную в голове Девелопера.

Внутреннее пространство торгового центра должно быть спланировано таким образом, чтобы не вызывать у посетителя отторжения на физическом и на подсознательном уровнях  восприятия (сюда можно отнести такие  параметры как: восприятие элементов  архитектуры и дизайна, этажности, площади этажа, ширины, глубины и  конфигурации проходов, так же как  и торговых помещений, температура, влажность, уровень освещения, основные цвета, использованные в процессе отделки  внутреннего пространства и т.п.).

Торговый дом и прилегающая  территория должны соответствовать  представлениям покупателя о безопасности, доступности, ценности и комфортности. 

Состав арендаторов должен максимально соответствовать формируемому торговой зоной объему спроса по группам  товаров и услуг. 

Арендаторы торгового  центра должны сочетаться между собой  по признакам сочетаемости групп  товаров и услуг и ценовых  категорий. 

Размещение арендаторов  в торговом центре должно способствовать тому, чтобы покупатель прошел вдоль  максимально-возможного количества витрин магазинов, прежде чем попадет в  помещение якорного арендатора, либо к желаемому конечному пункту своего посещения. 

Размещение арендаторов (в случае, если центр не является специализированным) так же должно способствовать процессам перекрестного  и импульсного совершения покупок.   
Это основные принципы формирования пространства торгового дома, которые в каждом конкретном случае выражаются в определенных решениях.